Emlak vergisini (Grundsteuer) her zaman mülk sahibi borçlanır, ancak işletme giderleri (Betriebskosten) üzerinden bunu kiracılara aktarmak mümkündür. Bunun koşulu, yansıtmanın kira sözleşmesinde düzgün biçimde kararlaştırılmış olmasıdır. 2025 emlak vergisi reformundan (Grundsteuerreform) bu yana tahakkuk bildirimleri birçok yerde farklı çıkmakta olup, bu durum Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'daki (NRW) pek çok mülk sahibi için yansıtma meselesini yeniden güncel hale getirmektedir. Bu rehber, emlak vergisini ne zaman yansıtabileceğinizi, hangi anahtarın geçerli olduğunu ve boş kullanım ile ticari kullanımda nelere dikkat etmeniz gerektiğini sakin ve anlaşılır biçimde açıklar.
Emlak vergisi kiracıya hiç yansıtılabilir mi?
Evet. Emlak vergisi, yansıtılabilir işletme giderleri (Betriebskosten) arasında yer alır. İşletme Giderleri Yönetmeliği (Betriebskostenverordnung, BetrKV) onu kataloğunda hatta ilk sırada anar: § 2 No. 1 BetrKV uyarınca, taşınmazın süregelen kamusal yükleri işletme giderlerine dahildir ve bunlara adı geçmek üzere emlak vergisi de dahildir.
Ancak bu, yansıtmanın kendiliğinden gerçekleştiği anlamına gelmez. Belediye karşısında verginin mükellefi her zaman mülk sahibi olarak siz olmaya devam edersiniz; tahakkuk bildirimi yalnızca size yöneltilir. Bu yükü daha sonra kiracıya aktarıp aktaramayacağınız ise tamamen kira sözleşmesine bağlıdır. Bunun hukuki köprüsü Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) § 556 maddesidir: buna göre kiraya veren ile kiracı, işletme giderlerini kiracının üstlenmesini kararlaştırabilir.
Böyle bir anlaşma olmaksızın, emlak vergisi de dahil olmak üzere tüm işletme giderleri zaten temel kira ile karşılanmış sayılır. O halde vergiyi kendiniz üstlenir ve sonradan kiracıya aktaramazsınız.
Kira sözleşmesi hangi anlaşmaya gerek duyar?
Yansıtma, kira sözleşmesindeki geçerli bir madde ile ayakta durur ya da düşer. Serbest finanse edilen konutlarda bunun için açık ve kesin bir anlaşma gereklidir. Uygulamada bunun için iki yol yeterlidir:
- sözleşme, yansıtılacak bir kalem olarak emlak vergisini açıkça anar, ya da
- sözleşme genel olarak § 2 BetrKV anlamındaki işletme giderlerine atıfta bulunur. İşletme Giderleri Yönetmeliği'ne yapılan böyle bir atıf, orada anıldığı için emlak vergisini de kapsar.
Belirleyici olan zamanlamadır: Eksik bir yansıtma anlaşması, sonradan kolayca eklenemez. Süregelen bir kira ilişkisinde hiçbir şey kararlaştırılmamışsa, iki taraf karşılıklı mutabakatla başka türlü düzenleme yapana dek emlak vergisi mülk sahibinde kalır. Daha en baştan açık bir işletme giderleri maddesi kullanan kişi, tam da bu boşluğu önler.
Burada çok şey ifadelendirmeye bağlı olduğundan, daha sözleşme düzenlenirken gösterilen özen kendini karşılar. Bir maddenin somut biçimde şekillendirilmesi konusunda, tereddüt halinde doğru muhatap kendi hukuk danışmanınızdır.
Emlak vergisi hangi anahtara göre dağıtılır?
Çok daireli bir binada, bir emlak vergisi tahakkuk bildirimi taşınmazın tamamını ilgilendirir. Bu nedenle yük, anlaşılır bir ölçüte göre tek tek kira taraflarına dağıtılmalıdır.
Kira sözleşmesinde bir dağıtım anahtarı kararlaştırmışsanız, o öncelikle geçerlidir. Böyle bir anlaşma yoksa, § 556a fıkra 1 BGB'nin yasal tamamlayıcı kuralı devreye girer: o halde işletme giderleri, oturma alanı (Wohnfläche) payına göre yansıtılır. Emlak vergisi için oturma alanı böylece standart ölçüttür, çünkü bu vergi tek tek kiracıların tüketimine bağlı değildir.
Bir örnek hesabı açıklar: Bir bina için yıllık emlak vergisi 1.200 avro tutuyorsa ve bir daireye toplam 400 metrekare oturma alanından 80'i düşüyorsa, bu kiracı beşte birini, yani yılda 240 avroyu üstlenir. Yıllık işletme giderleri hesabı üzerinden bu payı, diğer yansıtılabilir kalemlerle birlikte aktarırsınız.
Boş kullanım: Boş dairenin payını kim üstlenir?
Yalnızca fiilen kiraya verilmiş alanlara düşen giderleri yansıtabilirsiniz. Binadaki bir daire boş duruyorsa, onun emlak vergisi payı diğer kiracılara dağıtılamaz.
Boş duran birime düşen payı mülk sahibi kendisi üstlenir. Aynısı, kendinizin kullandığı alanlar için de geçerlidir. Boş kullanım, kiraya vermenin girişimsel riskine dahildir ve kiracının ortak finanse ettiği bir kalem değildir.
Uygulamada bu şu anlama gelir: Toplam giderleri toplam oturma alanı üzerinden düşürerek hesaplar ve yalnızca kiraya verilmiş dairelere düşen payları yansıtırsınız. Geri kalanı sizde kalır. Boş kullanımın düzgün biçimde dikkate alınması yalnızca doğru olmakla kalmaz, aksi takdirde hesapların itiraza açık hale geldiği sık görülen bir denetim noktasıdır.
Karma kullanım: Aynı binada konut ve ticari kullanım
Bir binada hem konutlar hem de ticari birimler bulunuyorsa, dağıtım daha zorlu hale gelir. Ticari alanlar çoğu zaman vergisel ve ekonomik açıdan konuttan farklı bir yükle karşı karşıyadır. Emlak vergisinin tamamının oturma alanına göre basitçe dağıtılması, o halde konut kiracılarına uygunsuz bir yük yükleyebilir.
Yargı, ticari kullanımın önemli ek maliyetlere yol açması halinde bu gibi durumlarda bir ön kesinti (Vorwegabzug) talep eder. Bu sırada önce ticarete düşen pay ayrıştırılır ve ancak geri kalan tutar, kararlaştırılmış ya da yasal anahtara, çoğunlukla oturma alanına göre dairelere dağıtılır.
Belirleyici olan, maliyetlerin yerinde biçimde ayrıştırılması amacıdır: Her kullanım türü, kendisine atfedilebilecek payı üstlenmelidir. Karma kullanımlı nesnelerde, dağıtımı en baştan sözleşmede açıkça düzenlemek ve tereddüt halinde hukuken incelettirmek tavsiye edilir.
2025 emlak vergisi reformunun yansıtma için anlamı
1 Ocak 2025'ten bu yana emlak vergisi Almanya genelinde yeniden hesaplanmaktadır. Düsseldorf ve NRW'deki birçok mülk sahibi için bu, kimi zaman öncekinden yüksek, kimi zaman düşük, değişmiş bir tahakkuk bildirimi anlamına gelir. Sık duyulan bir endişe şudur: Reform, yansıtılabilirlik konusunda bir şey değiştirir mi?
Net yanıt hayırdır. Reform, § 2 No. 1 BetrKV'yi değiştirmemiştir. Emlak vergisi, yansıtılabilir bir işletme gideri türü olarak kalır ve reform sonrası daha yüksek bir tutar dahi, geçerli bir yansıtma anlaşması bulunduğu sürece işletme giderleri hesabı üzerinden aktarılabilir. Yani vergi yükselirse yansıtılabilir pay da yükselir; düşerse kiracı buna göre yarar sağlar.
Bir özellik, reformla birlikte yeni getirilen emlak vergisi C (Grundsteuer C)'dir. Bununla belediyeler, yapılaşmaya hazır ancak yapılaşmamış arazileri, yapı arazisini harekete geçirmek üzere daha yüksek vergilendirebilir. Emlak vergisi C açıkça yapılaşmamış arazileri ilgilendirdiğinden, mevcut, kiraya verilmiş bir konut binası için herhangi bir rol oynamaz. Konut kiracılarınıza yansıtılabilir olan her zaman yalnızca, fiilen kiraya verilmiş taşınmazı yükleyen emlak vergisidir, yani kural olarak emlak vergisi B (Grundsteuer B).
Richter kiraya verme sürecinde size nasıl eşlik eder
Emlak vergisinin kiracıya sorunsuz geçip geçmeyeceği, hesapta değil, daha kira sözleşmesinde belirlenir. İşte tam burada biz devreye gireriz. Altmış yılı aşkın geçmişi ve onlarca yılda büyümüş, Düsseldorf ve NRW genelinde 20.000'i aşkın bağlantıdan oluşan bir ağa sahip bir emlak danışmanlık kuruluşu olarak, mülk sahiplerine taşınmazlarını kiraya vermede eşlik ederiz.
Bu, uygun kiracının aranmasını, özenli ödeme gücü kontrolünü (Bonitätsprüfung) ve emlak vergisi de dahil olmak üzere işletme giderlerinin yansıtılmasının en baştan düzgün biçimde kararlaştırıldığı, iyi düşünülmüş bir sözleşme şekillendirmesini kapsar. İsteğe bağlı olarak off-market alanında gizlilikle çalışırız ve başka emlakçılarla iş birliğine her zaman açığız.
Süregelen işletme giderleri hesabı ve somut bir maddeye ilişkin ayrıntılı hukuki sorular, mülk yönetiminizin ya da hukuk danışmanınızın ellerine aittir. Biz, temellerin daha kiraya verme aşamasında doğru olmasını sağlarız.
