Al comprar un inmueble no hay forma de eludir al notario: en Alemania, el contrato de compraventa debe formalizarse obligatoriamente ante notario (escritura notarial). Aun así, para muchos compradores la factura del notario sigue siendo un misterio. Le explicamos con claridad y sin paños calientes a cuánto ascienden los gastos de notaría en la compra de una casa, de qué se componen, quién los asume y por qué no se pueden negociar. Así sabrá usted, ya antes de la cita notarial, qué le espera.
Por qué el notario es obligatorio en la compra de una casa
En Alemania no se puede adquirir una casa o un piso con un apretón de manos ni mediante un contrato privado. Según el § 311b apartado 1 BGB (el Código Civil alemán), todo contrato por el que una persona se obliga a transmitir o adquirir la propiedad de un terreno debe formalizarse ante notario. Si no se respeta esta forma, el contrato es nulo conforme al § 125 BGB, es decir, carece de eficacia jurídica.
La formalización ante notario no es un mero formalismo. La notaria o el notario está obligado a la neutralidad, asesora a ambas partes, comprueba las inscripciones en el Registro de la Propiedad (Grundbuch) y vela por que ni el comprador ni el vendedor adelanten prestación alguna sin estar protegidos. Precisamente esta protección es la razón por la que el legislador exige la escritura notarial.
¿A cuánto ascienden los gastos de notaría en la compra de una casa?
Como regla general aproximada, los gastos de notaría y de registro juntos rondan el 1,5 a 2 por ciento del precio de compra. De ello, la mayor parte corresponde al notario y la menor al Registro de la Propiedad:
- Gastos de notaría: en torno al 1,0 a 1,5 por ciento del precio de compra
- Gastos de registro: en torno al 0,3 a 0,5 por ciento del precio de compra
El importe exacto depende del llamado valor de la operación (Geschäftswert), que por lo general se orienta al precio de compra, así como de las actuaciones que se requieran en cada caso, por ejemplo, si además se constituye una carga inmobiliaria (Grundschuld) a favor del banco financiador. Por cierto, los gastos de notaría deben considerarse separadamente del impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles (Grunderwerbsteuer) y de la comisión de la agencia inmobiliaria, que junto con los gastos de notaría y de registro constituyen los gastos accesorios de la compra.
Fijados por ley: los aranceles según el GNotKG
A diferencia de muchos servicios, en el caso de los gastos de notaría no se pueden comparar ofertas ni negociar un descuento. Los aranceles se rigen por la Ley de costas de la jurisdicción voluntaria para tribunales y notarios (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare, GNotKG). En ella se fijan de forma vinculante los tipos de los aranceles y la correspondiente tabla de aranceles según el valor.
En términos muy concretos, esto significa: cada notaria y cada notario cobra el mismo arancel por la misma actuación cuando el valor de la operación es idéntico. No se permiten descuentos, y comparar precios entre varias notarías no sirve de nada. A primera vista puede parecer poco flexible, pero al mismo tiempo le protege a usted de exigencias excesivas, pues el notario es titular de un cargo público y no un proveedor que calcula libremente sus precios.
¿Quién paga los gastos de notaría?
Por regla general, la parte compradora asume los gastos de notaría y de registro. Así se desprende del § 448 apartado 2 BGB: el comprador soporta los gastos de la formalización del contrato de compraventa, de la cesión de la propiedad (Auflassung) y de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Existe una excepción importante: si sobre el inmueble pesa todavía una antigua carga inmobiliaria del vendedor que deba cancelarse, normalmente la parte vendedora asume los gastos de dicha cancelación. Quién asume al final cada partida se regula de forma inequívoca en el contrato de compraventa, de modo que no haya sorpresas posteriores.
Estas partidas figuran normalmente en la factura
La factura del notario en la compra de una casa se compone de varios elementos. Los habituales son:
- Formalización del contrato de compraventa: el arancel principal central; cubre el asesoramiento, la redacción y la formalización notarial.
- Anotación preventiva de la cesión de la propiedad (Auflassungsvormerkung): asegura su derecho a la propiedad ya antes de que usted figure oficialmente en el Registro de la Propiedad.
- Actuaciones de ejecución y de tutela: el notario recaba las autorizaciones, controla el vencimiento del precio de compra y promueve la transmisión de la titularidad, de manera que ninguna parte adelante prestación alguna sin protección.
- Constitución de la carga inmobiliaria (Grundschuld): se devenga cuando usted financia la compra y el banco hace inscribir una carga inmobiliaria como garantía.
- Aranceles de registro: por la inscripción de la anotación preventiva de la cesión de la propiedad, de la transmisión de la titularidad y, en su caso, de la carga inmobiliaria.
A ello se añaden suplidos a tanto alzado por franqueo, documentos y transmisión electrónica de datos, así como el impuesto sobre el valor añadido legal del 19 por ciento sobre los aranceles del notario.
Ejemplo de cálculo para un precio de compra de 500.000 euros
Una cifra concreta lo hace más tangible. Partimos de un precio de compra de 500.000 euros, de una carga inmobiliaria financiada por el mismo importe y de un desarrollo normal sin cuenta de depósito notarial (Notaranderkonto):
- Formalización del contrato de compraventa, incluida la cesión de la propiedad
- Actuaciones de ejecución y de tutela del notario
- Formalización de la carga inmobiliaria para el banco
- Inscripciones registrales (anotación preventiva de la cesión de la propiedad, transmisión de la titularidad, carga inmobiliaria)
En esta configuración debería usted prever en torno a 6.000 a 6.500 euros de gastos de notaría y en torno a 2.500 a 3.000 euros de gastos de registro. En conjunto, eso supone aproximadamente 9.000 a 9.500 euros, es decir, en torno al 1,8 a 1,9 por ciento del precio de compra. A modo de comparación de la magnitud de las distintas partidas: la Bundesnotarkammer (Cámara Federal de Notarios) indica para la formalización de una carga inmobiliaria de 130.000 euros un arancel de 327 euros y, para una actuación de ejecución o de tutela, alrededor de 190 euros cada una. Los importes exactos resultan siempre de la tabla de aranceles del GNotKG y del caso concreto.
Así le acompañamos en su compra en Düsseldorf y NRW
Los gastos de notaría en sí están fijados por ley, pero el camino hasta allí decide si la compra de una casa transcurre sin contratiempos. En Richter Immobilien-Transaktionen le acompañamos durante todo el proceso: desde la revisión de la documentación, pasando por la preparación del contrato de compraventa, hasta la cita notarial y la entrega. Así sabrá usted en todo momento qué pasos están pendientes, qué gastos le esperan y qué es lo importante en cada detalle.
Desde hace más de 60 años, Wolfgang Richter GmbH está arraigada en Düsseldorf y en Renania del Norte-Westfalia (NRW). Esta experiencia y nuestra red le dan a usted la seguridad de abordar la compra de un inmueble bien preparado y sin desagradables sorpresas.
