Tapu kütüğü kaydı örneği, bir taşınmazın hukuki durumu söz konusu olduğunda en önemli belgedir. Bir arsanın kime ait olduğunu, üzerinde üçüncü kişilere ait hangi hakların bulunduğunu ve hâlâ ipotek ya da arazi yükü (Grundschuld) kayıtlı olup olmadığını size gösterir. Bir taşınmazı satmak, satın almak ya da finanse etmek isteyen kişi onsuz yol alamaz. Königsallee'deki bir emlak kurumu olarak, 60 yılı aşkın bir süredir Düsseldorf'ta ve NRW genelinde mülk sahiplerine eşlik ediyoruz. Bu rehberde, bir tapu kütüğü kaydı örneğinin nasıl yapılandığını, kimin inceleme yapabileceğini, onu nereden başvurarak alabileceğinizi ve hangi masrafları göze almanız gerektiğini size anlaşılır biçimde açıklıyoruz.
Tapu kütüğü kaydı örneği nedir?
Tapu kütüğü (Grundbuch), yetkili sulh hukuk mahkemesinin (Amtsgericht) tapu sicil dairesinde tutulan kamuya açık bir sicildir. Her arsa için orada, tüm temel hukuki ilişkilerin kaydedildiği ayrı bir tapu kütüğü sayfası bulunur. Tapu kütüğü kaydı örneği, bu tapu kütüğü sayfasının yazılı bir suretinden başka bir şey değildir.
Üç temel soruyu yanıtlar:
- Taşınmaz kime aittir? Mülkiyet ilişkileri ayrıntılı biçimde kayıtlıdır.
- Üçüncü kişilere ait hangi haklar mevcuttur? Örneğin geçit hakları, oturma hakları, bir intifa hakkı (Nießbrauch) ya da şerhler (Vormerkungen).
- Arsa üzerinde hangi borçlar bulunmaktadır? Yani ipotekler ve arazi yükleri (Grundschuld, bir alacağı teminat altına alan, taşınmaz üzerinde soyut, fer'i nitelikte olmayan bir yük).
Tapu kütüğü kamu güvenine (öffentlicher Glaube) sahiptir. Tapu kütüğünde malik olarak kayıtlı olan kişi, kural olarak malik sayılır. Bu güvenilirlik, Almanya'daki her güvenli taşınmaz işleminin temelidir. Günümüzde tapu kütükleri ağırlıklı olarak elektronik biçimde tutulmaktadır, ancak yapısı ülke genelinde tek tip kalmıştır.
Yapısı: başlık, mevcut kaydı ve üç bölüm
Bir tapu kütüğü sayfası daima aynı biçimde bölümlenir. Yapısını bir kez anladığınızda, her tapu kütüğü kaydı örneğini okuyabilirsiniz.
- Başlık (kapak sayfası): Burada yetkili sulh hukuk mahkemesi, tapu kütüğü bölgesi ile cilt ve sayfa numarası yer alır. Kat mülkiyeti tapu kütüğü (Wohnungsgrundbuch) ya da üst hakkı tapu kütüğü (Erbbaugrundbuch) gibi şerhler de burada bulunur.
- Mevcut kaydı (Bestandsverzeichnis): Arsanın kendisini, yani kadastro bölgesini (Gemarkung), pafta (Flur), parsel numarasını (Flurstücksnummer), metrekare cinsinden büyüklüğünü ve kullanım türünü, örneğin yapılı alan ve açık alanı tanımlar.
Ardından, asıl çekirdeği oluşturan üç bölüm gelir:
- Bölüm I malikleri belirtir.
- Bölüm II yükleri ve kısıtlamaları kaydeder.
- Bölüm III taşınmaz rehinlerini (Grundpfandrechte), yani ipotekleri ve arazi yüklerini listeler.
Şimdi bu üç bölümü tek tek ele alacağız, çünkü bir taşınmazın hukuki açıdan sağlam olup olmadığı tam da burada belirlenir.
Bölüm I ve II: malikler, geçit hakları ve oturma hakları
Bölüm I'de mülkiyet ilişkileri kayıtlıdır: maliklerin adı ve adresi, birden fazla malik olması hâlinde her birinin payları, örneğin yarı yarıya, ayrıca iktisap nedeni, örneğin satın almada mülkiyetin devri (Auflassung) ya da miras yoluyla intikal. Burada, taşınmaz üzerinde hukuken kimin tasarrufta bulunabileceğini bir bakışta görürsünüz.
Bölüm II'de, taşınmaz rehni niteliğinde olmayan tüm yükler ve kısıtlamalar kaydedilir. Bu, alıcılar ve malikler için özellikle aydınlatıcıdır, çünkü bu haklar bir taşınmazın değerini ve kullanılabilirliğini önemli ölçüde etkileyebilir. Tipik kayıtlar şunlardır:
- Belirli bir kişi lehine geçit hakları, hat hakları ya da bir oturma hakkı gibi irtifak hakları (Dienstbarkeiten)
- İntifa hakkı (Nießbrauch), yani taşınmazı kullanma ve kira gibi gelirleri elde etmeye yönelik kapsamlı hak
- Örneğin arsadan doğan yinelenen edimler gibi arazi mükellefiyetleri (Reallasten)
- Şerhler (Vormerkungen), özellikle gelecekteki bir maliki güvence altına alan mülkiyet devri şerhi (Auflassungsvormerkung)
- Önalım hakları (Vorkaufsrechte) ile iflas şerhi ya da vasiyeti yerine getirme görevlisi şerhi gibi tasarruf kısıtlamaları
Bir taşınmaz iktisap eden kişi, Bölüm II'yi özellikle dikkatle incelemelidir. Ömür boyu bir oturma hakkı ya da üçüncü kişiler lehine bir intifa hakkı, kişinin kendi planlarını boşa çıkarabilir. Bu nedenle bir satışta, kayıtlar konusunda erken aşamada açıklık sağlarız; böylece siz ve olası talipler en baştan nerede durduğunuzu bilirsiniz.
Bölüm III: ipotekler ve arazi yükleri
Bölüm III, taşınmaz rehinlerine (Grundpfandrechte) ayrılmıştır. Burada arsayı teminat altına alan mali yükler, özellikle arazi yükleri (Grundschuld) ve ipotekler (Hypotheken) yer alır. Bunlar tipik olarak, bir taşınmaz banka kredisiyle finanse edildiğinde doğar. Banka, teminat olarak kendi lehine bir arazi yükü tescil ettirir.
Her kayıtta şunları bulursunuz:
- olası faizleriyle birlikte hakkın tutarı
- sıra, yani gerektiğinde alacağın karşılanma sırası
- kural olarak finanse eden banka olan alacaklı
Anlaşılması gereken önemli husus: Bölüm III'te tescilli bir arazi yükü, kredinin hâlâ tam tutarıyla açık olduğu anlamına otomatik olarak gelmez. Çoğu zaman bir kredi zaten ödenmiştir, ancak arazi yükü henüz silinmemiştir. Bir satıştan önce, sizinle ve bankanızla birlikte, hangi yüklerin gerçekten hâlâ mevcut olduğunu ve satış amacıyla nasıl ödenip kaldırılacağını ya da silineceğini açıklığa kavuştururuz. Böylece bir alıcı taşınmazı yüklerden arınmış olarak devralabilir.
Kim inceleme yapabilir? § 12 GBO uyarınca haklı menfaat
Tapu kütüğü kamuya açık bir sicil olmakla birlikte, serbestçe erişilebilir değildir. İnceleme yapmak isteyen kişi bir haklı menfaat ortaya koymalıdır. Bunu Tapu Kütüğü Kanunu'nun (Grundbuchordnung, GBO) § 12 maddesi düzenler: inceleme, haklı menfaatini ortaya koyan herkese izinlidir. Dolayısıyla yalnızca merak yeterli değildir.
Haklı menfaat kural olarak şu kişilerde tanınır:
- Kendi tapu kütüğünü her zaman inceleyebilen malikler
- Örneğin bir satış sözleşmesinin hazırlanması sırasında resmi görevleri kapsamındaki noterler
- Menfaatini örneğin malikin vekâletnamesiyle ortaya koyabilen, somut bir satın alma menfaati bulunduğu sürece satın almaya talip olanlar
- Taşınmazı teminat olarak inceleyen alacaklılar ve bankalar
- Görevleri kapsamındaki makamlar ve mahkemeler
Özel kişiler için serbest, doğrudan çevrim içi erişim mevcut değildir. Elektronik sorgulama esas olarak noterlere, mahkemelere ve belirli meslek gruplarına ayrılmıştır. Malik olarak işiniz en kolayıdır: kendi tapu kütüğünüze ilişkin haklı menfaatiniz tartışmasızdır.
Başvuru ve masraflar: basit ya da onaylı örnek
Tapu kütüğü kaydı örneğini, arsanın bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemesinin (Amtsgericht) tapu sicil dairesine başvurarak alırsınız. Bunun için birkaç yolunuz vardır:
- Kimlik ve kısa bir başvuruyla yerinde bizzat
- Tapu kütüğü bölgesini ve sayfa numarasını ya da arsanın tam tanımını ve haklı menfaatin gerekçesini belirterek yazılı olarak
- İlgili başvuru formlarını sunan eyaletlerin adalet portalları üzerinden çevrim içi
- Satın alma ya da finansmanda zaten güncel örneği temin eden bir noter aracılığıyla
Örnek bakımından iki biçim ayırt edilir. Basit tapu kütüğü kaydı örneği, onaysız bir surettir ve örneğin ilk bir inceleme için bilgilendirme amacına hizmet eder. Onaylı ya da resmi tapu kütüğü kaydı örneği, tapu sicil dairesinin bir onay şerhini taşır ve resmi belge sayılır. Bankalar, makamlar ve noterler genellikle bu resmi biçimi talep eder.
Harçlar, Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu'nda (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG), masraf cetvelinde 17000 ve 17001 numaralar altında belirlenmiştir. Bunlar basit örnek için 10 avro (onaysız çıktı ya da kopya) ve onaylı, resmi örnek için 20 avro tutarındadır. Ülke genelinde tek tip olan bu sabit harçlar, tapu kütüğü kaydı örneğini öngörülebilir bir kalem hâline getirir. Bir noter ya da bir hizmet sağlayıcı görevlendirirseniz, ek hizmet masrafları eklenebilir.
Tapu kütüğü kaydı örneğine ne için ihtiyacınız var
Güncel bir tapu kütüğü kaydı örneği birçok durumda vazgeçilmezdir. En önemli durumlar şunlardır:
- Bir taşınmazın satışı: örnek, mülkiyeti, yükleri ve takyidatları kanıtlar. Noter, resmileştirmeden önce güncel bir örnek temin eder ve satın almaya talip olanlar böylece hukuki durum konusunda güvence elde eder.
- Bir taşınmazın satın alınması: alıcılar, malikin kim olduğunu, üçüncü kişilere ait hangi hakların bulunduğunu ve hangi arazi yüklerinin kayıtlı olduğunu denetler.
- Finansman ve kredi alımı: bankalar, taşınmazı teminat olarak değerlendirmek ve yeni bir arazi yükü tesis edebilmek için güncel, çoğunlukla onaylı bir örnek talep eder.
- Miras: terekenin tasfiyesi ve mülkiyetin mirasçılara intikali için tapu kütüğüne ihtiyaç duyulur.
Bir girişimin, belgeler erken ve eksiksiz hazır olduğunda ne kadar daha sorunsuz ilerlediği özellikle satışta ortaya çıkar. Taşınmazınızı üstlendiğimizde, güncel tapu kütüğü kaydı örneği de dahil olmak üzere gerekli belgeleri sizinle birlikte temin eder ve denetleriz. Böylece hâlâ kayıtlı ancak çoktan ödenmiş arazi yükleri gibi açık hususlar zamanında açıklığa kavuşturulabilir ve satış en baştan sağlam bir hukuki zemine oturur.
