Denkmalgeschützte Immobilien kaufen: Pflichten, Steuervorteile und Ablauf

Was bedeutet Denkmalschutz?

Eine Immobilie steht unter Denkmalschutz, wenn an ihrer Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht, etwa aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen. Maßgeblich ist in Nordrhein-Westfalen das Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW) in der seit 2022 geltenden Fassung.

Den rechtlichen Status erhält ein Gebäude durch die Eintragung in die Denkmalliste (§ 23 DSchG NRW), die von der Unteren Denkmalbehörde geführt wird. Erst mit dieser Eintragung gilt ein Baudenkmal förmlich als geschützt. Fachlich beraten werden die Behörden durch die Denkmalpflegeämter der Landschaftsverbände (LVR im Rheinland, LWL in Westfalen-Lippe).

Unterschieden wird unter anderem zwischen dem Baudenkmal (das einzelne geschützte Gebäude), dem Denkmalbereich (eine geschützte Gesamtanlage oder ein Ensemble, bei dem es vor allem auf das äußere Erscheinungsbild ankommt) und Boden- oder Gartendenkmälern. Für Käufer einer Wohnimmobilie ist in der Regel das Baudenkmal relevant.

Welche Pflichten hat der Eigentümer?

Mit dem Eigentum an einem Baudenkmal übernehmen Sie zwei zentrale Pflichten gegenüber der Denkmalbehörde.

• Erhaltungspflicht (§ 7 DSchG NRW): Eigentümer und Nutzungsberechtigte haben ihre Baudenkmäler im Rahmen des Zumutbaren denkmalgerecht zu erhalten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Der Maßstab der Zumutbarkeit begrenzt die Pflicht, hebt sie aber nicht auf.
• Genehmigungspflicht (§ 9 DSchG NRW): Wer ein Baudenkmal verändern, beseitigen, an einen anderen Ort verbringen oder seine Nutzung ändern möchte, braucht dafür die Erlaubnis der Denkmalbehörde. Das gilt auch für Modernisierungen, neue Fenster, Dacharbeiten oder den Einbau einer Heizung, wenn diese den Denkmalwert berühren.

Praktisch bedeutet das: Sie können an einem Baudenkmal nicht frei bauen wie an einer gewöhnlichen Immobilie. Jede wesentliche Maßnahme muss vorher beantragt und genehmigt werden. Wer ohne Erlaubnis arbeitet, riskiert nicht nur eine Ordnungswidrigkeit, sondern auch den Verlust der steuerlichen Förderung.

Steuervorteil für Vermieter: die Denkmal-AfA nach §§ 7i und 7h EStG

Der wohl bekannteste Vorteil denkmalgeschützter Immobilien ist die erhöhte Abschreibung, die sogenannte Denkmal-AfA. Sie ermöglicht es, die Sanierungskosten deutlich schneller steuerlich abzuschreiben als bei einem normalen Altbau.

Für vermietete Baudenkmäler gilt § 7i EStG: Im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden sieben Jahren können jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Herstellungskosten abgesetzt werden, in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent. Über diese zwölf Jahre lassen sich somit bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten abschreiben.

Ganz wichtig und oft missverstanden: Begünstigt sind nur die mit der Denkmalbehörde abgestimmten Sanierungs- beziehungsweise Herstellungskosten, nicht der Kaufpreis und nicht der Altbauanteil. Für den auf das vorhandene Gebäude entfallenden Anschaffungspreis gilt weiterhin nur die reguläre Gebäude-AfA nach § 7 Absatz 4 EStG (in der Regel 2 oder 2,5 Prozent jährlich). Eigenleistungen und Außenanlagen sind nicht begünstigt.

Eine vergleichbare Förderung mit denselben Sätzen sieht § 7h EStG für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen vor. Der Unterschied liegt in der Rechtsgrundlage: § 7i setzt ein eingetragenes Baudenkmal voraus, § 7h ein Gebäude im Sanierungsgebiet; die Bescheinigung stellt dort die Gemeinde aus.

Steuervorteil für Selbstnutzer: § 10f EStG und der Erhaltungsaufwand nach § 11b EStG

Auch wer ein Baudenkmal selbst bewohnt, wird gefördert, allerdings über einen anderen Weg. Nach § 10f EStG können Selbstnutzer die begünstigten Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen. Über zehn Jahre sind das bis zu 90 Prozent der begünstigten Kosten.

Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen die Anforderungen des § 7i (Baudenkmal) oder § 7h (Sanierungsgebiet) erfüllen und dass Sie das Gebäude in den jeweiligen Jahren zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Den Abzug nach § 10f können Sie grundsätzlich nur bei einem Gebäude in Anspruch nehmen, bei Ehegatten unter den gesetzlichen Voraussetzungen bei zwei Gebäuden.

Neben diesen erhöhten Absetzungen gibt es eine weitere Erleichterung: Reiner Erhaltungsaufwand an einem Baudenkmal kann nach § 11b EStG gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn die Maßnahmen denkmalgerecht und mit der Behörde abgestimmt sind. Auch hier gilt, wie bei der AfA: Es zählen nur die begünstigten, bescheinigten Maßnahmen, nicht der Kaufpreis.

Bescheinigung und Förderung: ohne Abstimmung kein Steuervorteil

Alle genannten Steuervorteile haben eine gemeinsame, zwingende Voraussetzung: eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. In NRW ist hierfür § 36 DSchG NRW maßgeblich. Die Bescheinigung weist gegenüber dem Finanzamt nach, dass es sich um ein Baudenkmal handelt und dass die Aufwendungen zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung erforderlich waren.

Entscheidend ist die zeitliche Reihenfolge: Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Das schreibt das Einkommensteuergesetz ausdrücklich vor. Wer ohne vorherige Abstimmung saniert, riskiert, dass die Behörde die Kosten nicht als denkmalgerecht bescheinigt, und das Finanzamt ist an die Bescheinigung gebunden. Ohne Abstimmung und Bescheinigung gibt es keine erhöhte Abschreibung.

Zusätzlich zur steuerlichen Förderung kommen je nach Objekt weitere Hilfen in Betracht: zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse über die KfW und die NRW.BANK, Zuschüsse der Deutschen Stiftung Denkmalschutz sowie die Denkmalförderung des Landes NRW. Diese Programme sind häufig kombinierbar, müssen aber meist vor Maßnahmenbeginn beantragt werden. Erhaltene Zuschüsse mindern die steuerlich begünstigte Bemessungsgrundlage.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Ein Baudenkmal ist eine besondere Immobilie, mit klaren Stärken und ebenso klaren Anforderungen. Eine ehrliche Abwägung gehört zu jeder Kaufentscheidung dazu.

Vorteile:

• Erhebliche steuerliche Förderung der abgestimmten Sanierungskosten über die Denkmal-AfA (§§ 7i, 7h, 10f, 11b EStG).
• Architektonischer Charakter, hochwertige Bausubstanz und oft begehrte, gewachsene Lagen.
• Zugang zu ergänzenden Förderprogrammen von Bund, Land und Stiftungen.

Nachteile und Risiken:

• Sanierungen sind genehmigungspflichtig und müssen denkmalgerecht ausgeführt werden, das kann aufwendiger und teurer sein.
• Eingeschränkter Gestaltungsspielraum bei Veränderungen und Modernisierung.
• Erhaltungspflicht und laufender Pflegeaufwand; die Sanierungskosten lassen sich vorab schwerer kalkulieren als bei einem Neubau.

Ablauf: Worauf Käufer vor dem Kauf achten sollten

Beim Kauf eines Baudenkmals lohnt sich gründliche Vorbereitung. Bewährt hat sich folgender Ablauf:

1. Status prüfen: Klären Sie über die Untere Denkmalbehörde, ob und seit wann das Objekt in der Denkmalliste eingetragen ist und welche Teile geschützt sind.
2. Auflagen erfragen: Lassen Sie sich bestehende Auflagen, frühere Genehmigungen und denkmalpflegerische Anforderungen darstellen.
3. Zustand und Sanierungskosten ermitteln: Ziehen Sie für ältere Substanz fachkundige Gutachter hinzu und kalkulieren Sie die voraussichtlichen denkmalgerechten Sanierungskosten realistisch.
4. Maßnahmen vorab abstimmen: Stimmen Sie geplante Sanierungen vor dem Kauf beziehungsweise vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde ab, das ist Grundlage für die spätere Bescheinigung und die Steuervorteile.
5. Förderung und Steuer klären: Prüfen Sie passende Förderprogramme rechtzeitig. Ihre persönliche steuerliche Situation, etwa die Aufteilung in begünstigte und nicht begünstigte Kosten, beurteilt Ihr Steuerberater im Detail.

Mit über 60 Jahren am Düsseldorfer Markt und einem über die Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten ordnen wir Denkmalobjekte in Düsseldorf und NRW realistisch ein, von der ersten Einschätzung bis zur Vermittlung, ruhig und ohne Verkaufsdruck.