Bir taşınmaz satın alırken noterden kaçış yoktur: Almanya'da satış sözleşmesinin mutlaka noter tarafından düzenlenmesi (noter senedi) gerekir. Buna rağmen birçok alıcı için noter faturası bir muammadır. Ev alımında noter masraflarının ne kadar olduğunu, nelerden oluştuğunu, kimin üstlendiğini ve neden pazarlık konusu yapılamadığını size açık biçimde ve hiçbir şeyi süslemeden anlatıyoruz. Böylece daha noter randevusundan önce sizi neyin beklediğini bilirsiniz.
Ev alımında noterin neden zorunlu olduğu
Almanya'da bir ev ya da daire, el sıkışmayla veya özel bir sözleşmeyle edinilemez. § 311b fıkra 1 BGB (Alman Medeni Kanunu) uyarınca, bir kişinin bir arsanın mülkiyetini devretmeyi veya edinmeyi taahhüt ettiği her sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi gerekir. Bu şekle uyulmazsa, sözleşme § 125 BGB uyarınca hükümsüzdür, yani hukuken geçersizdir.
Noter onayı bu bağlamda salt bir şekil şartı değildir. Noter tarafsız olmakla yükümlüdür, her iki tarafa da danışmanlık yapar, tapu sicilindeki (Grundbuch) kayıtları denetler ve ne alıcının ne de satıcının güvenceye kavuşmadan önceden edim yerine getirmesine yol açmamayı sağlar. Yasa koyucunun noter senedini zorunlu kılmasının nedeni tam da bu korumadır.
Ev alımında noter masrafları ne kadardır?
Kabaca bir kural olarak şunu söyleyebiliriz: noter ve tapu masrafları birlikte yaklaşık satış bedelinin yüzde 1,5 ila 2'si kadardır. Bunun büyük kısmı notere, küçük kısmı tapu dairesine gider:
- Noter masrafları: satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,0 ila 1,5'i
- Tapu masrafları: satış bedelinin yaklaşık yüzde 0,3 ila 0,5'i
Kesin tutar, kural olarak satış bedeline göre belirlenen işlem değeri (Geschäftswert) denilen değere ve somut durumda hangi işlemlerin gerektiğine, örneğin finansman sağlayan banka için ayrıca bir taşınmaz rehni (Grundschuld) tesis edilip edilmediğine bağlıdır. Bu arada noter masrafları, taşınmaz devir vergisi (Grunderwerbsteuer) ve emlakçı komisyonundan ayrı değerlendirilmelidir; bunlar, noter ve tapu masraflarıyla birlikte alımın yan masraflarını oluşturur.
Yasayla belirlenmiş: GNotKG'ye göre ücretler
Birçok hizmetin aksine, noter masraflarında teklifleri karşılaştırmak veya indirim için pazarlık etmek mümkün değildir. Ücretler, mahkemeler ve noterler için çekişmesiz yargı masraflarına ilişkin kanun (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare, GNotKG) uyarınca belirlenir. Ücret oranları ve buna ilişkin değere dayalı ücret tablosu orada bağlayıcı biçimde tespit edilmiştir.
Bu somut olarak şu anlama gelir: her noter, aynı işlem değerinde aynı işlem için aynı ücreti hesaplar. İndirimlere izin verilmez ve birden fazla noterlik arasında fiyat karşılaştırması yapmanın bir yararı yoktur. Bu, ilk bakışta esnek olmayan bir uygulama gibi görünebilir, ancak aynı zamanda sizi fahiş taleplerden korur; çünkü noter, fiyatını serbestçe belirleyen bir hizmet sağlayıcı değil, bir kamu görevini üstlenen kişidir.
Noter masraflarını kim öder?
Kural olarak noter ve tapu masraflarını alıcı taraf üstlenir. Bu, § 448 fıkra 2 BGB'den kaynaklanır: alıcı, satış sözleşmesinin düzenlenmesi, mülkiyetin devri (Auflassung) ve tapu siciline tescil masraflarını üstlenir.
Önemli bir istisna vardır: taşınmazın üzerinde hâlâ satıcının silinmesi gereken eski bir taşınmaz rehni bulunuyorsa, bu silme işleminin masraflarını genellikle satıcı taraf üstlenir. Sonuçta hangi kalemi kimin üstleneceği, daha sonra sürpriz olmaması için satış sözleşmesinde açıkça düzenlenir.
Bu kalemler tipik olarak faturada yer alır
Ev alımında noter faturası birkaç bileşenden oluşur. Olağan olanlar şunlardır:
- Satış sözleşmesinin düzenlenmesi: danışmanlığı, taslağı ve noter onayını kapsayan merkezi ana ücret.
- Mülkiyet devri şerhi (Auflassungsvormerkung): siz resmen tapu siciline kaydedilmeden önce dahi mülkiyet hakkınızı güvence altına alır.
- İcra ve gözetim faaliyeti: noter izinleri alır, satış bedelinin muacceliyetini denetler ve mülkiyetin devrini sağlar; böylece hiçbir taraf güvenceye kavuşmadan önceden edim yerine getirmez.
- Taşınmaz rehninin tesisi (Grundschuld): alımı finanse etmeniz ve bankanın teminat olarak bir taşınmaz rehni tescil ettirmesi hâlinde doğar.
- Tapu ücretleri: mülkiyet devri şerhinin, mülkiyetin devrinin ve gerektiğinde taşınmaz rehninin tescili için.
Buna posta, belgeler ve elektronik veri aktarımı için sabit masraflar ile noter ücretleri üzerinden yüzde 19'luk yasal katma değer vergisi eklenir.
500.000 euro satış bedeli için örnek hesaplama
Somut bir rakam konuyu daha elle tutulur kılar. 500.000 euro tutarında bir satış bedeli, aynı tutarda finanse edilen bir taşınmaz rehni ve noter emanet hesabı (Notaranderkonto) olmaksızın normal bir akış varsayıyoruz:
- Mülkiyet devri dâhil satış sözleşmesinin düzenlenmesi
- Noterin icra ve gözetim faaliyeti
- Banka için taşınmaz rehninin düzenlenmesi
- Tapu tescilleri (mülkiyet devri şerhi, mülkiyetin devri, taşınmaz rehni)
Bu durumda noter masrafları için yaklaşık 6.000 ila 6.500 euro ve tapu masrafları için yaklaşık 2.500 ila 3.000 euro ayırmalısınız. Birlikte bu yaklaşık 9.000 ila 9.500 euro, yani satış bedelinin kabaca yüzde 1,8 ila 1,9'u eder. Tek tek kalemlerin büyüklük mertebesini karşılaştırmak için: Bundesnotarkammer (Federal Noterler Odası), 130.000 euroluk bir taşınmaz rehninin düzenlenmesi için 327 euro, bir icra veya gözetim faaliyeti için ise her biri yaklaşık 190 euro tutarında bir ücret belirtmektedir. Kesin tutarlar her zaman GNotKG'nin ücret tablosundan ve somut olaydan doğar.
Düsseldorf ve NRW'deki alımınızda size böyle eşlik ediyoruz
Noter masraflarının kendisi yasayla sabittir, ancak oraya giden yol, bir ev alımının sorunsuz geçip geçmeyeceğini belirler. Richter Immobilien-Transaktionen olarak süreç boyunca size eşlik ediyoruz: belgelerin incelenmesinden satış sözleşmesinin hazırlanmasına, oradan noter randevusuna ve teslime kadar. Böylece her an hangi adımların sizi beklediğini, hangi masrafların çıkacağını ve ayrıntıda nelerin önemli olduğunu bilirsiniz.
Wolfgang Richter GmbH, 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'da (NRW) köklüdür. Bu deneyim ve ağımız, bir taşınmaz alımına iyi hazırlanmış ve kötü sürprizler olmadan girmenizin güvencesini size verir.
