Przy zakupie nieruchomości nie da się ominąć notariusza: w Niemczech umowa sprzedaży musi obowiązkowo zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Mimo to dla wielu kupujących rachunek notarialny pozostaje zagadką. Wyjaśniamy Państwu jasno i bez upiększania, jak wysokie są koszty notarialne przy zakupie domu, z czego się składają, kto je ponosi i dlaczego nie podlegają negocjacjom. Dzięki temu już przed terminem u notariusza będą Państwo wiedzieć, co Państwa czeka.
Dlaczego notariusz przy zakupie domu jest obowiązkowy
W Niemczech nie można nabyć domu ani mieszkania na podstawie uścisku dłoni czy prywatnej umowy. Zgodnie z § 311b ustęp 1 BGB (niemiecki kodeks cywilny) każda umowa, na mocy której ktoś zobowiązuje się przenieść lub nabyć własność gruntu, musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeżeli ta forma nie zostanie zachowana, umowa jest nieważna zgodnie z § 125 BGB, czyli prawnie bezskuteczna.
Sporządzenie aktu notarialnego nie jest przy tym jedynie formalnością. Notariusz jest zobowiązany do bezstronności, doradza obu stronom, sprawdza wpisy w księdze wieczystej (Grundbuch) i dba o to, by ani kupujący, ani sprzedający nie spełniali świadczenia z wyprzedzeniem bez stosownego zabezpieczenia. Właśnie ta ochrona jest powodem, dla którego ustawodawca wymaga aktu notarialnego.
Jak wysokie są koszty notarialne przy zakupie domu?
Z grubsza przyjmuje się: koszty notarialne i koszty wpisu do księgi wieczystej łącznie wynoszą około 1,5 do 2 procent ceny zakupu. Większa część przypada na notariusza, mniejsza na sąd wieczystoksięgowy:
- Koszty notarialne: około 1,0 do 1,5 procent ceny zakupu
- Koszty wpisu do księgi wieczystej: około 0,3 do 0,5 procent ceny zakupu
Dokładna wysokość zależy od tak zwanej wartości czynności (Geschäftswert), która co do zasady opiera się na cenie zakupu, a także od tego, jakie czynności są wymagane w konkretnym przypadku, na przykład czy dodatkowo ustanawia się hipotekę gruntową (Grundschuld) na rzecz finansującego banku. Koszty notarialne należy przy tym rozpatrywać odrębnie od podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) oraz prowizji pośrednika, które razem z kosztami notarialnymi i wieczystoksięgowymi tworzą koszty dodatkowe zakupu.
Ustalone ustawowo: opłaty według GNotKG
W odróżnieniu od wielu usług, w przypadku kosztów notarialnych nie można porównywać ofert ani negocjować rabatu. Opłaty regulowane są przez ustawę o kosztach sądów i notariuszy w postępowaniu nieprocesowym (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare, GNotKG). Określone są w niej wiążąco stawki opłat oraz odpowiednia tabela opłat zależnych od wartości.
Konkretnie oznacza to: każdy notariusz pobiera za tę samą czynność przy tej samej wartości czynności taką samą opłatę. Rabaty są niedozwolone, a porównywanie cen pomiędzy kilkoma kancelariami notarialnymi nie ma sensu. Na pierwszy rzut oka może to wydawać się mało elastyczne, ale jednocześnie chroni to Państwa przed zawyżonymi żądaniami, ponieważ notariusz jest osobą sprawującą urząd publiczny, a nie podmiotem swobodnie kalkulującym ceny.
Kto płaci koszty notarialne?
Z reguły strona kupująca ponosi koszty notarialne i koszty wpisu do księgi wieczystej. Wynika to z § 448 ustęp 2 BGB: kupujący ponosi koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży, przeniesienia własności (Auflassung) oraz wpisu do księgi wieczystej.
Istnieje jeden ważny wyjątek: jeżeli na nieruchomości ciąży jeszcze stara hipoteka gruntowa sprzedającego, którą trzeba wykreślić, koszty tego wykreślenia ponosi zwykle strona sprzedająca. To, kto ostatecznie przejmuje którą pozycję, zostaje jednoznacznie uregulowane w umowie sprzedaży, tak aby później nie było niespodzianek.
Te pozycje zazwyczaj znajdują się na rachunku
Rachunek notarialny przy zakupie domu składa się z kilku elementów. Typowe są:
- Sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży: centralna opłata główna; obejmuje doradztwo, sporządzenie projektu i sporządzenie aktu notarialnego.
- Roszczenie o przeniesienie własności wpisane do księgi wieczystej (Auflassungsvormerkung): zabezpiecza Państwa roszczenie do własności już zanim oficjalnie zostaną Państwo wpisani do księgi wieczystej.
- Czynności wykonawcze i nadzorcze: notariusz uzyskuje zezwolenia, czuwa nad wymagalnością ceny zakupu i doprowadza do przepisania własności, tak aby żadna ze stron nie spełniała świadczenia z wyprzedzeniem bez zabezpieczenia.
- Ustanowienie hipoteki gruntowej (Grundschuld): powstaje, gdy finansują Państwo zakup, a bank wpisuje hipotekę gruntową jako zabezpieczenie.
- Opłaty wieczystoksięgowe: za wpis roszczenia o przeniesienie własności, przepisanie własności oraz, w stosownych przypadkach, hipoteki gruntowej.
Do tego dochodzą ryczałtowe wydatki na opłaty pocztowe, dokumenty i elektroniczne przekazywanie danych oraz ustawowy podatek od towarów i usług w wysokości 19 procent od opłat notarialnych.
Przykładowe wyliczenie dla ceny zakupu 500 000 euro
Konkretna liczba sprawia, że staje się to bardziej namacalne. Przyjmujemy cenę zakupu w wysokości 500 000 euro, finansowaną hipotekę gruntową w tej samej wysokości oraz normalny przebieg bez rachunku powierniczego notariusza (Notaranderkonto):
- Sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży wraz z przeniesieniem własności
- Czynności wykonawcze i nadzorcze notariusza
- Sporządzenie aktu notarialnego hipoteki gruntowej dla banku
- Wpisy do księgi wieczystej (roszczenie o przeniesienie własności, przepisanie własności, hipoteka gruntowa)
W tej konfiguracji powinni Państwo zaplanować około 6000 do 6500 euro na koszty notarialne oraz około 2500 do 3000 euro na koszty wieczystoksięgowe. Razem daje to około 9000 do 9500 euro, czyli mniej więcej 1,8 do 1,9 procent ceny zakupu. Dla porównania rzędu wielkości poszczególnych pozycji: Bundesnotarkammer (Federalna Izba Notarialna) podaje za sporządzenie aktu notarialnego hipoteki gruntowej na 130 000 euro opłatę 327 euro, a za czynność wykonawczą lub nadzorczą po około 190 euro. Dokładne kwoty wynikają zawsze z tabeli opłat GNotKG i z konkretnego przypadku.
Tak towarzyszymy Państwu przy zakupie w Düsseldorfie i NRW
Same koszty notarialne są ustalone ustawowo, jednak to droga do nich decyduje o tym, czy zakup domu przebiegnie bezproblemowo. W Richter Immobilien-Transaktionen towarzyszymy Państwu przez cały proces: od sprawdzenia dokumentów, przez przygotowanie umowy sprzedaży, aż po termin u notariusza i przekazanie nieruchomości. Dzięki temu w każdej chwili będą Państwo wiedzieć, jakie kroki są przed Państwem, jakie koszty Państwa czekają i na co należy zwrócić uwagę w szczegółach.
Od ponad 60 lat Wolfgang Richter GmbH jest zakorzeniona w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW). To doświadczenie i nasza sieć kontaktów dają Państwu pewność, że do zakupu nieruchomości przystąpią Państwo dobrze przygotowani i bez przykrych niespodzianek.
