Tarihi koruma altındaki bir taşınmaz almak, özel bir cazibeyle ama özel kurallarla birlikte, tarihin bir parçasını devralmak demektir. Burada doğru planlayan kişi önemli vergi avantajlarından yararlanabilir, ancak anıtlar kurumuna karşı yükümlülüklere uymalı ve tadilatları önceden mutabık kılmalıdır. 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf gayrimenkul piyasasında evimizdeyiz ve Düsseldorf ile Kuzey Ren-Vestfalya'da tarihi nesneleri de değerlendirip aracılık ediyoruz. Bu rehber, tarihi koruma (Denkmalschutz) ne demek, hangi yükümlülükler ve vergi avantajları sizi bekliyor ve almadan önce nelere dikkat etmeniz gerektiğini sakin ve anlaşılır biçimde açıklar.
Tarihi koruma ne anlama gelir?
Bir taşınmaz, korunmasında kamu yararı bulunduğunda, örneğin tarihsel, sanatsal, bilimsel veya kentsel planlama nedenleriyle, tarihi koruma (Denkmalschutz) altındadır. Kuzey Ren-Vestfalya'da belirleyici olan, 2022'den beri yürürlükteki haliyle NRW Anıtları Koruma Kanunu'dur (DSchG NRW).
Bir bina hukuki statüyü, Alt Anıtlar Kurumu tarafından tutulan anıtlar listesine kaydolma (§ 23 DSchG NRW) ile elde eder. Ancak bu kayıtla bir yapı anıtı resmen korunan sayılır. Kurumlara teknik konularda bölge birliklerinin anıt koruma daireleri (Ren bölgesinde LVR, Vestfalya-Lippe'de LWL) danışmanlık yapar.
Diğerlerinin yanı sıra yapı anıtı (korunan tek bina), anıt alanı (özellikle dış görünümün önem taşıdığı korunan bir tesis veya bütünlük) ile yer altı veya bahçe anıtları arasında ayrım yapılır. Bir konut taşınmazının alıcıları için kural olarak yapı anıtı ilgili olandır.
Malikin hangi yükümlülükleri vardır?
Bir yapı anıtının mülkiyetiyle, anıtlar kurumuna karşı iki temel yükümlülük üstlenirsiniz.
- Koruma yükümlülüğü (§ 7 DSchG NRW): Malikler ve kullanım hakkı sahipleri, yapı anıtlarını makul olanın çerçevesinde anıta uygun biçimde korumak, onarmak, usulüne uygun davranmak ve tehlikeye karşı korumakla yükümlüdür. Makullük ölçütü yükümlülüğü sınırlar, ancak ortadan kaldırmaz.
- İzin yükümlülüğü (§ 9 DSchG NRW): Bir yapı anıtını değiştirmek, ortadan kaldırmak, başka bir yere taşımak veya kullanımını değiştirmek isteyen kişi bunun için anıtlar kurumunun iznine ihtiyaç duyar. Bu, modernizasyonlar, yeni pencereler, çatı çalışmaları veya bir ısıtma sisteminin takılması için de, bunlar anıt değerini etkilediğinde geçerlidir.
Bu pratikte şu demektir: Bir yapı anıtında sıradan bir taşınmazdaki gibi serbestçe inşaat yapamazsınız. Her esaslı önlem önceden başvurulup onaylanmalıdır. İzinsiz çalışan kişi yalnızca bir idari kabahati değil, vergi teşvikinin kaybını da göze alır.
Kiraya verenler için vergi avantajı: §§ 7i ve 7h EStG'ye göre anıt amortismanı
Tarihi taşınmazların belki de en bilinen avantajı, artırılmış amortisman, sözde anıt amortismanıdır (Denkmal-AfA). Tadilat masraflarını normal bir eski binaya kıyasla çok daha hızlı vergiden düşmeyi mümkün kılar.
Kiraya verilen yapı anıtları için § 7i EStG geçerlidir: tamamlama yılında ve takip eden yedi yılda her yıl teşvikli üretim masraflarının yüzde 9'una kadarı, takip eden dört yılda ise her yıl yüzde 7'sine kadarı düşülebilir. Bu on iki yıl boyunca böylece teşvikli masrafların yüzde 100'üne kadarı amorti edilebilir.
Çok önemli ve sık sık yanlış anlaşılan: Yalnızca anıtlar kurumuyla mutabık kılınan tadilat veya üretim masrafları teşviklidir, satın alma bedeli ve eski bina payı değil. Mevcut binaya düşen edinme bedeli için yalnızca § 7 fıkra 4 EStG'ye göre olağan bina amortismanı (kural olarak yıllık yüzde 2 veya 2,5) geçerli olmaya devam eder. Kişisel emek ve dış tesisler teşvikli değildir.
Aynı oranlarla karşılaştırılabilir bir teşviki § 7h EStG, resmen belirlenmiş yenileme alanlarındaki ve kentsel gelişim bölgelerindeki binalar için öngörür. Fark hukuki dayanaktadır: § 7i kayıtlı bir yapı anıtını, § 7h yenileme alanındaki bir binayı gerektirir; orada belgeyi belediye düzenler.
Kendi kullananlar için vergi avantajı: § 10f EStG ve § 11b EStG'ye göre koruma gideri
Bir yapı anıtında kendisi oturan kişi de, başka bir yoldan olsa da desteklenir. § 10f EStG'ye göre kendi kullananlar, teşvikli giderleri yapı önleminin tamamlandığı yılda ve takip eden dokuz yılda her yıl yüzde 9'una kadar olağanüstü gider olarak indirebilir. On yıl boyunca bu, teşvikli masrafların yüzde 90'ına kadarıdır.
Koşul, önlemlerin § 7i (yapı anıtı) veya § 7h (yenileme alanı) gerekliliklerini karşılaması ve binayı ilgili yıllarda kendi konut amaçlarınız için kullanmanızdır. § 10f'ye göre indirimi kural olarak yalnızca bir bina için, eşlerde yasal koşullar altında iki bina için talep edebilirsiniz.
Bu artırılmış indirimlerin yanında bir kolaylık daha vardır: bir yapı anıtındaki saf koruma gideri, önlemler anıta uygun ve kurumla mutabık kılınmışsa, § 11b EStG'ye göre iki ila beş yıla eşit olarak dağıtılabilir. Burada da, amortismanda olduğu gibi, yalnızca teşvikli, belgelenmiş önlemler sayılır, satın alma bedeli değil.
Belge ve teşvik: mutabakat olmadan vergi avantajı yok
Anılan tüm vergi avantajlarının ortak, zorunlu bir koşulu vardır: bir anıtlar kurumu belgesi. NRW'de bunun için § 36 DSchG NRW belirleyicidir. Belge, vergi dairesine karşı bunun bir yapı anıtı olduğunu ve giderlerin koruma veya makul kullanım için gerekli olduğunu kanıtlar.
Zamansal sıra belirleyicidir: önlemler başlamadan önce anıtlar kurumuyla mutabık kılınmalıdır. Gelir Vergisi Kanunu bunu açıkça öngörür. Önceden mutabakat olmadan tadilat yapan kişi, kurumun masrafları anıta uygun olarak belgelendirmemesini göze alır ve vergi dairesi belgeyle bağlıdır. Mutabakat ve belge olmadan artırılmış amortisman yoktur.
Vergi teşvikine ek olarak, nesneye göre başka yardımlar da söz konusu olabilir: KfW ve NRW.BANK üzerinden düşük faizli krediler ve hibeler, Deutsche Stiftung Denkmalschutz hibeleri ile NRW eyaletinin anıt teşviki. Bu programlar çoğu zaman birleştirilebilir, ancak çoğunlukla önlemler başlamadan önce başvurulmalıdır. Alınan hibeler vergisel olarak teşvikli matrahı azaltır.
Bir bakışta avantajlar ve dezavantajlar
Bir yapı anıtı, net güçlü yanları ve aynı ölçüde net gereklilikleriyle özel bir taşınmazdır. Dürüst bir tartım her satın alma kararının parçasıdır.
Avantajlar:
- Anıt amortismanı (§§ 7i, 7h, 10f, 11b EStG) yoluyla mutabık kılınan tadilat masraflarının önemli vergisel teşviki.
- Mimari karakter, yüksek nitelikli yapı dokusu ve çoğu zaman rağbet gören, gelişmiş konumlar.
- Federal devletin, eyaletlerin ve vakıfların tamamlayıcı teşvik programlarına erişim.
Dezavantajlar ve riskler:
- Tadilatlar izne tabidir ve anıta uygun yürütülmelidir; bu daha zahmetli ve daha pahalı olabilir.
- Değişiklik ve modernizasyonda sınırlı tasarım hareket alanı.
- Koruma yükümlülüğü ve sürekli bakım masrafı; tadilat masrafları yeni yapıya kıyasla önceden daha zor hesaplanır.
Süreç: alıcılar almadan önce nelere dikkat etmeli
Bir yapı anıtı alırken titiz hazırlık değer kazanır. Şu süreç işe yaramıştır:
- Statüyü kontrol edin: Alt Anıtlar Kurumu aracılığıyla, nesnenin anıtlar listesine kayıtlı olup olmadığını ve ne zamandan beri olduğunu, hangi kısımların korunduğunu açıklığa kavuşturun.
- Koşulları sorun: Mevcut koşulları, önceki izinleri ve anıt koruma gerekliliklerini size aktarmalarını isteyin.
- Durumu ve tadilat masraflarını belirleyin: Daha eski yapı için uzman bilirkişilere başvurun ve beklenen anıta uygun tadilat masraflarını gerçekçi biçimde hesaplayın.
- Önlemleri önceden mutabık kılın: Planlanan tadilatları satın almadan önce veya inşaat başlamadan önce anıtlar kurumuyla mutabık kılın; bu, sonraki belgenin ve vergi avantajlarının temelidir.
- Teşvik ve vergiyi açıklığa kavuşturun: Uygun teşvik programlarını zamanında inceleyin. Teşvikli ve teşviksiz masraflara bölünme gibi kişisel vergi durumunuzu ayrıntılı olarak vergi danışmanınız değerlendirir.
Düsseldorf piyasasında 60 yılı aşkın deneyim ve on yıllar boyunca 20.000'den fazla irtibatla büyümüş bir ağ ile Düsseldorf ve NRW'deki tarihi nesneleri ilk değerlendirmeden aracılığa kadar gerçekçi biçimde sınıflandırırız, sakin ve satış baskısı olmadan.
