Kira teminatı (Mietkaution), kira ilişkisinin sonunda hâlâ açık talepler bulunması durumunda – örneğin geciken kira veya konuttaki hasarlar – kiraya vereni güvenceye alır. Ne kadar olabileceği, nasıl ödenip yatırılması gerektiği ve ne zaman iade edileceği § 551 BGB tarafından oldukça net düzenlenir. Buradaki temel bir hüküm: kiracı, bir para teminatını üç eşit aylık taksitte ödeyebilir – kimsenin sözleşmeyle elinden alamayacağı bir hak. Bu rehber, teminatın tutarı, taksitli ödeme, yatırım ve geri ödenmesine ilişkin en önemli noktaları nesnel biçimde sıralar ve her şeyden önce hukuki güvenceyle kiraya vermek isteyen kiraya verenlere yöneliktir.
Kira teminatı ne kadar olabilir?
Kira teminatının üst sınırı § 551 Abs. 1 BGB'de yer alır: en fazla bir aya düşen kiranın üç katı kadar olabilir – ve bu da götürü ya da peşin ödeme olarak gösterilen işletme giderleri hariç. Belirleyici olan, dolayısıyla sıcak kira değil, salt soğuk kiradır (Nettokaltmiete).
Bir örnek: net soğuk kira (Nettokaltmiete) 800 avro ise ve bunun yanında 200 avro işletme gideri peşin ödemesi kararlaştırılırsa, azami teminat 3 × 800 avro = 2.400 avro üzerinden hesaplanır. İşletme giderleri dışarıda kalır.
Kira sözleşmesinde daha yüksek bir teminat kararlaştırılırsa, bu anlaşma bütünüyle geçersiz olmaz: üç net soğuk kiralık izin verilen azami ölçüye indirilir. Aşan tutarı kiracı geri talep edebilir. Kiraya verenler için bu şu demektir: yasal sınıra temiz biçimde uymak sonraki anlaşmazlıkları önler.
Üç aylık taksitte ödeme hakkı
Güvence olarak bir para tutarının sağlanması gerekiyorsa, kiracı § 551 Abs. 2 BGB uyarınca üç eşit aylık kısmi ödemeye hak sahibidir. Ayrıntıda bu şu anlama gelir:
- İlk kısmi ödeme kira ilişkisinin başında muaccel olur – sözleşmenin imzalanmasında değil.
- Diğer kısmi ödemeler, hemen takip eden kira ödemeleriyle birlikte muaccel olur, yani tipik olarak ikinci ve üçüncü aylık kirayla.
- Üç taksitin tümü eşit tutarda olmalıdır.
Önemli: bu taksit hakkı, kiracının yasal bir talebidir. Kiraya veren, tam teminatın taşınmadan önce bir defada ödenmesini talep edemez. Sözleşme derhal tam ödeme talep ediyorsa, kiracı yine de yasal taksitli ödemeye dayanabilir. Kiracı derneklerinin görüşüne göre, üç taksit hakkı, kararlaştırılan teminatın üç aylık kiradan az olması durumunda da mevcuttur.
Ayrı, iflasa dayanıklı yatırım ve faizlendirme
Güvence olarak bırakılan bir para tutarını kiraya veren kendi parasıyla öylece karıştıramaz. § 551 Abs. 3 BGB, onu teminatı bir kredi kuruluşunda üç aylık ihbar süreli tasarruf mevduatları için olağan faiz oranıyla yatırmaya zorunlu kılar. Sözleşme tarafları başka bir yatırım biçimi de kararlaştırabilir.
Her iki durumda da geçerli olan: yatırım, kiraya verenin malvarlığından ayrı yapılmalıdır. Bu ayrım belirleyicidir – kiraya verenin mali zorluğa veya iflasa düşmesi durumunda dahi teminatın korunmasını sağlar. Olağan olan, kiracının adına işleyen ve kiraya veren lehine rehnedilen bir kira teminatı hesabı (Mietkautionskonto) ya da bir teminat tasarruf cüzdanıdır.
Getiriler kiracıya aittir ve güvenceyi artırır, yani: faizler geri ödemeyle birlikte ödenir. Faizlendirme yükümlülüğünden bir istisna yalnızca bir öğrenci veya gençlik yurdundaki konutlar için geçerlidir.
Hangi teminat biçimleri vardır?
Teminat çeşitli biçimlerde verilebilir. En yaygın biçimler:
- Nakit teminat / teminat hesabı: kiracı bir para tutarı öder, kiraya veren bunu ayrı ve faizli yatırır. Yalnızca bu para teminatı için § 551 Abs. 2 BGB uyarınca taksit hakkı doğrudan geçerlidir.
- Teminat tasarruf cüzdanı: kiracının adına olan ve kiraya verene rehnedilen bir tasarruf cüzdanı; faizler kiracıda kalır.
- Kefalet (Bürgschaft): bir üçüncü kişi – örneğin ebeveynler ya da bir banka – kefil olur. Kiracının sermaye bağlaması gerekmez; ancak bir banka kefaletinde süregelen ücretler doğar.
- Kira teminatı sigortası (Kautionsbürgschaft): bir sigortacı, yıllık bir prim karşılığında kefil olarak devreye girer. Kiracı herhangi bir teminat tutarı ödemez, ancak kalıcı olarak prim maliyetlerini taşır ve teminat halinde sigortacıya karşı rücu yoluyla sorumlu olur.
Kefalet ve sigortada kiraya verene herhangi bir para tutarı ödenmez, bu nedenle yasal taksitli ödeme hakkı burada geçerli olmaz. Hangi biçimin kabul edildiği kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmelidir.
Taşınma sonrası teminatın geri ödenmesi
Taşınma sonrasında teminatın ne zamana kadar geri ödenmesi gerektiğine dair sabit bir yasal süre yoktur. Kiraya verene, kendisine hâlâ talepler ait olup olmadığını – örneğin hasarlar veya açık kiralar nedeniyle – açıklığa kavuşturmak için uygun bir inceleme ve düşünme süresi tanınır. İçtihat bu konuda yaklaşık üç ila altı aylık bir dönemi düzenli olarak uygun sayar.
Özel bir durum, henüz hesaplanmamış işletme giderleridir: bir ek ödeme beklenmesi gerekiyorsa, kiraya veren işletme gideri hesabı çıkana kadar teminatın uygun bir kısmını alıkoyabilir – ancak yalnızca ölçülü bir ek talep beklendiğinde teminatın tamamını değil. İhtilafsız kısım gecikmeksizin ödenmelidir.
Geri ödemeyle birlikte kira süresinde doğan faizler de verilmelidir. Kiracının geri ödeme talebi, üç yıllık olağan sürede zamanaşımına uğrar (§ 195 BGB).
Kiracı teminatı ödemezse ne geçerli olur?
Kiracı kararlaştırılan teminatı ya da muaccel taksitleri ödemezse, bunun ciddi sonuçları vardır. § 569 Abs. 2a BGB, kiracının iki aylık kira tutarındaki bir güvence ediminde temerrüde düşmesi halinde kiraya verenin haklı sebeple kira ilişkisini olağanüstü ve süresiz feshedebileceğini öngörür.
Bir örnek: 600 avroluk bir net soğuk kira (Nettokaltmiete) ve her biri 600 avroluk üç taksitte ödenebilen 1.800 avroluk bir teminatta, geciken tutar iki ödenmemiş taksitten sonra (1.200 avro) iki aylık kira sınırına zaten ulaşır. Böylece süresiz bir fesih söz konusu olabilir.
Koşul, teminat yükümlülüğünün geçerli biçimde kararlaştırılmış olmasıdır. Kiracı geciken tutarı zamanında öderse, durum çoğu kez yine de yumuşatılabilir. Kiraya verenlere, ödeme gecikmelerini erkenden ve belgeli biçimde ihtar etmeleri önerilir.
Kiracının aleyhine sapmalar geçersizdir
§ 551 Abs. 4 BGB açıkça belirtir: kiracının aleyhine sapan bir anlaşma geçersizdir. § 551 BGB'nin koruyucu hükümleri sözleşmeyle bertaraf edilemez.
Uygulamada dolayısıyla özellikle şu hükümler geçersizdir:
- üç net soğuk kiradan fazla bir teminat talep edenler,
- üç aylık taksitte ödeme hakkını dışlayanlar,
- teminatın ayrı yatırımından veya faizlendirilmesinden vazgeçenler (öğrenci veya gençlik yurdu özel durumu hariç).
Aksine bir hükme rağmen kiracı her zaman yasal düzenlemeye dayanabilir. Kiraya verenler için bu, baştan itibaren hukuki güvenceli sözleşme düzenlemeleriyle çalışmak için iyi bir gerekçedir: geçersiz bir hüküm korumaz, aksine yasa tarafından – çoğunlukla kiraya verenin aleyhine – ikame edilir. Bu yazı genel bilgiler sunar ve somut durumda hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.
