Mülk bir daireyi satmak, birçok açıdan bir ev satmaktan farklıdır. Yalnızca kendi dört duvarınızı değil, aynı zamanda kendi kuralları, kararları ve mali yapısı olan bir topluluktaki bir payı da satarsınız. Daire satışında tam da bu kat malikleri topluluğu, Almanca kısaltmasıyla WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), ön plana çıkar: belgeleri, Hausgeld (aylık aidat) ve rezerv fonu, dairenizin ne kadar hızlı ve hangi fiyata satılacağını çoğu zaman birlikte belirler. Mülk bir daire satarken nelerin özellikle önemli olduğunu ve sürecin adım adım nasıl ilerlediğini size açıklıyoruz.
Daire satışında ev satışına kıyasla farklı olan nedir
Müstakil bir ev satan kişi, kural olarak arsa ile binayı bir bütün olarak satar. Mülk bir dairede ise durum daha katmanlıdır: dairenin Sondereigentum (özel mülkiyet) hakkını, Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ortak mülkteki paylı mülkiyet payı) ile bağlantılı olarak satarsınız. Bunu Alman Kat Mülkiyeti Kanunu (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) 1. maddesinde düzenler.
Üç kavramı güvenle birbirinden ayırabilmelisiniz, çünkü bunlar alıcılar için de önemli bir rol oynar:
- Sondereigentum (özel mülkiyet): dairenizin yalnızca size ait olarak tasarrufta bulunabildiğiniz mekânları, yani örneğin iç duvarlar, zemin kaplamaları ve iç tesisat.
- Gemeinschaftseigentum (ortak mülk): herkese ortak olan her şey, örneğin çatı, cephe, merdiven boşluğu, taşıyıcı duvarlar ve çoğu zaman pencereler ile dış kapılar (WEG 5. madde).
- Sondernutzungsrecht (özel kullanım hakkı): mülkiyet değil, ortak mülkün bir bölümünü tek başına kullanma hakkı, örneğin bahçenin bir bölümü ya da açık bir park yeri.
Satış açısından bu şu anlama gelir: alıcı yalnızca dairenizle değil, tüm binanın durumuyla ve topluluğun ne kadar iyi örgütlenip finanse edildiği sorusuyla da ilgilenir. Bu nedenle daire satışında WEG belgeleri merkezde yer alırken, ev satışında çoğunlukla hiçbir rol oynamaz.
WEG belgeleri: mülk daire satışının kalbi
İyi hazırlanmış bir satış, doğru belgelerle ayakta durur ya da çöker. Eksiksiz ve açıklayıcı WEG belgeleri güven yaratır, alıcı için finansmanı kolaylaştırır ve noterde tatsız sorular sorulmasının önüne geçer. Şu belgeleri bir araya getirmelisiniz:
- Teilungserklärung (bölünme beyanı) ile birlikte Gemeinschaftsordnung (topluluk düzeni): kat mülkiyetinin temelidir (WEG 3. ve 8. maddeler) ve dairenize tam olarak neyin ait olduğunu ve toplulukta hangi kuralların geçerli olduğunu gösterir.
- Aufteilungsplan (bölümleme planı): birimlerin numaralandırmasını içeren, yapı denetimince onaylanmış planlar. Bunlarla fiili bölünmenin hukuki bölünmeye uyup uymadığı karşılaştırılabilir.
- Malik toplantılarının tutanakları: son üç yıl alışılmıştır. Hangi önlemlerin kararlaştırıldığını ya da gündemde olduğunu ve topluluğun iyi işleyip işlemediğini gösterir.
- Beschlusssammlung (kararlar derlemesi): yöneticinin WEG 24. madde uyarınca tuttuğu derleme. Yalnızca son toplantınınkileri değil, geçerli tüm kararların eksiksiz görünümünü sunar.
- Wirtschaftsplan (işletme planı) ve yıllık hesaplar (Hausgeld hesapları): cari giderleri ve aylık aidat olan Hausgeld'i gösterir (WEG 28. madde). Alıcı, son hesaplardan giderlerin nasıl geliştiğini okur.
- Instandhaltungsrücklage (bakım rezervi) durumu: 2020 reformundan bu yana kanun Erhaltungsrücklage (koruma rezervi) tabirini kullanır. Tutarı, topluluğun büyük onarımlara hazır olup olmadığını gösterir.
Bunlara, her gayrimenkul satışında gereken belgeler de eklenir; örneğin güncel tapu kütüğü kaydı (Grundbuchauszug) ve enerji kimlik belgesi (Energieausweis). Kiralık bir daire söz konusuysa kira sözleşmesi ve işletme giderleri hesabı (Betriebskostenabrechnung) da bunlara dâhildir. Bu derleme kapsamlı görünür, ancak erken ele alınırsa rahatça yönetilebilir. Belgeleri eksiksiz bir araya getirmenizde size memnuniyetle destek oluruz.
Hausgeld, Wohngeld ve koruma rezervi: alıcının satın alımı için belirleyici
Daire satışında özellikle sık küçümsenen bir nokta Hausgeld'dir (aylık aidat, çoğu zaman Wohngeld olarak da anılır). Bunlar, her malikin ortak mülkün giderlerini karşılamak üzere topluluğa ödediği aylık avanslardır: ısıtma, su, çöp, bina sigortası, bina temizliği, yöneticinin ücreti ve rezerve yapılan katkı.
Alıcılar için Hausgeld'in tutarı önemli bir işarettir. Dikkat çekici biçimde düşük bir Hausgeld, sonradan zamların ya da olağanüstü aidatların (Sonderumlagen) izlediği bir yetersiz finansmana işaret edebilir. Çok yüksek bir Hausgeld ise cari yükü artırır ve bir sermaye yatırımında getiriyi düşürür. Bilinmesi gereken önemli husus: Hausgeld'in tüm kalemleri kiralama durumunda kiracıya yansıtılamaz. Yönetim giderlerini ve rezerve yapılan katkıyı malik kendisi üstlenir.
Bununla yakından bağlantılı olan, Erhaltungsrücklage'dir (koruma rezervi). Çatı, cephe ya da ısıtma gibi büyük önlemler için WEG'in ortak tasarruf hesabıdır. İyi durumda bir binayla birlikte iyi doldurulmuş bir rezerv, ani olağanüstü aidat riskini düşürdüğü için satışı kolaylaştırıcı bir etki yapar. Görünür bir onarım ihtiyacıyla birlikte düşük bir rezerv ise net bir pazarlık noktasıdır. Rezerv, ayrıca, kişisel olarak size değil topluluğa aittir ve satışta ayrıca ödenmez, satış fiyatının içinde göz önünde bulundurulur.
Yöneticinin onayı, ön alım hakları ve 2020 reformundan sonra WEG
1 Aralık 2020'den bu yana, Kat Mülkiyeti Modernizasyon Kanunu (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, WEMoG) ile hayata geçirilen reforme edilmiş Alman Kat Mülkiyeti Kanunu geçerlidir. Satıcılar için özellikle iki soru önemlidir.
Birincisi, yöneticinin onayı: eskiden WEG 12. madde, bir satışın yöneticinin ya da topluluğun onayını gerektirebileceği bir devir kısıtlaması öngörüyordu. Bu hüküm reformla kaldırıldı. Bugün artık yasal bir onay zorunluluğu yoktur. Ancak böyle bir hüküm Teilungserklärung yani Gemeinschaftsordnung'da (bölünme beyanı ya da topluluk düzeni) hâlâ kararlaştırılmış olabilir. Orada yer alıyorsa, satış yöneticinin onayını gerektirir; bu onay uygulamada çoğunlukla bir şekil meselesidir. Sizin dairenizde böyle bir kısıtlamanın geçerli olup olmadığı, bölünme beyanından ve tapu kütüğünden anlaşılır.
İkincisi, ön alım hakkı (Vorkaufsrecht) konusu: daire satışında kat malikleri topluluğunun ya da diğer maliklerin yasal bir ön alım hakkı yoktur. Bir ön alım hakkı yalnızca sözleşmeyle kararlaştırılıp tapu kütüğüne tescil edilebilir. Özel bir durum, BGB (Alman Medeni Kanunu) 577. madde uyarınca kiracının ön alım hakkıdır; bunu bir sonraki bölümde açıklıyoruz. Tapu kütüğünün II. bölümüne bir bakış burada açıklık sağlar. Bu kontrolü, kural olarak süreci yürüten emlakçı, noterle iş birliği içinde üstlenir.
Kiralık mülk daire satışı: nelere dikkat etmelisiniz
Birçok mülk daire kiralıktır ve kiralık bir dairenin satışı kendi kurallarına tabidir. En önemli ilke şudur: satım kirayı bozmaz (Kauf bricht nicht Miete, BGB 566. madde). Alıcı, mevcut kira sözleşmesine taraf olur, kira ilişkisi onunla değişmeden devam eder. Bu nedenle kiralık bir daire, alıcı hemen kendisi taşınamadığı için, boş bir daireye kıyasla çoğu zaman farklı, sıklıkla daha düşük bir fiyat getirir.
Eski bir kiralık daire kat mülkiyetine dönüştürülüp ardından satıldığında, kira hukukuna ilişkin üç koruyucu kural özellikle önemlidir:
- Kiracının ön alım hakkı (BGB 577. madde): dönüştürülen daire ilk kez bir üçüncü kişiye satıldığında, kiracı satış sözleşmesine aynı koşullarla taraf olabilir.
- Fesih engelleme süresi (Kündigungssperrfrist, BGB 577a. madde): bir dönüşümün ardından, edinen kişi kiracıya kendi ihtiyacı (Eigenbedarf) nedeniyle hemen fesih bildiriminde bulunamaz. Engelleme süresi ilke olarak üç yıldır ve konut piyasasının sıkışık olduğu bölgelerde eyalet kararnamesiyle on yıla kadar uzatılabilir. Kuzey Ren-Vestfalya'nın (Nordrhein-Westfalen, NRW) bazı bölgelerinde böyle uzatılmış bir süre geçerlidir.
- Kendi ihtiyacı (Eigenbedarf): alıcı tarafından kendi ihtiyacı nedeniyle fesih, yalnızca kira hukukunun genel koşulları altında mümkündür ve belirtilen sürelere tabidir.
Kiralık mı yoksa boş mu satmanızın daha iyi olduğu, durumunuza ve talebe bağlıdır. Her iki yolun da avantajları vardır ve bunları sizinle birlikte memnuniyetle değerlendiririz.
Satış süreci adım adım
Düzenli bir süreç, satıştan büyük baskıyı alır. Uygulamada, mülk bir dairenin satışı şu adımlara ayrılır:
- Değerleme: gerçekçi piyasa değerini belirlemek. Kendi kullanımına yönelik dairelerde ölçüt olarak çoğunlukla karşılaştırma değeri yöntemi (Vergleichswertverfahren) kullanılır; kiralık dairelerde gelir değeri (Ertragswert) daha büyük bir rol oynar. Fiyat açısından konum, kat ve asansör, özel mülk ile ortak mülkün durumu ile Hausgeld, rezerv fonu ve binadaki olası bir onarım birikimi belirleyicidir.
- Belgeleri bir araya getirmek: her şeyden önce WEG belgeleri, tapu kütüğü kaydı ve enerji kimlik belgesi.
- İlan dosyası (Exposé) hazırlamak: açıklayıcı fotoğraflar, kat planı ve Hausgeld ile enerji göstergeleri dâhil tüm önemli temel veriler.
- Pazarlama ve gösterimler: uygun ilgilenenlere ulaşmak ve randevuları özenle hazırlamak.
- Alıcıyı incelemek: ciddiyeti ve finansmanı, örneğin bir finansman onayı ile kontrol etmek.
- Noter satış sözleşmesi: bir gayrimenkulün satın alınması noter onayıyla düzenlenmelidir (BGB 311b. madde). Noter sözleşmeyi tasarlar ve onaylar.
- Tapu kütüğünde işlem: devir şerhi (Auflassungsvormerkung), muaccel olduktan sonra satış bedelinin ödenmesi ve son olarak tapu kütüğünde devrin tescili.
- Teslim: tutanak, sayaç değerleri ve anahtar teslimiyle.
Vergiye ilişkin kısa bir not: bir satış kazancından vergi alınıp alınmayacağı, her şeyden önce on yıllık spekülasyon süresine (Spekulationsfrist) ve olası bir kendi kullanımına bağlıdır. Bu, bağlayıcı biçimde mali müşavirinizle açıklığa kavuşturmanız gereken ayrı bir konudur.
Yanınızda deneyimle satın
Mülk bir dairenin satışı özen ister: WEG belgelerinde, Hausgeld ile rezerv fonunun değerlendirilmesinde ve dairenizin kimin için doğru satın alım olduğu sorusunda. Tam da burada deneyim ve güvenilir bir piyasa erişimi çok değerlidir.
Wolfgang Richter GmbH'nin bir kolu olarak, altmış yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya (Nordrhein-Westfalen) piyasasında maliklere eşlik ediyoruz. Yıllar içinde, malikleri ve uygun alıcıları gizlilik içinde bir araya getirmemize yardımcı olan, 20.000'den fazla bağlantı içeren köklü bir ağ oluştu. İsterseniz, satışınızı başlangıçta gizli ve büyük portalların dışında, yani off-market olarak ele alır ve gerektiğinde, dairenize uygun alıcıyı getirecekse, başka emlakçılarla da iş birliği yaparız.
Dairenizin değerini, resmi verilere ve profesyonel piyasa verilerine dayanan kendi değerleme sistemimizle belirleriz. Mülk dairenizin değerlemesi sizin için ücretsizdir. İlk değerlendirmeden, belgelerin hazırlanmasından, teslime kadar size kişisel olarak ve aceleye getirmeden eşlik ederiz.
