Kiracı öz beyanı: Ev sahiplerinin neyi sorabileceği ve neyi soramayacağı

Kiracı öz beyanı nedir ve gönüllü olarak kalır

Kiracı öz beyanı, ev sahibinin kira sözleşmesinden önce ilgilenen kişinin uygunluğuna ilişkin bilgileri (kimliği, ödeme gücü ve konutun planlanan kullanımına ilişkin) topladığı bir formdur. Yasa ile öngörülmemiştir ve ilgilenen kişi için esas itibarıyla gönüllüdür: bunu verme yükümlülüğü yoktur.

Bununla birlikte uygulamada beyan yine de kuraldır, çünkü ev sahibi kararını anlamlı bir öz beyana bağlayabilir. Hukuki çerçeveyi Genel Veri Koruma Tüzüğü (GVKT; AB'nin veri koruma yasası, Almancada DSGVO olarak bilinir) oluşturur: kişisel veriler yalnızca belirlenmiş, meşru amaçlar için ve yalnızca gerekli ölçüde toplanabilir; bu, veri minimizasyonu ilkesidir (GVKT m. 5). Türkçesiyle bu şu demektir: somut kira ilişkisi için gerçekten gerekli olan sorulabilir, daha fazlası değil.

Bu sorulara izin verilir

Kira ilişkisiyle nesnel bir bağlantısı olan ve ekonomik güvenilirliği ya da konutun sözleşmeye uygun kullanımını ilgilendiren sorulara izin verilir. Bunların başlıcaları şunlardır:

• Ad, adres, doğum tarihi ve iletişim bilgileri, açık biçimde kimlik tespiti için.
• Meslek ve işveren ile iş ilişkisinin türü.
• Net gelir ya da ödeme gücünün ölçütü olarak gelir durumu.
• Taşınacak kişi sayısı, yani konutta oturacak kişiler.
• Evcil hayvanlar, konutun kullanımı bakımından önemli oldukları ölçüde.
• Önemli kira borçları, önceki kira ilişkilerinden kalan.
• Devam eden iflas takibi ya da verilmiş yeminli mal beyanı (eidesstattliche Versicherung), kredi değerliliği bakımından önemli olduğundan.

Bu hususlar, bir ev sahibinin haklı olarak bilebileceklerini kapsar: kişinin kararlaştırılan kirayı karşılayıp karşılayamayacağı ve konutun sözleşmeye uygun kullanılıp kullanılmayacağı. Ölçülülük önemlidir: söz konusu olan uygunluktur, eksiksiz bir kişilik profili değil.

Bu sorulara izin verilmez ve nedeni

Kira ilişkisiyle bağlantısı olmayan sorular ile özel olarak korunan verilere veya ayrımcılığa yol açabilecek özelliklere müdahale eden sorular izin verilmeyendir. Ölçüt, Genel Eşit Muamele Yasası (AGG; Almanya'nın ayrımcılıkla mücadele yasası) ile GVKT uyarınca kişisel verilerin özel kategorilerinin korunmasıdır. Özellikle şunlar yasaktır:

• Gebelik, çocuk isteği ve aile planlaması.
• Din ve dünya görüşü.
• Parti üyeliği ve siyasi yönelim.
• Etnik köken, milliyet veya vatandaşlık.
• Evlenme niyeti ve ilişki durumu.
• Cinsel yönelim.
• Sendika, kiracı derneği veya derneklere üyelik.
• Sağlık ve engeller.
• Sabıka kayıtları, kural olarak, çünkü somut bir bağlantı olmaksızın kira ilişkisi için önemsizdir.

Nedeni ikilidir: AGG, örneğin etnik köken, din, cinsiyet, engellilik, yaş veya cinsel kimlik nedeniyle ayrımcılığa karşı korur; GVKT ise sağlam bir hukuki dayanak olmaksızın hassas verilerin toplanmasını yasaklar. Bu nedenle bu tür sorular bir öz beyanda yer almaz.

İzin verilmeyen sorularda yalan söyleme hakkı

Ev sahibi yine de izin verilmeyen bir soru sorarsa ne olur? Burada uygulamada sözde yalan söyleme hakkı devreye girer: ilgilenen kişi, izin verilmeyen bir soruya doğru yanıt vermek zorunda değildir ve bilerek verilen yanlış bir yanıt sonuçsuz kalır. Ev sahibi, bir kiracının gebeliğe ilişkin — izin verilmeyen — soruya yanlış yanıt vermesi nedeniyle kira sözleşmesini sonradan örneğin iptal edemez veya feshedemez. Gerekçe açıktır: bir bilgiyi toplamaya hiç hakkı olmayan kişi, yanlış bir yanıttan herhangi bir hak çıkaramaz.

Bunun tersine şu geçerlidir: İzin verilen sorular doğru biçimde yanıtlanmalıdır. Burada aldatan — örneğin gelir veya devam eden bir iflas takibi konusunda — sonuçlarla karşılaşmayı göze almalıdır (bkz. son bölüm). Ev sahipleri için bundan basit bir sonuç çıkar: özenle hazırlanmış, izin verilen sorularla sınırlı bir form yalnızca veri korumasına uygun olmakla kalmaz, aynı zamanda daha sağlam bir karar dayanağıdır.

Hangi veriler ne zaman? Veri Koruma Konferansı'nın kademeli modeli

Belirleyici olan yalnızca neyin sorulduğu değil, aynı zamanda ne zaman sorulduğudur. Veri Koruma Konferansı (DSK; Alman veri koruma denetim makamlarının kurulu) bunun için yönlendirme kılavuzunda (DSK-Orientierungshilfe) üç kademeli bir model belirlemiştir:

• Görme randevusunda: Yalnızca ad ve iletişim bilgileri gibi randevu organizasyonu için temel veriler. Gelir veya kredi değerliliğine ilişkin sorular, kimlik belgesinin bir kopyası ya da bir SCHUFA sorgusu (Almanya'nın önde gelen kredi bilgilendirme kuruluşunun kredi bilgisi) bu aşamada henüz izinli değildir.
• Ciddi bir kiralama niyetinde: İlgilenen kişi belirli bir konutu somut olarak kiralamak istediğini beyan ettiğinde, sözleşme öncesi bir ilişki doğar. Artık kişi sayısına, mesleğe ve işverene, net gelire, ayrıca devam eden iflasa veya önemli kira borçlarına ilişkin bilgilere izin verilir; önce beyan olarak, henüz belge olmadan.
• Sözleşmenin kurulmasından önce (dar liste): Belgeler ancak ön elemeden sonra istenebilir, örneğin maaş bordroları veya hedefe yönelik bir kredi değerliliği bilgisi.

Yaygın bir yanılgı, açık rızaya ilişkindir: somut bir kiralama niyetinde olduğu gibi yasal bir dayanak zaten varsa, ek olarak imzalanmış bir rıza gereksizdir ve hatta itiraz edilebilirdir, çünkü konut arayışının fiili baskısı altında verilmiştir. Ve sonunda silme yükümlülüğü geçerlidir: reddedilen başvuru sahiplerinin verileri silinmelidir, kural olarak en geç altı ay sonra.

SCHUFA, gelir belgeleri ve kira borcu bulunmadığına dair belge

Beyanın kendisinin ötesinde, son aşamada genellikle belgeler istenir. Burada da veri tutumluluğu geçerlidir:

• Gelir belgeleri: Son maaş bordroları (uygulamada üç adede kadar) olağan ve savunulabilirdir. Bunların üzerindeki gerekli olmayan bilgiler — örneğin vergi kimlik numarası, din mensubiyeti veya hesap bilgileri — karartılabilir. İş sözleşmesinin tamamını sunmak kural olarak gerekli değildir.
• SCHUFA kredi değerliliği bilgisi: Burada bir ayrım yapmak gerekir. Ev sahibi, GVKT m. 15 uyarınca kapsamlı öz beyanı talep edemez, çünkü bu, gerekenden çok daha fazla veri içerir. Yalnızca kira ilişkisine uyarlanmış, hedefe yönelik bir kredi değerliliği bilgisine (örneğin ev sahipleri için SCHUFA-BonitätsAuskunft) izin verilir; o da ancak sözleşmenin kurulmasından kısa süre önce.
• Kira borcu bulunmadığına dair belge: Bu sıklıkla istenir, ama kendiliğinden gelen bir şey değildir. Federal Adalet Divanı (Bundesgerichtshof), bir kiracının önceki ev sahibine karşı böyle bir belge için hak sahibi olmadığına, yalnızca yapılmış kira ödemelerine ilişkin makbuzlara hak sahibi olduğuna karar vermiştir (BGH, 30 Eylül 2009 tarihli karar – VIII ZR 238/08). Dolayısıyla ilgilenen kişi, bulunmayan bir belgeyi zorla elde edemez ve DSK, bunu toptan bir koşul haline getirmeye eleştirel yaklaşır.

Çizgi açıktır: toptan bir veri seli yerine hedefe yönelik, amaca bağlı belgeler. Bu yalnızca hukuken güvenli değil, aynı zamanda güvenilir başvuru sahiplerine karşı da adildir.

İzin verilen sorularda yanlış beyan: sonuçları

Bir kiracı izin verilen bir soruyu bilerek yanlış yanıtlar ve bu bilgi kiralama kararı için esaslıysa, ciddi sonuçlar doğabilir. Ev sahibinin önünde iki yol vardır:

• Hile nedeniyle iptal (§ 123 BGB; Alman Medeni Kanunu'nun 123. maddesi): Ev sahibi gerçeği bilseydi sözleşmeyi kurmayacak olsaydı — örneğin gizlenen bir iflas takibi veya uydurma gelir rakamları nedeniyle — sözleşmeyi iptal edebilir ve geriye dönük olarak tasfiye edebilir.
• Olağanüstü fesih (§ 543 BGB; Alman Medeni Kanunu'nun 543. maddesi): Aldatma o kadar ağırsa ki ev sahibinden devam etmesi beklenemiyorsa, derhal fesih gündeme gelebilir.

Her zaman belirleyici olan, yanlış yanıtlanan sorunun izin verilen bir soru olması ve karar için gerçekten ağırlık taşımasıdır. Önemsiz hususlar ne iptali ne de feshi haklı kılar. Bu açık ayrım — bir yanda doğruluk yükümlülüğüyle izin verilen soru, diğer yanda yalan söyleme hakkıyla izin verilmeyen soru — hukuken güvenli bir kiracı seçiminin özüdür. Münferit durumda somut hak arama için hukuki danışmanlık sürecin bir parçasıdır.