Vender un piso en propiedad: lo que de verdad cuenta al vender una vivienda

Qué es distinto al vender un piso frente a vender una casa

Quien vende una casa unifamiliar suele vender el terreno y el edificio como un todo. En el caso de un piso en propiedad, la cuestión es más compleja: usted vende su Sondereigentum (propiedad privativa) de la vivienda, vinculado a una Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (cuota de copropiedad sobre los elementos comunes). Así lo regula la Ley alemana de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) en su artículo 1.

Debería distinguir con seguridad tres conceptos, porque también desempeñan un papel importante para los compradores:

• Sondereigentum (propiedad privativa): las estancias de su vivienda de las que dispone usted en exclusiva, es decir, por ejemplo, los tabiques interiores, los revestimientos de suelo y el acabado interior.
• Gemeinschaftseigentum (elementos comunes): todo lo que pertenece a todos en común, por ejemplo el tejado, la fachada, la escalera, los muros de carga, así como, con frecuencia, las ventanas y las puertas exteriores (artículo 5 WEG).
• Sondernutzungsrecht (derecho de uso exclusivo): no es propiedad, sino el derecho exclusivo a usar una parte de los elementos comunes, por ejemplo una porción de jardín o una plaza de aparcamiento exterior.

Para la venta esto significa: al comprador no solo le interesa su piso, sino también el estado de todo el edificio y la cuestión de cómo de bien está organizada y financiada la comunidad. Por eso, al vender un piso, la documentación de la WEG ocupa el centro, mientras que al vender una casa por lo general no desempeña ningún papel.

La documentación de la WEG: el núcleo de la venta de un piso en propiedad

Una venta bien preparada se sostiene o se viene abajo con la documentación correcta. Una documentación de la WEG completa y elocuente genera confianza, facilita al comprador la financiación y le ahorra a usted preguntas incómodas en la notaría. Debería reunir estos documentos:

• Teilungserklärung (escritura de división) con la Gemeinschaftsordnung (normas de comunidad): es la base de la propiedad horizontal (artículos 3 y 8 WEG) y muestra qué pertenece exactamente a su vivienda y qué reglas rigen en la comunidad.
• Aufteilungsplan (plano de división): los planos confirmados por la autoridad de edificación, con la numeración de las unidades. Con ellos puede comprobarse si la división real se corresponde con la jurídica.
• Actas de las juntas de propietarios: lo habitual son los tres últimos años. Muestran qué medidas se han acordado o están pendientes y si la comunidad funciona bien.
• Beschlusssammlung (libro de acuerdos): el administrador lo lleva conforme al artículo 24 WEG. Ofrece la visión completa de todos los acuerdos vigentes, no solo los de la última junta.
• Wirtschaftsplan (presupuesto) y liquidaciones anuales (liquidaciones de Hausgeld): reflejan los gastos corrientes y el Hausgeld, la cuota mensual de comunidad (artículo 28 WEG). De las últimas liquidaciones el comprador deduce cómo han evolucionado los gastos.
• Estado de la Instandhaltungsrücklage (fondo de mantenimiento): desde la reforma de 2020 la ley habla de la Erhaltungsrücklage (fondo de conservación). Su importe muestra si la comunidad está preparada para reparaciones de envergadura.

A ello se añade documentación necesaria en toda venta inmobiliaria, como la nota simple actual del registro de la propiedad (Grundbuchauszug) y el certificado energético (Energieausweis). En el caso de una vivienda alquilada, también forman parte el contrato de arrendamiento y la liquidación de gastos (Betriebskostenabrechnung). Esta recopilación parece extensa, pero es perfectamente manejable si se aborda con tiempo. Le ayudamos con mucho gusto a reunir la documentación de forma completa.

Hausgeld, Wohngeld y fondo de conservación: decisivos para la compra del comprador

Un aspecto que se subestima con especial frecuencia al vender un piso es el Hausgeld (la cuota mensual de comunidad, llamada a menudo también Wohngeld). Se trata de los anticipos mensuales que cada propietario abona a la comunidad para cubrir los gastos de los elementos comunes: calefacción, agua, basuras, seguro del edificio, limpieza, la retribución del administrador y la dotación al fondo de reserva.

Para los compradores, la cuantía del Hausgeld es una señal importante. Un Hausgeld llamativamente bajo puede indicar una infrafinanciación a la que luego siguen subidas o derramas (Sonderumlagen). Un Hausgeld muy elevado, en cambio, aumenta la carga corriente y, en el caso de una inversión, reduce la rentabilidad. Importante saber: no todas las partidas del Hausgeld pueden repercutirse al inquilino en caso de alquiler. Los gastos de administración y la dotación al fondo de reserva los soporta el propio propietario.

Estrechamente vinculada a ello está la Erhaltungsrücklage (fondo de conservación). Es la cuenta de ahorro común de la WEG para medidas de envergadura como el tejado, la fachada o la calefacción. Un fondo bien dotado, junto con un edificio cuidado, favorece la venta, porque reduce el riesgo de derramas repentinas. Un fondo escaso, junto con una necesidad de rehabilitación visible, es, en cambio, un claro punto de negociación. El fondo, por cierto, pertenece a la comunidad y no a usted personalmente, y en la venta no se abona por separado, sino que se tiene en cuenta dentro del precio de compra.

Consentimiento del administrador, derechos de adquisición preferente y la WEG tras la reforma de 2020

Desde el 1 de diciembre de 2020 rige la Ley alemana de Propiedad Horizontal reformada, aplicada mediante la Ley de Modernización de la Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, WEMoG). Para los vendedores son importantes, sobre todo, dos cuestiones.

En primer lugar, el consentimiento del administrador: antes, el artículo 12 WEG preveía una restricción a la enajenación, según la cual una venta podía requerir el consentimiento del administrador o de la comunidad. Esta disposición se derogó con la reforma. Hoy ya no existe una exigencia legal de consentimiento. No obstante, una cláusula de este tipo puede seguir estando pactada en la Teilungserklärung o Gemeinschaftsordnung (escritura de división o normas de comunidad). Si figura allí, la venta necesita el consentimiento del administrador, que en la práctica suele ser un mero formalismo. Si en su piso rige una restricción de esta clase se desprende de la escritura de división y del registro de la propiedad.

En segundo lugar, el tema del derecho de adquisición preferente (Vorkaufsrecht): no existe un derecho legal de adquisición preferente de la comunidad de propietarios ni de los demás propietarios al vender un piso. Un derecho de adquisición preferente solo puede pactarse por contrato e inscribirse en el registro de la propiedad. Un caso especial es el derecho de adquisición preferente del inquilino conforme al artículo 577 BGB (Código Civil alemán), que explicamos en el siguiente apartado. Una mirada a la sección II del registro de la propiedad aporta claridad al respecto. Esta comprobación la realiza por lo general el agente inmobiliario que le acompaña, en colaboración con el notario.

Vender un piso en propiedad alquilado: qué debe tener en cuenta

Muchos pisos en propiedad están alquilados, y la venta de una vivienda alquilada sigue sus propias reglas. El principio más importante es: la venta no rompe el arrendamiento (Kauf bricht nicht Miete, artículo 566 BGB). El comprador se subroga en el contrato de arrendamiento existente; la relación arrendaticia continúa con él sin cambios. Por ello, una vivienda alquilada alcanza con frecuencia un precio distinto, a menudo más bajo, que una libre, porque el comprador no puede ocuparla él mismo de inmediato.

Tres reglas de protección del derecho de arrendamiento son especialmente relevantes cuando una antigua vivienda de alquiler se transforma en propiedad horizontal y luego se vende:

• Derecho de adquisición preferente del inquilino (artículo 577 BGB): si la vivienda transformada se vende por primera vez a un tercero, el inquilino puede subrogarse en el contrato de compraventa en las mismas condiciones.
• Plazo de bloqueo del desahucio (Kündigungssperrfrist, artículo 577a BGB): tras una transformación, el adquirente no puede dar de inmediato al inquilino un preaviso por necesidad propia (Eigenbedarf). El plazo de bloqueo es, en principio, de tres años y puede ampliarse hasta diez años mediante decreto del estado federado en zonas con un mercado de la vivienda tensionado. En partes de Renania del Norte-Westfalia (Nordrhein-Westfalen, NRW) rige un plazo ampliado de esta clase.
• Necesidad propia (Eigenbedarf): un preaviso por necesidad propia por parte del comprador solo es posible bajo los requisitos generales del derecho de arrendamiento y está sujeto a los plazos mencionados.

Si le conviene más vender alquilado o libre depende de su situación y de la demanda. Ambas vías tienen sus ventajas, y con mucho gusto las valoramos junto con usted.

El proceso de venta paso a paso

Un proceso ordenado quita mucha presión a la venta. En la práctica, la venta de un piso en propiedad se estructura en estos pasos:

1. Tasación: determinar el valor de mercado realista. En las viviendas destinadas a uso propio sirve por lo general de referencia el método comparativo (Vergleichswertverfahren); en las viviendas alquiladas desempeña un papel mayor el valor de rendimiento (Ertragswert). Influyen en el precio la ubicación, la planta y el ascensor, el estado de la propiedad privativa y de los elementos comunes, así como el Hausgeld, el fondo de reserva y un posible déficit de rehabilitación en el edificio.
2. Reunir la documentación: sobre todo la documentación de la WEG, la nota simple del registro y el certificado energético.
3. Elaborar el dosier (Exposé): fotografías elocuentes, plano y todos los datos clave, incluidos el Hausgeld y los valores energéticos.
4. Comercialización y visitas: dirigirse a los interesados adecuados y preparar las citas con esmero.
5. Examinar al comprador: comprobar la seriedad y la financiación, por ejemplo mediante una confirmación de financiación.
6. Contrato de compraventa notarial: la compra de un inmueble debe formalizarse en escritura notarial (artículo 311b BGB). El notario redacta el contrato y lo autoriza.
7. Inscripción en el registro: anotación preventiva de la transmisión (Auflassungsvormerkung), pago del precio de compra una vez vencido y, por último, el cambio de titularidad en el registro de la propiedad.
8. Entrega: con acta, lecturas de contadores y entrega de llaves.

Una breve indicación sobre los impuestos: que la ganancia de la venta tribute o no depende sobre todo del plazo de especulación (Spekulationsfrist) de diez años y de un posible uso propio. Es un tema aparte que debería aclarar de forma vinculante con su asesor fiscal.

Vender con experiencia a su lado

Vender un piso en propiedad exige cuidado: en la documentación de la WEG, en la valoración del Hausgeld y del fondo de reserva y en la cuestión de para quién es su piso la compra adecuada. Es precisamente aquí donde la experiencia y un acceso fiable al mercado valen mucho.

Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, acompañamos desde hace más de seis décadas a los propietarios en el mercado de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia (Nordrhein-Westfalen). Con los años se ha formado una red consolidada con más de 20.000 contactos, que nos ayuda a reunir de forma discreta a propietarios y compradores adecuados. Si lo desea, abordamos su venta en un primer momento de manera discreta y al margen de los grandes portales, es decir, off-market, y, en caso necesario, colaboramos también con otros agentes inmobiliarios si eso aporta a su piso el comprador adecuado.

El valor de su piso lo determinamos con nuestro propio sistema de valoración, que se apoya en datos oficiales y en datos profesionales de mercado. La valoración de su piso en propiedad es gratuita para usted. Desde la primera estimación, pasando por la preparación de la documentación, hasta la entrega, le acompañamos personalmente y con calma.