Düsseldorf veya Kuzey Ren-Vestfalya'da bir taşınmazı satmak veya kiraya vermek isteyen herkes enerji belgesini (Energieausweis) görmezden gelemez. Bina Enerji Yasası (Gebäudeenergiegesetz, GEG), belgenin ne zaman zorunlu olduğunu, ne zaman sunulup teslim edilmesi gerektiğini ve hangi bilgilerin daha ilanda yer alması gerektiğini çok kesin biçimde düzenler. İhlaller idari suçtur ve pahalıya patlayabilir. Mal sahiplerine satış ve kiralamada 60 yılı aşkın süredir eşlik ediyoruz ve bu rehberde enerji belgesine ilişkin yasal çerçeveyi sakin, nesnel ve anlaşılır biçimde açıklıyoruz. Bu genel bir bilgilendirmedir, somut olaya yönelik bir hukuki danışmanlık değildir.
GEG'in enerji belgesine ilişkin düzenlediği konular
Enerji belgesi gönüllü bir pazarlama aracı değil, yasal bir yükümlülüktür. Belirleyici olan, Enerji Tasarrufu Yönetmeliği'nin önceki düzenlemelerinin yerini alan Bina Enerji Yasası'dır (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Enerji belgesine ilişkin merkezi hükümler GEG 79 ila 88. maddelerde ve ceza maddesi olan GEG 108. maddede yer alır.
GEG 79. maddenin 1. fıkrasına göre enerji belgesi yalnızca bir binanın enerji özellikleri hakkında bilgilendirmeye hizmet eder ve farklı binaların yaklaşık olarak karşılaştırılmasını sağlamayı amaçlar. Dolayısıyla satın alma ve kiralama ilgilileri için bir karar yardımıdır; teknik bir bilirkişi raporu veya gerçek enerji maliyetlerine ilişkin bir garanti değildir.
Yasa, enerji ihtiyaç belgesi (Energiebedarfsausweis) ile enerji tüketim belgesi (Energieverbrauchsausweis) arasında ayrım yapar. Bir bina için hangi türün caiz olduğunu GEG 80 ila 86. maddeler düzenler. Ancak bu konu için belirleyici olan, belgenin düzenlenmesi değil, yasal yükümlülüktür: kim, ne zaman sunmak, teslim etmek ve doğru bilgilendirmekle yükümlüdür?
Enerji belgesinin ne zaman zorunlu olduğu (§ 80 GEG)
GEG 80. maddenin 3. fıkrasına göre, bir taşınmaz mal sahibi veya kullanıcı değiştirdiğinde bir enerji belgesinin bulunması gerekir. Somut olarak bu, şu işlemleri kapsar:
- üzerinde bina bulunan bir arsanın ya da konut veya kısmi mülkiyetin satışı,
- üzerinde bina bulunan bir arsa üzerinde üst hakkının (Erbbaurecht) kurulması veya devri,
- bir binanın, bir konutun veya başka bağımsız bir kullanım biriminin kiraya verilmesi, hasılat kirası veya leasingi.
Bu durumlarda yeni bir belge yalnızca, bina için zaten geçerli bir enerji belgesi bulunmuyorsa düzenlenmelidir. Halihazırda güncel bir belgeye sahip olan, bu belgeyi geçerli olduğu sürece kullanmaya devam edebilir.
Bunun yanında GEG başka durumları da tanır: Bir binanın inşasında GEG 80. maddenin 1. fıkrasına göre bir enerji ihtiyaç belgesi düzenlenmelidir; mevcut binadaki büyük değişikliklerde de GEG 80. maddenin 2. fıkrasına göre aynısı geçerlidir. Sırasıyla 250 ya da 500 metrekareyi aşan ve yoğun olarak ziyaret edilen belirli kamu binaları için GEG 80. maddenin 6. ve 7. fıkralarına göre bir asma yükümlülüğü vardır. Ancak satıcıların ve kiraya verenlerin günlük pratiğinin merkezinde taşınmazın el değiştirmesi yer alır.
Görüntüleme sırasında sunum ve sözleşmenin kurulmasından sonra teslim
GEG 80. maddenin 4. fıkrası, enerji belgesinin ne zaman gösterilmesi gerektiğini çok kesin biçimde belirler. Satışta satıcı veya emlak komisyoncusu, olası alıcıya en geç görüntüleme sırasında bir enerji belgesini veya bunun bir kopyasını sunmak zorundadır. Bu yükümlülük GEG 80. maddenin 5. fıkrasına göre kiraya verenler, hasılat kirasına verenler ve leasing verenler için de aynı şekilde geçerlidir.
Sunum yükümlülüğü, görüntüleme sırasında açıkça görünür bir asma veya açıkça görünür bir şekilde sergileme yoluyla da yerine getirilebilir. Hiç görüntüleme yapılmıyorsa, belge ilgiliye gecikmeksizin sunulmalıdır. En geç ilgili sunum talep ettiğinde de belge gecikmeksizin gösterilmelidir.
Sözleşmenin kurulmasından sonra bir adım daha ileri gidilir: satış sözleşmesinin kurulmasından sonra gecikmeksizin, satıcı veya komisyoncu alıcıya enerji belgesini veya bunun bir kopyasını teslim etmelidir. Sunum ve teslim, dolayısıyla iki ayrı yükümlülüktür. İkiden fazla konutu olmayan bir konut binasının satışında GEG 80. maddenin 4. fıkrası ayrıca, böyle bir görüşme ücretsiz olarak sunuluyorsa alıcının enerji belgesine ilişkin bilgilendirici bir danışma görüşmesi yapmasını öngörür.
Taşınmaz ilanlarında zorunlu bilgiler (§ 87 GEG)
Enerji belgesi daha ilk görüntülemeden önce etkisini gösterir: GEG 87. maddesi, belirli bilgilerin daha taşınmaz ilanında yer almasını ister. Yükümlülük, satış, kiraya verme, hasılat kirası veya leasing öncesinde ticari mecralarda bir ilan verildiğinde ve o anda bir enerji belgesi bulunduğunda doğar. Sorumlu olan, ilanın yayımlanmasından sorumlu olan kişidir; yani satıcı, kiraya veren, hasılat kirasına veren, leasing veren veya emlak komisyoncusudur.
GEG 87. maddenin 1. fıkrasına göre ilanda şu zorunlu bilgiler yer almalıdır:
- enerji belgesinin türü, yani enerji ihtiyaç belgesi veya enerji tüketim belgesi,
- belgede belirtilen, bina için nihai enerji ihtiyacının veya nihai enerji tüketiminin değeri,
- belgede belirtilen, binanın ısıtması için esas enerji taşıyıcısı,
- bir konut binasında belgede belirtilen yapım yılı,
- bir konut binasında belgede belirtilen enerji verimliliği sınıfı (A+'dan H'ye ölçek).
Yapım yılı ve enerji verimliliği sınıfı, dolayısıyla yalnızca konut binalarında zorunludur. Konut dışı binalarda GEG 87. maddenin 2. fıkrasına göre nihai enerji ihtiyacı veya nihai enerji tüketimi, ısı için ve elektrik için ayrı ayrı belirtilmelidir. Önemli: Yükümlülük yalnızca zaten bir enerji belgesi varsa doğar. Henüz hiç yoksa, ilanda zorunlu bilgi yoktur; ancak belge en geç görüntülemeye kadar temin edilmiş olmalıdır.
Geçerlilik: on yıl (§ 79 GEG)
GEG 79. maddenin 3. fıkrasına göre bir enerji belgesi on yıllık bir geçerlilik süresi için düzenlenmelidir. Belirleyici olan, belgedeki düzenleme tarihidir. Bu on yıl dolduktan sonra belge, sunum veya ilan yükümlülüklerini yerine getirmek için artık kullanılamaz.
On yıllık süreden bağımsız olarak, bir belge geçerliliğini daha erken de yitirebilir: GEG 80. maddenin 2. fıkrasına göre binadaki büyük değişiklikler nedeniyle yeni bir enerji belgesi gerekli hâle gelirse, önceki belge artık belirleyici değildir.
Mal sahipleri için bu, pratikte şu anlama gelir: Her pazarlamadan önce düzenleme tarihine bakmak faydalıdır. Süresi dolmuş bir belge GEG yükümlülüklerini yerine getirmez ve bir para cezası riski doğurabilir. Zamanında kontrol eden, geçerli bir belgenin eksikliği nedeniyle pazarlamanın aksamasını önler.
Enerji belgesini kimin düzenleyebileceği (§ 88 GEG)
Her kişi enerji belgesi düzenleyemez. GEG 88. maddesi düzenleme yetkisini düzenler ve bunu nitelik ile mesleki deneyime bağlar. Özellikle yetkili olanlar şunlardır:
- eyaletlerin imar yönetmeliklerine göre ısı yalıtımı veya enerji tasarrufuna ilişkin yapı-teknik belgeleri imzalamaya yetkili olan kişiler,
- örneğin mimarlık, inşaat mühendisliği, bina teknik donanımı, fizik, makine mühendisliği veya elektrik mühendisliği gibi ilgili bir yükseköğretim diplomasına sahip kişiler,
- örneğin usta unvanı olan, yapı, ince yapı veya tesisat teknik mesleklerindeki nitelikli zanaatkârlar ile baca temizleyici mesleği,
- ilgili eğitim ağırlığına sahip, devletçe tanınan veya sınavlı teknisyenler.
Buna GEG 88. maddenin 2. fıkrasına göre, enerji tasarruflu inşaatta bir eğitim ağırlığı, ilgili bir mesleki deneyim veya başarıyla tamamlanmış bir eğitim gibi ek koşullar eklenir. GEG 88. maddenin 5. fıkrasına göre, Federal Ekonomi ve İhracat Kontrol Dairesi'nin enerji danışmanlığı yeterlilik sınavını geçen kişi de yetkilidir. Belgeyi yetkisiz bir kişiye düzenleten kişi, GEG 108. maddeye göre bir idari suç işleme riskiyle karşı karşıyadır.
Para cezaları ve istisnalar (§ 108 ve § 79 GEG)
Enerji belgesine ilişkin yükümlülükler salt birer tavsiye değildir. GEG 108. maddesi ihlalleri idari suç olarak para cezasına bağlar. Diğerlerinin yanı sıra enerji belgesini kasten veya pervasızca hiç, doğru, eksiksiz veya zamanında sunmayan (80. madde 4. fıkra) ya da teslim etmeyen (80. madde 4. fıkra 5. cümle), taşınmaz ilanındaki zorunlu bilgileri sağlamayan (87. madde) veya düzenleme yetkisi olmadan bir belge düzenleyen (88. madde) kişi idari suç işler.
Enerji belgesine ilişkin bu ihlaller için GEG 108. maddenin 2. fıkrası on bin avroya kadar bir para cezası öngörür. Para cezası her ihlal için verilebilir; bu nedenle pazarlamanın özenli bir şekilde hazırlanması her durumda faydalıdır.
Ancak açıkça çerçevesi çizilmiş istisnalar vardır. GEG 79. maddenin 4. fıkrasına göre bu bölümün hükümleri bir küçük binaya uygulanmaz. Küçük bina, GEG 3. maddenin 1. fıkrası 17. bendine göre, kullanım alanı 50 metrekareden fazla olmayan bir binadır. Ayrıca GEG 80. maddenin 3 ila 7. fıkraları bir tarihi yapıya (Baudenkmal), yani eyalet hukukuna göre korunan bir binaya uygulanmaz. Bu durumlarda belge, sunum ve teslim yükümlülükleri ortadan kalkar. Tereddüt hâlinde sınıflandırma somut olayda incelenmelidir.
