Evinizi satmanın mı yoksa kiraya vermenin mi sizin için daha iyi olduğu, mülk sahiplerinin verdiği en önemli finansal kararlardan biridir. Satış hemen sermaye serbest bırakır, kiraya verme sürekli gelir sağlar ve serveti taşınmaz biçiminde korur. Her iki yolun da getiri, vergiler, emek ve risk açısından somut avantajları ve dezavantajları vardır. Bu rehber, temel değerlendirme ölçütlerini tarafsız biçimde karşılaştırır ve hangi durumlarda daha çok satışın, hangilerinde daha çok kiraya vermenin mantıklı olduğunu gösterir. Toptan bir yanıt yoktur, ama kişisel kararınız için iyi ölçütler vardır.
Temel soru: sermayeyi serbest bırakmak mı serveti tutmak mı
Özünde iki mantık karşı karşıya durur. Satışta tüm getiriyi bir defada alırsınız: olası bir kalan borcu kapatırsınız, başka planlar için likidite yaratırsınız ve mülk sahibi olarak tüm yükümlülüklerden bir anda kurtulursunuz. Kiraya vermede taşınmazı maddi varlık olarak elinizde tutarsınız, aylık kira gelirleri (Mieteinkünfte) elde edersiniz ve olası bir değer artışından yararlanırsınız, buna karşılık sürekli olarak sorumluluk, emek ve risk taşırsınız.
Ayrıntılı hesaptan önce üç basit yönlendirici soru yardımcı olur:
- Sermayeye ihtiyacınız var mı? Getiriyi bir taşınmaz alımı için, emeklilik güvencesi için veya borç ödemesi için isteyen, daha çok satışa eğilir.
- Kiraya vermenin emeğini ve riskini taşır mısınız? Kiraya verme bir faaliyettir, pasif gelir değil. Zaman, sinir ve finansal rezerv gerektirir.
- Taşınmazın konumu ve durumu nasıl? Sağlam yapı dokusuna sahip aranan konumlarda tutmak için daha çok şey söylenebilir, tadilat birikimi ve zayıf talepte ise çoğu kez daha çok satış için.
Bu sorular kabaca açıklığa kavuşunca, getiriye ve vergilere yakından bakmak değer kazanır.
Finansal karşılaştırma: satış getirisine karşı kira getirisi
Satış, serbestçe kullanabileceğiniz bir tek seferlik getiri sağlar, örneğin geniş çeşitlendirilmiş bir yatırım yoluyla. Kiraya verme, kiradan gelen sürekli bir getiri artı değer artışı şansı sağlar. İkisini karşılaştırılabilir kılmak için kira getirisi yardımcı olur.
Brüt kira getirisini (Bruttomietrendite) pratik kurala göre hesaplarsınız: yıllık net çıplak kira, satış fiyatına bölünür, çarpı yüz. Örnek: 400.000 euro değerinde bir taşınmazda 16.000 euro yıllık çıplak kira, yüzde dört brüt kira getirisi verir.
Daha anlamlı olan net kira getirisidir. Burada yıllık çıplak kiradan kiracıya yansıtılamayan maliyetleri ve bakım rezervini düşersiniz ve sonucu yan maliyetler dahil yatırılan sermayeye oranlarsınız. Kaba bir piyasa yönelimi olarak, yaklaşık yüzde üç ila dört brüt kira getirisi birçok Alman şehrinde sağlam sayılır, yüzde dörtün belirgin üzeri çoğu kez daha yüksek konum riskleriyle ilişkilidir, yüzde üçün altı ise pahalı en iyi konumlarda olağandır.
İkinci bir pratik kural satış fiyatı-kira faktörüdür (Mietmultiplikator): değer, yıllık net çıplak kiranın 25 katını aşarsa, sürekli getiri genellikle düşük çıkar ve satış görece daha cazip hale gelir. Bu değerler piyasa pratik kurallarıdır, sabit normlar değil.
Satışta vergiler: § 23 EStG uyarınca spekülasyon vergisi
Satışta kazanç üzerinden sözde spekülasyon vergisi (Spekulationssteuer) doğabilir. Hukuki dayanak § 23 EStG'dir (özel elden çıkarma işlemleri). Bir taşınmazı alımdan sonraki on yıl içinde kârla satarsanız, bu kâr vergiye tabidir. Noter onaylı alım ve satım sözleşmelerinin tarihleri belirleyicidir.
Önemli bir istisna vardır: ev bizzat oturulmuşsa, kazanç vergiden muaf kalır. Bu, taşınmazı kesintisiz olarak kendiniz kullandıysanız veya satış yılında ve önceki iki takvim yılında oturduysanız geçerlidir (üç takvim yılı kuralı). Kendi evini satan çoğu aile için bu nedenle spekülasyon vergisi doğmaz.
Ev buna karşılık kiraya verilmişse, on yıllık süre geçerlidir. Kazanç, basitçe satış fiyatından edinme ve satış maliyetleri düşülerek ortaya çıkar ve yaklaşık yüzde 42'ye ulaşabilen kişisel gelir vergisi oranınızla vergilendirilir. Daha önce kullanılmış amortisman bu sırada vergiye tabi kazancı artırır. Yılda 1.000 euronun altındaki özel elden çıkarma işlemlerinden elde edilen kazançlar vergiden muaf kalır. Dolayısıyla kiraya verip sonra süre içinde satan, vergi yükünü hesaba katmalıdır.
Kiraya vermede vergiler: § 21 EStG uyarınca kira gelirleri ve amortisman
Kira gelirleri (Mieteinkünfte), § 21 EStG uyarınca kira ve hâsılat kirası gelirleridir ve kişisel gelir vergisi oranınızla vergilendirilir. Ancak verginin konusu kiranın tamamı değil, giderler düşüldükten sonraki fazladır.
İndirilebilir giderler arasında diğerlerinin yanı sıra şunlar yer alır:
- Amortisman (AfA): kural olarak yıllık olarak bina değerinin yüzde ikisi (arsa payı hariç) 1925 yapım yılından itibaren eski yapılarda, teşvikli yeni yapılarda belirli koşullar altında yüzde üç.
- Taşınmaza isabet eden kredilerden doğan borç faizleri.
- Onarım ve bakım gibi idame giderleri.
- Kiracıya yansıtılamadığı ölçüde yönetim, sigorta ve emlakçı maliyetleri ile emlak vergisi.
Amortisman ve faizler sayesinde sürekli vergi yükü gözle görülür biçimde düşebilir, yüksek finansmanlı ilk yıllarda çoğu kez başka gelirlerle mahsup edilebilen vergisel zararlar bile doğar. Önemli: amortisman edinme maliyetlerini azaltır ve böylece sonraki vergiye tabi satış kazancını artırır. Bu nedenle satış ve kiraya verme vergisel açıdan birlikte düşünülmelidir.
Kiraya vermenin emeğini ve risklerini gerçekçi değerlendirmek
Kiraya verme zahmetsiz bir ek gelir değildir. Bu adımı atan, sürekli yükümlülükler üstlenir ve birçok risk taşır:
- Kiracı yönetimi: ödeme gücü kontrolüyle kiracı seçimi, kira sözleşmesi, yan gider mahsubu, kira artışları ve uyuşmazlık çözümü zaman ve özen gerektirir. Bir bina yönetimi işi üstünüzden alır, ama maliyetlidir ve getiriyi azaltır.
- Kira kaybı: ödeme gecikmesi, boş kalma ve nadir ama pahalı durumda kira kaçakçıları gerçek riskler arasındadır. Birkaç aylık kira için bir likidite rezervi bulundurun.
- Bakım: çatı, ısıtma, pencereler ve cephe yıllar içinde ciddi maliyetlere yol açar. Pratik kural olarak yılda bina değerinin yaklaşık yüzde bir ila bir buçuğu kadar bir rezerv önerilir, eski evlerde daha fazlası.
- Düzenleme: gergin konut piyasalarında kira freni ve artış üst sınırları geçerlidir, bu birçok NRW şehrinde böyledir. Vergisel kurallar da değişebilir.
Bu noktalar kiraya vermeye karşı argüman değildir, ama şunu gösterir: maliyetler, vergiler ve zaman emeğinden sonraki net getiri, genellikle brüt rakamın düşündürdüğünden belirgin biçimde düşüktür.
Kişisel durum, piyasa durumu ve zamanlama
Sayılar kararın yalnızca yarısıdır. En az onun kadar önemli olan kişisel ve ailevi durumunuzdur. Yakınında mı oturuyorsunuz ve kiracılarla ve nesneyle ilgilenmeye zamanınız ve isteğiniz var mı? Yoksa taşınmaz ek görevler yerine huzur ve öngörülebilir servet mi getirmeli? İleri yaşta veya sağlık yükü altında birçok mülk sahibi sürekli sorumluluğu bir yük olarak hisseder, burada çoğu kez sermayeyi açık ve kaygısız biçimde erişilebilir kılan bir satış için daha çok şey söylenebilir.
Piyasa durumu da bir rol oynar. İstikrarlı talebe sahip aranan konumlarda hem satmak hem de kiraya vermek iyi işler. Zayıf talep, düşen kiralar veya yüksek tadilat ihtiyacında kiraya verme daha riskli hale gelir ve iyi bir piyasa ortamında satış değeri güvenceye alır. Mükemmel anı kimse güvenilir biçimde yakalayamaz, konumun, durumun ve gerçekçi değerin sağlam bir değerlendirmesi ideal an üzerine spekülasyondan daha değerlidir.
Her iki senaryoyu bir kez hesaplamak yardımcı olur: satışın net getirisine karşı gerçekçi bir dönem boyunca beklenen net kira getirisi. Sağlam bir değer tespiti bunun temelidir.
Özel durumlar: miras kalan ev ve başka yere taşınma
İki durum özel dikkati hak eder.
Miras kalan ev: spekülasyon vergisi için mirasçılar muris ile aynı konuma geçer. On yıllık süre için bu nedenle vefat edenin asıl alım tarihi belirleyicidir, miras olayı değil. Alım on yıldan daha geriye uzanıyorsa, bir satış kural olarak spekülasyon vergisinden muaftır. Bundan ayrı tutulması gereken, kişi başı yaklaşık 400.000 euro ve eşler için 500.000 euro gibi istisna tutarlarıyla veraset vergisidir. Bizzat oturulan bir aile evi, belirli koşullar altında, zamanında bizzat oturulması kaydıyla veraset vergisinden muaf olarak devredilebilir. Birden çok mirasçı olduğunda satış çoğu kez en basit çözümdür, çünkü açıkça bölünebilir bir getiri yaratır.
Başka yere taşınma veya mesleki taşınma: taşınan kişi, eski evini maddi varlık olarak tutup kiraya verebilir veya satışla tamamen kurtulabilir. Uzaktan kiraya verme lehine değerin korunması, aleyhine ise çoğu kez bir bina yönetimini gerekli kılan mesafe üzerinden artan yönetim emeği söylenebilir. Serbest kalan sermayeye varış yerinde yeni bir konut için ihtiyaç duyan, çoğu kez satışla daha iyi durumda olur.
