Kupno nieruchomości pod ochroną zabytków oznacza przejęcie kawałka historii, ze szczególnym urokiem, ale też ze szczególnymi zasadami. Kto dobrze tu zaplanuje, może skorzystać ze znacznych korzyści podatkowych, musi jednak przestrzegać obowiązków wobec urzędu konserwatorskiego i wcześniej uzgadniać remonty. Od ponad 60 lat jesteśmy zadomowieni na rynku nieruchomości w Düsseldorfie i wyceniamy oraz pośredniczymy także w obiektach zabytkowych w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii. Ten poradnik wyjaśnia spokojnie i zrozumiale, co oznacza ochrona zabytków (Denkmalschutz), jakie obowiązki i ulgi podatkowe Państwa czekają oraz na co należy zważać przed kupnem.
Co oznacza ochrona zabytków?
Nieruchomość jest objęta ochroną zabytków (Denkmalschutz), gdy w jej zachowaniu istnieje interes publiczny, na przykład ze względów historycznych, artystycznych, naukowych lub urbanistycznych. Miarodajna w Nadrenii Północnej-Westfalii jest Ustawa o ochronie zabytków NRW (DSchG NRW) w brzmieniu obowiązującym od 2022 roku.
Status prawny budynek uzyskuje przez wpis do rejestru zabytków (§ 23 DSchG NRW), prowadzonego przez Niższy Urząd Konserwatorski. Dopiero z tym wpisem zabytek architektury formalnie uchodzi za chroniony. Fachowo doradzają urzędom służby konserwatorskie związków regionalnych (LVR w Nadrenii, LWL w Westfalii-Lippe).
Rozróżnia się między innymi zabytek architektury (pojedynczy chroniony budynek), obszar zabytkowy (chroniony zespół lub zespół zabudowy, w którym chodzi przede wszystkim o zewnętrzny wygląd) oraz zabytki archeologiczne lub ogrodowe. Dla kupujących nieruchomość mieszkalną z reguły istotny jest zabytek architektury.
Jakie obowiązki ma właściciel?
Wraz z własnością zabytku architektury przejmują Państwo dwa zasadnicze obowiązki wobec urzędu konserwatorskiego.
- Obowiązek utrzymania (§ 7 DSchG NRW): Właściciele i uprawnieni do użytkowania mają w granicach tego, co rozsądne, utrzymywać swoje zabytki architektury zgodnie z wymogami konserwatorskimi, naprawiać je, prawidłowo z nimi postępować i chronić przed zagrożeniem. Kryterium rozsądności ogranicza ten obowiązek, lecz go nie znosi.
- Obowiązek uzyskania zgody (§ 9 DSchG NRW): Kto chce zmienić, usunąć, przenieść w inne miejsce lub zmienić sposób użytkowania zabytku architektury, potrzebuje na to zezwolenia urzędu konserwatorskiego. Dotyczy to także modernizacji, nowych okien, prac dachowych lub montażu ogrzewania, gdy naruszają one wartość zabytkową.
W praktyce oznacza to: na zabytku architektury nie można budować dowolnie jak na zwykłej nieruchomości. Każde istotne działanie musi zostać wcześniej zgłoszone i zatwierdzone. Kto pracuje bez zezwolenia, ryzykuje nie tylko wykroczenie, lecz także utratę ulgi podatkowej.
Ulga podatkowa dla wynajmujących: amortyzacja zabytków wg §§ 7i i 7h EStG
Chyba najbardziej znaną korzyścią nieruchomości zabytkowych jest podwyższona amortyzacja, tak zwana amortyzacja zabytków (Denkmal-AfA). Pozwala ona odpisać podatkowo koszty remontu znacznie szybciej niż przy zwykłym starym budynku.
Dla wynajmowanych zabytków architektury obowiązuje § 7i EStG: w roku zakończenia i w kolejnych siedmiu latach można odpisać każdorazowo do 9 procent uprzywilejowanych kosztów wytworzenia, a w następnych czterech latach każdorazowo do 7 procent. Przez te dwanaście lat można w ten sposób odpisać do 100 procent uprzywilejowanych kosztów.
Bardzo ważne i często źle rozumiane: Uprzywilejowane są tylko uzgodnione z urzędem konserwatorskim koszty remontu lub wytworzenia, a nie cena zakupu i nie udział starego budynku. Dla ceny nabycia przypadającej na istniejący budynek obowiązuje nadal tylko zwykła amortyzacja budynku wg § 7 ustęp 4 EStG (z reguły 2 lub 2,5 procent rocznie). Praca własna i obiekty zewnętrzne nie są uprzywilejowane.
Porównywalną ulgę o tych samych stawkach przewiduje § 7h EStG dla budynków w formalnie wyznaczonych obszarach rewitalizacji i strefach rozwoju urbanistycznego. Różnica leży w podstawie prawnej: § 7i wymaga wpisanego zabytku architektury, § 7h budynku w obszarze rewitalizacji; tam zaświadczenie wystawia gmina.
Ulga podatkowa dla użytkowników własnych: § 10f EStG i nakłady na utrzymanie wg § 11b EStG
Również ten, kto sam zamieszkuje zabytek architektury, jest wspierany, choć inną drogą. Wg § 10f EStG użytkownicy własni mogą odliczyć uprzywilejowane nakłady w roku zakończenia prac budowlanych i w kolejnych dziewięciu latach każdorazowo do 9 procent jako wydatki nadzwyczajne. Przez dziesięć lat to do 90 procent uprzywilejowanych kosztów.
Warunkiem jest, by działania spełniały wymogi § 7i (zabytek architektury) lub § 7h (obszar rewitalizacji) i by w danych latach używali Państwo budynku na własne cele mieszkaniowe. Odliczenie wg § 10f mogą Państwo co do zasady wykorzystać tylko przy jednym budynku, a w przypadku małżonków, pod ustawowymi warunkami, przy dwóch budynkach.
Obok tych podwyższonych odpisów istnieje kolejne ułatwienie: czyste nakłady na utrzymanie zabytku architektury można wg § 11b EStG rozłożyć równomiernie na dwa do pięciu lat, jeśli działania są zgodne z wymogami konserwatorskimi i uzgodnione z urzędem. Także tu obowiązuje, jak przy amortyzacji: liczą się tylko uprzywilejowane, zaświadczone działania, a nie cena zakupu.
Zaświadczenie i wsparcie: bez uzgodnienia nie ma ulgi podatkowej
Wszystkie wymienione ulgi podatkowe mają wspólny, bezwzględny warunek: zaświadczenie urzędu konserwatorskiego. W NRW miarodajny jest do tego § 36 DSchG NRW. Zaświadczenie wykazuje wobec urzędu skarbowego, że chodzi o zabytek architektury i że nakłady były konieczne do zachowania lub sensownego użytkowania.
Decydująca jest kolejność czasowa: działania muszą zostać uzgodnione z urzędem konserwatorskim przed rozpoczęciem. Tak wyraźnie stanowi ustawa o podatku dochodowym. Kto remontuje bez uprzedniego uzgodnienia, ryzykuje, że urząd nie zaświadczy kosztów jako zgodnych z wymogami konserwatorskimi, a urząd skarbowy jest związany zaświadczeniem. Bez uzgodnienia i zaświadczenia nie ma podwyższonej amortyzacji.
Oprócz wsparcia podatkowego, w zależności od obiektu, w grę wchodzą dalsze pomoce: niskooprocentowane pożyczki i dotacje przez KfW i NRW.BANK, dotacje Deutsche Stiftung Denkmalschutz oraz wsparcie zabytków kraju związkowego NRW. Programy te często da się łączyć, lecz najczęściej trzeba o nie wnioskować przed rozpoczęciem działań. Otrzymane dotacje pomniejszają uprzywilejowaną podatkowo podstawę wymiaru.
Zalety i wady w skrócie
Zabytek architektury to szczególna nieruchomość, o jasnych zaletach i równie jasnych wymaganiach. Uczciwe rozważenie należy do każdej decyzji o kupnie.
Zalety:
- Znaczne wsparcie podatkowe uzgodnionych kosztów remontu przez amortyzację zabytków (§§ 7i, 7h, 10f, 11b EStG).
- Charakter architektoniczny, wysokiej jakości substancja budowlana i często pożądane, ukształtowane lokalizacje.
- Dostęp do uzupełniających programów wsparcia federacji, krajów związkowych i fundacji.
Wady i ryzyka:
- Remonty wymagają zgody i muszą być wykonywane zgodnie z wymogami konserwatorskimi, co może być bardziej pracochłonne i droższe.
- Ograniczona swoboda kształtowania przy zmianach i modernizacji.
- Obowiązek utrzymania i bieżący nakład pielęgnacyjny; koszty remontu trudniej skalkulować z góry niż przy nowej budowie.
Przebieg: na co kupujący powinni zważać przed kupnem
Przy kupnie zabytku architektury opłaca się gruntowne przygotowanie. Sprawdził się następujący przebieg:
- Sprawdzić status: Wyjaśnijcie Państwo przez Niższy Urząd Konserwatorski, czy i od kiedy obiekt jest wpisany do rejestru zabytków oraz które części są chronione.
- Zapytać o wymogi: Poproście o przedstawienie istniejących wymogów, wcześniejszych zezwoleń i wymagań konserwatorskich.
- Ustalić stan i koszty remontu: Dla starszej substancji zaangażujcie fachowych rzeczoznawców i realistycznie skalkulujcie przewidywane, zgodne z wymogami konserwatorskimi koszty remontu.
- Wcześniej uzgodnić działania: Uzgodnijcie planowane remonty z urzędem konserwatorskim przed kupnem lub przed rozpoczęciem budowy; to podstawa późniejszego zaświadczenia i ulg podatkowych.
- Wyjaśnić wsparcie i podatki: Sprawdźcie w porę odpowiednie programy wsparcia. Państwa osobistą sytuację podatkową, jak podział na koszty uprzywilejowane i nieuprzywilejowane, szczegółowo oceni Państwa doradca podatkowy.
Z ponad 60 latami na rynku Düsseldorfu i siecią wyrosłą przez dziesięciolecia z ponad 20.000 kontaktów realistycznie klasyfikujemy obiekty zabytkowe w Düsseldorfie i NRW, od pierwszej oceny po pośrednictwo, spokojnie i bez presji sprzedaży.
