Eigentumswohnung verkaufen: Was beim Wohnungsverkauf wirklich zählt

Was beim Wohnungsverkauf anders ist als beim Hausverkauf

Wer ein freistehendes Haus verkauft, verkauft in der Regel Grundstück und Gebäude als Ganzes. Bei einer Eigentumswohnung ist es vielschichtiger: Sie verkaufen Ihr Sondereigentum an der Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Das regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Paragraf 1.

Drei Begriffe sollten Sie dabei sicher auseinanderhalten, weil sie auch für Käufer eine wichtige Rolle spielen:

• Sondereigentum: die Räume Ihrer Wohnung, über die Sie allein verfügen, also etwa Innenwände, Bodenbeläge und der Innenausbau.
• Gemeinschaftseigentum: alles, was allen gemeinsam gehört, zum Beispiel Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände sowie häufig Fenster und Außentüren (Paragraf 5 WEG).
• Sondernutzungsrecht: kein Eigentum, sondern das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums, etwa an einem Gartenanteil oder einem Außenstellplatz.

Für den Verkauf bedeutet das: Der Käufer interessiert sich nicht nur für Ihre Wohnung, sondern auch für den Zustand des gesamten Gebäudes und für die Frage, wie gut die Gemeinschaft organisiert und finanziert ist. Deshalb stehen beim Wohnungsverkauf die Unterlagen der WEG im Zentrum, während sie beim Hausverkauf meist gar keine Rolle spielen.

Die WEG-Unterlagen: das Herzstück beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Ein gut vorbereiteter Verkauf steht und fällt mit den richtigen Unterlagen. Vollständige und aussagekräftige WEG-Unterlagen schaffen Vertrauen, erleichtern dem Käufer die Finanzierung und ersparen unangenehme Rückfragen beim Notar. Diese Dokumente sollten Sie zusammenstellen:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Sie ist die Grundlage des Wohnungseigentums (Paragrafen 3 und 8 WEG) und zeigt, was genau zu Ihrer Wohnung gehört und welche Regeln in der Gemeinschaft gelten.
• Aufteilungsplan: die bauaufsichtlich bestätigten Pläne mit der Nummerierung der Einheiten. Damit lässt sich abgleichen, ob die tatsächliche Aufteilung der rechtlichen entspricht.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen: üblich sind die letzten drei Jahre. Sie zeigen, welche Maßnahmen beschlossen wurden oder anstehen und ob die Gemeinschaft gut funktioniert.
• Beschlusssammlung: der Verwalter führt sie nach Paragraf 24 WEG. Sie gibt den vollständigen Überblick über alle gültigen Beschlüsse, nicht nur die der letzten Versammlung.
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen (Hausgeldabrechnungen): sie weisen die laufenden Kosten und das Hausgeld aus (Paragraf 28 WEG). Aus den letzten Abrechnungen liest der Käufer ab, wie sich die Kosten entwickelt haben.
• Stand der Instandhaltungsrücklage: seit der Reform 2020 spricht das Gesetz von der Erhaltungsrücklage. Ihre Höhe zeigt, ob die Gemeinschaft für größere Reparaturen gerüstet ist.

Hinzu kommen Unterlagen, die bei jedem Immobilienverkauf gebraucht werden, etwa der aktuelle Grundbuchauszug und der Energieausweis. Bei einer vermieteten Wohnung gehören auch der Mietvertrag und die Betriebskostenabrechnung dazu. Diese Sammlung wirkt umfangreich, ist aber gut beherrschbar, wenn man sie früh angeht. Beim vollständigen Zusammentragen der Unterlagen unterstützen wir Sie gern.

Hausgeld, Wohngeld und Erhaltungsrücklage: kaufentscheidend für den Käufer

Ein Punkt, der beim Wohnungsverkauf besonders häufig unterschätzt wird, ist das Hausgeld (oft auch Wohngeld genannt). Dabei handelt es sich um die monatlichen Vorschüsse, die jeder Eigentümer an die Gemeinschaft zahlt, um die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu decken: Heizung, Wasser, Müll, Gebäudeversicherung, Hausreinigung, die Vergütung des Verwalters und die Zuführung zur Rücklage.

Für Käufer ist die Höhe des Hausgeldes ein wichtiges Signal. Ein auffällig niedriges Hausgeld kann auf eine Unterfinanzierung hindeuten, der später Erhöhungen oder Sonderumlagen folgen. Ein sehr hohes Hausgeld erhöht dagegen die laufende Belastung und schmälert bei einer Kapitalanlage die Rendite. Wichtig zu wissen: Nicht alle Posten des Hausgeldes lassen sich bei Vermietung auf den Mieter umlegen. Die Verwaltungskosten und die Zuführung zur Rücklage trägt der Eigentümer selbst.

Eng damit verbunden ist die Erhaltungsrücklage. Sie ist das gemeinsame Sparbuch der WEG für größere Maßnahmen wie Dach, Fassade oder Heizung. Eine gut gefüllte Rücklage bei gepflegtem Gebäude wirkt verkaufsfördernd, weil sie das Risiko plötzlicher Sonderumlagen senkt. Eine niedrige Rücklage bei sichtbarem Sanierungsbedarf ist dagegen ein klarer Verhandlungspunkt. Die Rücklage gehört übrigens der Gemeinschaft, nicht Ihnen persönlich, und wird beim Verkauf nicht gesondert ausgezahlt, sondern im Kaufpreis mitgedacht.

Verwalterzustimmung, Vorkaufsrechte und das WEG nach der Reform 2020

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz, umgesetzt durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Für Verkäufer sind vor allem zwei Fragen wichtig.

Erstens die Verwalterzustimmung: Früher sah Paragraf 12 WEG eine Veräußerungsbeschränkung vor, nach der ein Verkauf der Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft bedürfen konnte. Diese Vorschrift wurde mit der Reform aufgehoben. Ein gesetzliches Zustimmungserfordernis gibt es heute nicht mehr. Allerdings kann eine solche Klausel weiterhin in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung vereinbart sein. Steht sie dort, braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters, die in der Praxis meist eine Formsache ist. Ob bei Ihrer Wohnung eine solche Beschränkung gilt, ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem Grundbuch.

Zweitens das Thema Vorkaufsrecht: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Eigentümergemeinschaft oder der übrigen Eigentümer gibt es beim Wohnungsverkauf nicht. Ein Vorkaufsrecht kann lediglich vertraglich vereinbart und im Grundbuch eingetragen sein. Ein Sonderfall ist das Vorkaufsrecht des Mieters nach Paragraf 577 BGB, das wir im nächsten Abschnitt erläutern. Ein Blick in Abteilung II des Grundbuchs schafft hier Klarheit. Diese Prüfung übernimmt im Zusammenspiel mit dem Notar in der Regel der begleitende Makler.

Vermietete Eigentumswohnung verkaufen: was Sie beachten sollten

Viele Eigentumswohnungen sind vermietet, und der Verkauf einer vermieteten Wohnung folgt eigenen Regeln. Der wichtigste Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete (Paragraf 566 BGB). Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, das Mietverhältnis läuft mit ihm unverändert weiter. Eine vermietete Wohnung erzielt deshalb häufig einen anderen, oft niedrigeren Preis als eine frei verfügbare, weil der Käufer nicht sofort selbst einziehen kann.

Drei mietrechtliche Schutzregeln sind besonders relevant, wenn eine ehemalige Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird:

• Vorkaufsrecht des Mieters (Paragraf 577 BGB): Wird die umgewandelte Wohnung erstmals an einen Dritten verkauft, darf der Mieter zu denselben Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten.
• Kündigungssperrfrist (Paragraf 577a BGB): Nach einer Umwandlung kann der Erwerber dem Mieter nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre und kann in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. In Teilen von Nordrhein-Westfalen gilt eine solche verlängerte Frist.
• Eigenbedarf: Eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer ist nur unter den allgemeinen mietrechtlichen Voraussetzungen möglich und unterliegt den genannten Fristen.

Ob Sie besser vermietet oder frei verkaufen, hängt von Ihrer Situation und der Nachfrage ab. Beide Wege haben ihre Vorteile, und wir ordnen sie gern gemeinsam mit Ihnen ein.

Der Verkaufsablauf Schritt für Schritt

Ein geordneter Ablauf nimmt viel Druck aus dem Verkauf. In der Praxis gliedert sich der Verkauf einer Eigentumswohnung in diese Schritte:

1. Bewertung: den realistischen Marktwert ermitteln. Bei Wohnungen zur Eigennutzung dient meist das Vergleichswertverfahren als Maßstab, bei vermieteten Wohnungen spielt der Ertragswert eine größere Rolle. Preisrelevant sind Lage, Etage und Aufzug, der Zustand von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Hausgeld, Rücklage und ein möglicher Sanierungsstau am Gebäude.
2. Unterlagen zusammenstellen: vor allem die WEG-Unterlagen, Grundbuchauszug und Energieausweis.
3. Exposé erstellen: aussagekräftige Fotos, Grundriss und alle wichtigen Eckdaten, einschließlich Hausgeld und Energiekennwerten.
4. Vermarktung und Besichtigungen: passende Interessenten ansprechen und Termine sorgfältig vorbereiten.
5. Käufer prüfen: Ernsthaftigkeit und Finanzierung prüfen, etwa durch eine Finanzierungsbestätigung.
6. Notarieller Kaufvertrag: Der Kauf einer Immobilie muss notariell beurkundet werden (Paragraf 311b BGB). Der Notar entwirft den Vertrag und beurkundet ihn.
7. Grundbuchvollzug: Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung nach Fälligkeit und schließlich die Umschreibung im Grundbuch.
8. Übergabe: mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsselübergabe.

Ein kurzer Hinweis zur Steuer: Ob auf einen Verkaufsgewinn Steuern anfallen, hängt vor allem von der Spekulationsfrist von zehn Jahren und einer möglichen Eigennutzung ab. Das ist ein eigenes Thema, das Sie verbindlich mit Ihrem Steuerberater klären sollten.

Mit Erfahrung an Ihrer Seite verkaufen

Der Verkauf einer Eigentumswohnung verlangt Sorgfalt: bei den WEG-Unterlagen, bei der Einordnung von Hausgeld und Rücklage und bei der Frage, für wen Ihre Wohnung der richtige Kauf ist. Genau hier sind Erfahrung und ein verlässlicher Marktzugang viel wert.

Als Arm der Wolfgang Richter GmbH begleiten wir seit über sechs Jahrzehnten Eigentümer im Düsseldorfer und nordrhein-westfälischen Markt. Über die Jahre ist ein gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten entstanden, das uns hilft, Eigentümer und passende Käufer diskret zusammenzubringen. Auf Wunsch gehen wir Ihren Verkauf zunächst diskret und außerhalb der großen Portale an, also off-market, und arbeiten bei Bedarf auch mit anderen Maklern zusammen, wenn das Ihrer Wohnung den passenden Käufer bringt.

Den Wert Ihrer Wohnung ermitteln wir mit unserem eigenen Bewertungssystem, das sich auf amtliche Daten und professionelle Marktdaten stützt. Die Bewertung Ihrer Eigentumswohnung ist für Sie kostenlos. Von der ersten Einschätzung über die Aufbereitung der Unterlagen bis zur Übergabe begleiten wir Sie persönlich und in Ruhe.