Almanya'da bir ev veya daire ancak satış sözleşmesi noter (Notar) huzurunda tasdik edildiğinde hukuken geçerli biçimde el değiştirir. Noter randevusunun sorunsuz işlemesi ve gecikmemesi için doğru belgelerin eksiksiz hazır olması gerekir. 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'daki ev sahiplerine satış sürecinde eşlik ediyor ve noterin gerçekte hangi belgelere ihtiyaç duyduğunu biliyoruz. Bu rehber sizi sakin ve anlaşılır biçimde eksiksiz belge listesinde gezdirir, tasdik işleminin akışını ve noterin rolünü açıklar ve size pratik bir kontrol listesi sunar.
Noter tasdikinin neden zorunlu olduğu
Bir taşınmazın satışında noterin (Notar) etrafından dolaşmanın bir yolu yoktur. Kanun, bir kişinin bir arsanın mülkiyetini devretmeyi veya edinmeyi taahhüt ettiği her sözleşme için noter tasdikini öngörür (Alman Medeni Kanunu (BGB) § 311b fıkra 1). Yalnızca sözlü olarak veya özel yazılı biçimde yapılan bir satış sözleşmesi kural olarak geçersizdir.
Asıl mülkiyet devri iki adımda gerçekleşir: devir mutabakatı (Auflassung) denilen, yani satıcı ile alıcının mülkiyet değişikliği üzerinde anlaşması ve ardından gelen tapu siciline tescil (Grundbuch) (BGB §§ 873, 925). Devir mutabakatı, her iki tarafın aynı anda hazır bulunmasıyla noter huzurunda beyan edilmelidir. Alıcı ancak tapu siciline tescil ile hukuken yeni malik olur.
Bu biçim her iki tarafı da korur: Bir taşınmaz satışı kadar geniş kapsamlı bir kararın hukuki güvenceyle belgelenmesini ve bağımsız bir merci tarafından incelenmesini sağlar. İşte tam da bu nedenle eksiksiz belgeler önemlidir.
Tarafların kimlik ve vergi bilgileri
Taşınmazın kendisine geçilmeden önce noterin sözleşmeye kimlerin taraf olduğunu bilmesi gerekir. Tüm sözleşme tarafları için aşağıdaki bilgiler gereklidir:
- Kimliğin tespiti için alıcı ve satıcının geçerli kimlik kartı veya pasaportu.
- Tüm taraf olanların vergi kimlik numarası. Noter, satışı taşınmaz edinim vergisi için vergi dairesine bildirmekle yükümlüdür.
- Her tarafın güncel adresi, doğum tarihi ve gerektiğinde doğum adı.
- Firmalar veya şirketler için: temsil yetkisinin kanıtı olarak güncel bir ticaret sicil kayıt örneği (Handelsregisterauszug).
- Birisi şahsen hazır bulunamıyorsa: temsil edilen kişiye ait noter onaylı bir vekaletname.
Evli bir kişi hazır bulunursa, medeni hal mülkiyet biçimi açısından rol oynayabilir. Noterin sözleşmeyi doğru biçimde hazırlayabilmesi için bu bilgileri hazır bulundurun.
Tapu sicili, taşınmaz ve resmi konum belgeleri
Her tasdik işleminin özü, taşınmazın kendisine ilişkin belgelerdir. Bunlar taşınmazın kime ait olduğunu ve nasıl yükümlü olduğunu kanıtlar:
- Güncel tapu kayıt örneği (Grundbuchauszug): Maliki, ipotekleri, irtifak haklarını ve diğer yükleri gösterir. Güncel olması için noter bunu kural olarak kendisi temin eder.
- Parsel bilgileriyle birlikte konum planı ve kadastro haritası (tapu kadastrosundan örnek).
- Mevcutsa kat planları, oturma ve kullanım alanı hesabı ile yapı tanımı.
- Miras kalan taşınmazlarda: satıcı henüz malik olarak tescil edilmemişse bir veraset belgesi (Erbschein) veya miras kanıtı.
- Bir üst hakkının satışında: üst hakkı sözleşmesi (Erbbaurechtsvertrag).
Bu belgeler konumun, büyüklüğün ve mülkiyet ilişkilerinin kuşkuya yer bırakmadan tanımlanmasını sağlar.
Enerji belgesi, yapı yükleri ve kirlilik kalıntıları
Salt mülkiyet sorularının ötesinde satış, alıcıyı ve noteri taşınmazın durumu ve kamu hukukundan doğan bağları hakkında bilgilendiren başka kanıtlar gerektirir:
- Enerji belgesi (Energieausweis): Bir konut binasının satışında geçerli bir enerji belgesi sunulmalıdır. Enerji durumu hakkında bilgi verir ve satış sürecindeki zorunlu belgelerden biridir.
- Yapı yükü bilgisi: Yapı yükleri sicilinden (Baulastenverzeichnis) bir örnek, mesafe, otopark veya giriş yükleri gibi kamu hukukundan doğan yükümlülükleri gösterir.
- Kirlilik kalıntıları: Özellikle eski veya ticari olarak kullanılan arsalarda, olası toprak veya bina kirliliği kalıntılarına ilişkin bilgi temin edilebilir.
- Taşınmaz için önemli olduğu ölçüde mevcut yapı ruhsatları, imar planı örnekleri ve modernizasyon kanıtları.
Bu tür belgeler şeffaflık yaratır ve taraflar arasında sonradan doğacak uyuşmazlıkları önler.
Mevcut ipotekler, terkin ve borç kapatma
Bir kredi devam ettiği için birçok taşınmaz hâlâ bir ipotek veya rehinle yüklüdür. Alıcının taşınmazı yüksüz edinebilmesi için bu yüklerin düzenlenmesi gerekir:
- Finanse eden banka, kredi numarası ve kalan borç belirtilerek mevcut ipotekler veya rehinler hakkında bir genel bakış.
- Tescilli bir ipoteğin satış bedelinin ödenmesinden sonra terkin edilmesi gerekiyorsa bankanın terkin muvafakati (Löschungsbewilligung).
- Kredinin satış geliriyle geri ödenmesi durumunda kalan kredinin kapatılmasına ilişkin bilgiler.
- Alıcı alımı finanse ediyorsa, ayrıca bankasının ipotek tesis belgeleri gereklidir.
- Satış bedelinin yatırılacağı, satıcının banka hesap bilgileri.
Noter bu bölümü özenle koordine eder; böylece eski yükler terkin edilir ve yeni teminatlar doğru biçimde tescil edilir. Terkin belgelerinin zamanında hazır olması için kalan borcu bankanızla erkenden netleştirin.
Kat mülkiyetli daire: kat malikleri belgeleri
Bir kat mülkiyetli dairenin satışında, alıcı bu topluluğun parçası olduğundan kat malikleri topluluğunun belgeleri de eklenir. Tecrübeyle sabittir ki noter ve alıcı şunlara ihtiyaç duyar:
- Bölüştürme beyanı (Teilungserklärung) ve bölüştürme planı: Hangi bölümlerin özel mülkiyet, hangilerinin ortak mülkiyet olduğunu düzenler ve ortak mülkiyet paylarını belirler.
- Topluluk yönetmeliği: Maliklerin birbirlerine karşı hak ve yükümlülüklerini belirler ve çoğu kez bölüştürme beyanının (Teilungserklärung) bir parçasıdır.
- Aidat hesapları ve işletme planı ile aylık aidat tutarına ilişkin bilgiler.
- Son malikler toplantılarının tutanakları, genellikle son üç yıla ait, bakım, yedek akçe ve büyük çaptaki işlemlere ilişkin kararlarla birlikte.
- Bakım yedek akçesinin durumu ve bina yönetiminin iletişim bilgileri.
Bu belgeler alıcıya konut tesisinin mali ve yapısal durumuna ilişkin eksiksiz bir tablo sunar.
Kiralık taşınmazlar ve randevunun akışı
Ev veya daire kiralıksa, kira ilişkileri satışla birlikte alıcıya geçer. İlke şudur: satış kirayı bozmaz (BGB § 566). Bu nedenle şunları hazırlayın:
- Tüm mevcut kira sözleşmeleri ve ekleri.
- Güncel yan gider ve işletme gideri hesapları ile depozitoya ilişkin bilgiler.
- Güncel kira tutarına ve varsa kira gecikmelerine ilişkin bir genel bakış.
Tasdik randevusunun kendisi belirli bir akış izler: Noter önce taraf olanların kimliğini tespit eder, ardından devir mutabakatı (Auflassung) dahil tüm satış sözleşmesini okur ve hukuki sonuçları açıklar. Soru sorabilir ve değişiklik talep edebilirsiniz. Sonrasında her iki taraf ve noter imzalar. Tasdikten sonra noter devir şerhini koydurur, muacceliyet koşullarını izler ve satış bedelinin ödenmesinden sonra tapu sicilinde (Grundbuch) mülkiyetin devrini talep eder. Hazır satış sözleşmesi taslağını incelemeniz için önceden alırsınız.
