Sprzedaż mieszkania własnościowego: co naprawdę liczy się przy sprzedaży

Czym sprzedaż mieszkania różni się od sprzedaży domu

Kto sprzedaje wolnostojący dom, sprzedaje z reguły działkę i budynek jako całość. W przypadku mieszkania własnościowego sprawa jest bardziej złożona: sprzedają Państwo swoje Sondereigentum (własność wyodrębnioną) do lokalu, powiązane z Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (udziałem we współwłasności części wspólnych). Reguluje to niemiecka ustawa o własności lokali (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) w paragrafie 1.

Powinni Państwo pewnie rozróżniać trzy pojęcia, ponieważ odgrywają one ważną rolę także dla kupujących:

• Sondereigentum (własność wyodrębniona): pomieszczenia Państwa mieszkania, którymi rozporządzają Państwo samodzielnie, czyli na przykład ściany wewnętrzne, posadzki i wykończenie wnętrza.
• Gemeinschaftseigentum (części wspólne): wszystko, co należy do wszystkich wspólnie, na przykład dach, elewacja, klatka schodowa, ściany nośne, a często również okna i drzwi zewnętrzne (paragraf 5 WEG).
• Sondernutzungsrecht (prawo do wyłącznego korzystania): nie jest to własność, lecz wyłączne prawo do korzystania z części części wspólnych, na przykład z fragmentu ogrodu lub zewnętrznego miejsca postojowego.

Dla sprzedaży oznacza to: kupującego interesuje nie tylko Państwa mieszkanie, lecz także stan całego budynku oraz to, jak dobrze wspólnota jest zorganizowana i finansowana. Dlatego przy sprzedaży mieszkania w centrum uwagi znajdują się dokumenty WEG, podczas gdy przy sprzedaży domu zazwyczaj nie odgrywają one żadnej roli.

Dokumenty WEG: sedno sprzedaży mieszkania własnościowego

Dobrze przygotowana sprzedaż stoi i upada wraz z właściwymi dokumentami. Kompletne i wymowne dokumenty WEG budują zaufanie, ułatwiają kupującemu finansowanie i oszczędzają Państwu nieprzyjemnych pytań u notariusza. Powinni Państwo zgromadzić następujące dokumenty:

• Teilungserklärung (oświadczenie o podziale) wraz z Gemeinschaftsordnung (regulaminem wspólnoty): jest ono podstawą własności lokalu (paragrafy 3 i 8 WEG) i pokazuje, co dokładnie należy do Państwa mieszkania oraz jakie zasady obowiązują we wspólnocie.
• Aufteilungsplan (plan podziału): plany potwierdzone przez nadzór budowlany, z numeracją lokali. Pozwalają sprawdzić, czy faktyczny podział odpowiada prawnemu.
• Protokoły zebrań właścicieli: przyjęte są ostatnie trzy lata. Pokazują, jakie działania uchwalono lub planuje się, oraz czy wspólnota dobrze funkcjonuje.
• Beschlusssammlung (zbiór uchwał): zarządca prowadzi go zgodnie z paragrafem 24 WEG. Daje pełny przegląd wszystkich obowiązujących uchwał, nie tylko tych z ostatniego zebrania.
• Wirtschaftsplan (plan gospodarczy) i rozliczenia roczne (rozliczenia Hausgeld): wykazują bieżące koszty oraz Hausgeld, miesięczną opłatę na rzecz wspólnoty (paragraf 28 WEG). Z ostatnich rozliczeń kupujący odczytuje, jak kształtowały się koszty.
• Stan Instandhaltungsrücklage (funduszu remontowego): od reformy z 2020 roku ustawa mówi o Erhaltungsrücklage (funduszu na utrzymanie). Jego wysokość pokazuje, czy wspólnota jest przygotowana na większe naprawy.

Do tego dochodzą dokumenty potrzebne przy każdej sprzedaży nieruchomości, jak aktualny wypis z księgi wieczystej (Grundbuchauszug) i świadectwo charakterystyki energetycznej (Energieausweis). W przypadku mieszkania wynajętego należą tu również umowa najmu i rozliczenie kosztów eksploatacyjnych (Betriebskostenabrechnung). Ten zbiór wydaje się obszerny, ale jest dobrze do opanowania, jeśli zajmie się nim Pan/Pani odpowiednio wcześnie. W kompletnym zgromadzeniu dokumentów chętnie Państwa wesprzemy.

Hausgeld, Wohngeld i fundusz na utrzymanie: decydujące o zakupie dla kupującego

Punktem, który przy sprzedaży mieszkania szczególnie często bywa niedoceniany, jest Hausgeld (miesięczna opłata na rzecz wspólnoty, często nazywana także Wohngeld). Chodzi o miesięczne zaliczki, które każdy właściciel wpłaca wspólnocie, aby pokryć koszty części wspólnych: ogrzewanie, wodę, wywóz odpadów, ubezpieczenie budynku, sprzątanie, wynagrodzenie zarządcy oraz zasilenie funduszu rezerwowego.

Dla kupujących wysokość Hausgeld jest ważnym sygnałem. Rzucająco niskie Hausgeld może wskazywać na niedofinansowanie, po którym następują później podwyżki lub dopłaty nadzwyczajne (Sonderumlagen). Bardzo wysokie Hausgeld z kolei zwiększa bieżące obciążenie, a w przypadku inwestycji kapitałowej obniża rentowność. Warto wiedzieć: nie wszystkie pozycje Hausgeld można przy wynajmie przenieść na najemcę. Koszty zarządu oraz zasilenie funduszu rezerwowego ponosi sam właściciel.

Ściśle z tym związana jest Erhaltungsrücklage (fundusz na utrzymanie). Jest to wspólna książeczka oszczędnościowa WEG na większe działania, takie jak dach, elewacja czy ogrzewanie. Dobrze zasilony fundusz przy zadbanym budynku sprzyja sprzedaży, ponieważ obniża ryzyko nagłych dopłat nadzwyczajnych. Niski fundusz przy widocznej potrzebie remontowej jest natomiast wyraźnym punktem negocjacyjnym. Fundusz, nawiasem mówiąc, należy do wspólnoty, a nie do Państwa osobiście, i przy sprzedaży nie jest wypłacany oddzielnie, lecz uwzględniany w cenie zakupu.

Zgoda zarządcy, prawa pierwokupu i WEG po reformie z 2020 roku

Od 1 grudnia 2020 roku obowiązuje zreformowana ustawa o własności lokali, wdrożona przez ustawę o modernizacji własności lokali (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, WEMoG). Dla sprzedających istotne są przede wszystkim dwie kwestie.

Po pierwsze, zgoda zarządcy: dawniej paragraf 12 WEG przewidywał ograniczenie zbycia, zgodnie z którym sprzedaż mogła wymagać zgody zarządcy lub wspólnoty. Przepis ten został wraz z reformą uchylony. Ustawowego wymogu zgody dziś już nie ma. Tego rodzaju klauzula może jednak nadal być uzgodniona w Teilungserklärung lub Gemeinschaftsordnung (oświadczeniu o podziale lub regulaminie wspólnoty). Jeśli się tam znajduje, sprzedaż wymaga zgody zarządcy, która w praktyce jest najczęściej formalnością. To, czy w Państwa mieszkaniu obowiązuje takie ograniczenie, wynika z oświadczenia o podziale i z księgi wieczystej.

Po drugie, temat prawa pierwokupu (Vorkaufsrecht): ustawowe prawo pierwokupu wspólnoty właścicieli ani pozostałych właścicieli przy sprzedaży mieszkania nie istnieje. Prawo pierwokupu może być wyłącznie uzgodnione umownie i wpisane do księgi wieczystej. Szczególnym przypadkiem jest prawo pierwokupu najemcy zgodnie z paragrafem 577 BGB (niemiecki kodeks cywilny), które wyjaśniamy w następnym punkcie. Wgląd do działu II księgi wieczystej daje tu jasność. To sprawdzenie przeprowadza z reguły towarzyszący pośrednik we współpracy z notariuszem.

Sprzedaż wynajętego mieszkania własnościowego: na co należy zwrócić uwagę

Wiele mieszkań własnościowych jest wynajętych, a sprzedaż wynajętego mieszkania rządzi się własnymi zasadami. Najważniejsza zasada brzmi: sprzedaż nie znosi najmu (Kauf bricht nicht Miete, paragraf 566 BGB). Kupujący wstępuje w istniejącą umowę najmu, stosunek najmu trwa z nim nadal w niezmienionej postaci. Wynajęte mieszkanie osiąga dlatego często inną, nierzadko niższą cenę niż mieszkanie wolne, ponieważ kupujący nie może od razu sam się wprowadzić.

Trzy zasady ochronne prawa najmu są szczególnie istotne, gdy dawne mieszkanie najmu zostaje przekształcone we własność lokalu, a następnie sprzedane:

• Prawo pierwokupu najemcy (paragraf 577 BGB): jeśli przekształcone mieszkanie zostaje po raz pierwszy sprzedane osobie trzeciej, najemca może wstąpić w umowę kupna na tych samych warunkach.
• Okres ochronny przed wypowiedzeniem (Kündigungssperrfrist, paragraf 577a BGB): po przekształceniu nabywca nie może od razu wypowiedzieć najemcy umowy z powodu własnego zapotrzebowania (Eigenbedarf). Okres ochronny wynosi co do zasady trzy lata i w obszarach o napiętym rynku mieszkaniowym może być wydłużony rozporządzeniem kraju związkowego do dziesięciu lat. W częściach Nadrenii Północnej-Westfalii (Nordrhein-Westfalen, NRW) obowiązuje taki wydłużony okres.
• Własne zapotrzebowanie (Eigenbedarf): wypowiedzenie z powodu własnego zapotrzebowania przez kupującego jest możliwe wyłącznie pod ogólnymi warunkami prawa najmu i podlega wymienionym terminom.

To, czy lepiej sprzedać mieszkanie wynajęte, czy wolne, zależy od Państwa sytuacji i od popytu. Obie drogi mają swoje zalety, a my chętnie ocenimy je wspólnie z Państwem.

Przebieg sprzedaży krok po kroku

Uporządkowany przebieg zdejmuje ze sprzedaży wiele presji. W praktyce sprzedaż mieszkania własnościowego dzieli się na następujące kroki:

1. Wycena: ustalić realną wartość rynkową. W przypadku mieszkań do użytku własnego za miarę służy najczęściej metoda porównawcza (Vergleichswertverfahren), w przypadku mieszkań wynajętych większą rolę odgrywa wartość dochodowa (Ertragswert). Na cenę wpływają lokalizacja, kondygnacja i winda, stan własności wyodrębnionej i części wspólnych, a także Hausgeld, fundusz rezerwowy oraz ewentualne zaległości remontowe w budynku.
2. Zgromadzenie dokumentów: przede wszystkim dokumentów WEG, wypisu z księgi wieczystej i świadectwa charakterystyki energetycznej.
3. Sporządzenie oferty (Exposé): wymowne zdjęcia, rzut i wszystkie ważne dane podstawowe, w tym Hausgeld i wskaźniki energetyczne.
4. Marketing i oględziny: dotrzeć do odpowiednich zainteresowanych i starannie przygotować terminy.
5. Weryfikacja kupującego: sprawdzić poważne zamiary i finansowanie, na przykład poprzez potwierdzenie finansowania.
6. Notarialna umowa kupna: zakup nieruchomości musi zostać sporządzony w formie aktu notarialnego (paragraf 311b BGB). Notariusz sporządza umowę i ją uwierzytelnia.
7. Wpis do księgi wieczystej: roszczenie o przeniesienie własności (Auflassungsvormerkung), zapłata ceny po jej wymagalności i wreszcie przepisanie w księdze wieczystej.
8. Przekazanie: z protokołem, stanami liczników i przekazaniem kluczy.

Krótka uwaga w sprawie podatku: to, czy od zysku ze sprzedaży należny jest podatek, zależy przede wszystkim od dziesięcioletniego terminu spekulacyjnego (Spekulationsfrist) i od ewentualnego użytku własnego. To odrębny temat, który powinni Państwo wiążąco wyjaśnić ze swoim doradcą podatkowym.

Sprzedawać z doświadczeniem u boku

Sprzedaż mieszkania własnościowego wymaga staranności: przy dokumentach WEG, przy ocenie Hausgeld i funduszu rezerwowego oraz przy pytaniu, dla kogo Państwa mieszkanie jest właściwym zakupem. To właśnie tutaj doświadczenie i niezawodny dostęp do rynku są wiele warte.

Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dziesięcioleci towarzyszymy właścicielom na rynku Düsseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii (Nordrhein-Westfalen). Z biegiem lat powstała ugruntowana sieć z ponad 20 000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie kojarzyć właścicieli i odpowiednich kupujących. Na życzenie podejmujemy Państwa sprzedaż początkowo dyskretnie i poza dużymi portalami, czyli off-market, a w razie potrzeby współpracujemy także z innymi pośrednikami, jeśli to przyniesie Państwa mieszkaniu odpowiedniego kupującego.

Wartość Państwa mieszkania ustalamy za pomocą własnego systemu wyceny, który opiera się na danych urzędowych i profesjonalnych danych rynkowych. Wycena Państwa mieszkania własnościowego jest dla Państwa bezpłatna. Od pierwszej oceny, poprzez przygotowanie dokumentów, aż po przekazanie, towarzyszymy Państwu osobiście i bez pośpiechu.