Comprar un inmueble protegido significa asumir un trozo de historia, con un encanto especial pero también con reglas especiales. Quien planifica bien aquí puede beneficiarse de considerables ventajas fiscales, pero debe observar deberes frente a la autoridad de patrimonio y acordar las reformas de antemano. Llevamos más de 60 años en el mercado inmobiliario de Düsseldorf y también tasamos e intermediamos objetos protegidos en Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia. Esta guía le explica con calma y de forma comprensible qué significa la protección de patrimonio (Denkmalschutz), qué deberes y ventajas fiscales le esperan y qué debe tener en cuenta antes de comprar.
¿Qué significa la protección de patrimonio?
Un inmueble está bajo protección de patrimonio (Denkmalschutz) cuando existe un interés público en su conservación, por ejemplo por motivos históricos, artísticos, científicos o urbanísticos. Determinante en Renania del Norte-Westfalia es la Ley de Protección del Patrimonio de NRW (DSchG NRW) en la versión vigente desde 2022.
Un edificio obtiene el estatus jurídico mediante la inscripción en la lista de patrimonio (§ 23 DSchG NRW), que lleva la Autoridad Inferior de Patrimonio. Solo con esta inscripción un monumento arquitectónico cuenta formalmente como protegido. Las autoridades reciben asesoramiento técnico de las oficinas de conservación del patrimonio de las asociaciones regionales (LVR en Renania, LWL en Westfalia-Lippe).
Se distingue, entre otras cosas, entre el monumento arquitectónico (el edificio protegido individual), el conjunto patrimonial (un complejo protegido o un conjunto en el que importa sobre todo la apariencia exterior) y los monumentos del subsuelo o de jardín. Para los compradores de un inmueble residencial, por lo general es relevante el monumento arquitectónico.
¿Qué deberes tiene el propietario?
Con la propiedad de un monumento arquitectónico asume usted dos deberes centrales frente a la autoridad de patrimonio.
- Deber de conservación (§ 7 DSchG NRW): Los propietarios y usuarios autorizados deben conservar sus monumentos arquitectónicos de forma acorde con el patrimonio dentro de lo razonable, mantenerlos en buen estado, tratarlos adecuadamente y protegerlos de peligros. El criterio de razonabilidad limita el deber, pero no lo suprime.
- Deber de autorización (§ 9 DSchG NRW): Quien desee modificar, eliminar, trasladar a otro lugar o cambiar el uso de un monumento arquitectónico necesita para ello el permiso de la autoridad de patrimonio. Esto rige también para modernizaciones, ventanas nuevas, obras en el tejado o la instalación de una calefacción cuando estas afectan al valor patrimonial.
En la práctica, esto significa: en un monumento arquitectónico no se puede construir libremente como en un inmueble corriente. Toda medida sustancial debe solicitarse y autorizarse de antemano. Quien trabaja sin permiso arriesga no solo una infracción administrativa, sino también la pérdida de la bonificación fiscal.
Ventaja fiscal para arrendadores: la amortización de patrimonio según §§ 7i y 7h EStG
La ventaja seguramente más conocida de los inmuebles protegidos es la amortización incrementada, la llamada amortización de patrimonio (Denkmal-AfA). Permite amortizar fiscalmente los costes de reforma mucho más rápido que en un edificio antiguo normal.
Para monumentos arquitectónicos arrendados rige el § 7i EStG: en el año de la finalización y en los siete años siguientes pueden deducirse cada año hasta el 9 por ciento de los costes de producción bonificados, y en los cuatro años siguientes cada año hasta el 7 por ciento. A lo largo de estos doce años puede amortizarse así hasta el 100 por ciento de los costes bonificados.
Muy importante y a menudo malinterpretado: Solo están bonificados los costes de reforma o de producción acordados con la autoridad de patrimonio, no el precio de compra ni la parte del edificio antiguo. Para el precio de adquisición correspondiente al edificio existente sigue rigiendo únicamente la amortización ordinaria del edificio según el § 7 apartado 4 EStG (por regla general 2 o 2,5 por ciento anual). El trabajo propio y las instalaciones exteriores no están bonificados.
Una bonificación comparable con los mismos tipos prevé el § 7h EStG para edificios en zonas de saneamiento formalmente designadas y en áreas de desarrollo urbanístico. La diferencia radica en la base jurídica: el § 7i exige un monumento arquitectónico inscrito, el § 7h un edificio en zona de saneamiento; allí el certificado lo expide el municipio.
Ventaja fiscal para usuarios propios: § 10f EStG y el gasto de conservación según § 11b EStG
También quien habita él mismo un monumento arquitectónico recibe ayuda, si bien por otra vía. Según el § 10f EStG, los usuarios propios pueden deducir los gastos bonificados en el año de la conclusión de la obra y en los nueve años siguientes, cada año hasta el 9 por ciento, como gastos extraordinarios. A lo largo de diez años eso es hasta el 90 por ciento de los costes bonificados.
El requisito es que las medidas cumplan las exigencias del § 7i (monumento arquitectónico) o del § 7h (zona de saneamiento) y que usted utilice el edificio en los años respectivos para sus propios fines residenciales. La deducción según el § 10f puede usted reclamarla en principio solo para un edificio; en el caso de cónyuges, bajo los requisitos legales, para dos edificios.
Además de estas deducciones incrementadas existe otra facilidad: el mero gasto de conservación en un monumento arquitectónico puede, según el § 11b EStG, repartirse uniformemente a lo largo de dos a cinco años si las medidas son acordes con el patrimonio y están acordadas con la autoridad. También aquí rige, como en la amortización: cuentan solo las medidas bonificadas y certificadas, no el precio de compra.
Certificado y bonificación: sin acuerdo no hay ventaja fiscal
Todas las ventajas fiscales mencionadas tienen un requisito común e imprescindible: un certificado de la autoridad de patrimonio. En NRW es determinante para ello el § 36 DSchG NRW. El certificado acredita ante la oficina tributaria que se trata de un monumento arquitectónico y que los gastos eran necesarios para la conservación o el uso razonable.
Es decisivo el orden temporal: las medidas deben acordarse con la autoridad de patrimonio antes de comenzar. Así lo prescribe expresamente la Ley del Impuesto sobre la Renta. Quien reforma sin acuerdo previo arriesga que la autoridad no certifique los costes como acordes con el patrimonio, y la oficina tributaria está vinculada al certificado. Sin acuerdo y sin certificado no hay amortización incrementada.
Además de la bonificación fiscal, según el objeto entran en consideración otras ayudas: préstamos a bajo interés y subvenciones a través de la KfW y la NRW.BANK, subvenciones de la Deutsche Stiftung Denkmalschutz así como la ayuda al patrimonio del Estado de NRW. Estos programas son a menudo combinables, pero por lo general deben solicitarse antes del inicio de las medidas. Las subvenciones recibidas reducen la base imponible fiscalmente bonificada.
Ventajas y desventajas de un vistazo
Un monumento arquitectónico es un inmueble especial, con fortalezas claras y exigencias igualmente claras. Una ponderación honesta forma parte de toda decisión de compra.
Ventajas:
- Considerable bonificación fiscal de los costes de reforma acordados a través de la amortización de patrimonio (§§ 7i, 7h, 10f, 11b EStG).
- Carácter arquitectónico, sustancia constructiva de alta calidad y a menudo ubicaciones consolidadas y demandadas.
- Acceso a programas de ayuda complementarios del Estado federal, los Länder y las fundaciones.
Desventajas y riesgos:
- Las reformas requieren autorización y deben ejecutarse de forma acorde con el patrimonio, lo que puede ser más laborioso y más caro.
- Margen de diseño limitado en modificaciones y modernizaciones.
- Deber de conservación y gasto corriente de mantenimiento; los costes de reforma son más difíciles de calcular de antemano que en una obra nueva.
Proceso: qué deben tener en cuenta los compradores antes de comprar
Al comprar un monumento arquitectónico merece la pena una preparación minuciosa. Se ha acreditado el siguiente proceso:
- Comprobar el estatus: Aclare a través de la Autoridad Inferior de Patrimonio si el objeto está inscrito en la lista de patrimonio y desde cuándo, y qué partes están protegidas.
- Preguntar por las condiciones: Pida que le expongan las condiciones existentes, las autorizaciones anteriores y las exigencias de conservación del patrimonio.
- Determinar el estado y los costes de reforma: Recurra a peritos cualificados para la sustancia más antigua y calcule de forma realista los previsibles costes de reforma acordes con el patrimonio.
- Acordar las medidas de antemano: Acuerde las reformas previstas con la autoridad de patrimonio antes de la compra o antes del inicio de la obra; es la base para el certificado posterior y las ventajas fiscales.
- Aclarar la ayuda y los impuestos: Examine a tiempo los programas de ayuda adecuados. Su situación fiscal personal, como el reparto en costes bonificados y no bonificados, la valora en detalle su asesor fiscal.
Con más de 60 años en el mercado de Düsseldorf y una red crecida a lo largo de las décadas con más de 20.000 contactos, clasificamos los objetos protegidos en Düsseldorf y NRW de forma realista, desde la primera estimación hasta la intermediación, con calma y sin presión de venta.
