Bir taşınmaz satın alırken noterin (Notar) yanından geçemezsiniz: Almanya'da satış sözleşmesi zorunlu olarak noter tarafından tasdik edilmelidir (Beurkundung), aksi halde geçersizdir. Peki noter tam olarak ne yapar, neden yasal olarak zorunludur ve satış sözleşmesi taslağından tapu siciline (Grundbuch) kayda kadar yol nasıl ilerler? 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'da alıcılara eşlik ediyor, noterin rolünü ve tüm süreci açık ve adım adım açıklıyoruz.
Ev alımında noterin neden yasal olarak zorunlu olduğu
Bir kişinin bir arsanın mülkiyetini devretmeyi veya edinmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme noter tasdikini (Beurkundung) gerektirir. Bunu § 311b fıkra 1 BGB açıkça öngörür. Bu tasdik olmadan satış sözleşmesi geçersizdir, yani hukuken mevcut değildir.
Bu nedenle taşınmaz alımında sözlü bir anlaşma, bir el sıkışma veya kişinin kendi hazırladığı bir sözleşme bağlayıcı bir yükümlülük doğurmaz. Şekil bakımından geçersiz bir sözleşme yalnızca istisnaen yine de mülkiyet devri (Auflassung) ve tapu siciline (Grundbuch) kayıt gerçekleşirse iyileşir. Ancak kimse buna güvenmemelidir.
Yasa koyucu noter şeklini, taşınmaz alımının ekonomik açıdan kapsamlı sonuçları olduğu için ister. Tasdik her iki tarafı da aceleci kararlardan korur, hukuken güvenli ve eksiksiz ifadeler sağlar ve sözleşmenin tapu sicilinde uygulanabilmesini güvence altına alır.
Noterin tarafsız rolü: her iki taraf için
Bir avukatın aksine noter bir tarafı temsil etmez, aksine bağımsız ve tarafsız bir kamu görevinin sahibidir. Hem alıcıya hem de satıcıya eşit ölçüde yükümlüdür ve hiçbir tarafı kayıramaz (§ 1 ve § 14 BNotO).
Temel görevleri arasında her iki ilgilinin de aydınlatılması yer alır. § 17 BeurkG uyarınca noter, ilgililerin iradesini araştırmalı, olguları aydınlatmalı ve işlemin hukuki kapsamı hakkında bilgilendirmelidir. Özellikle hukuki deneyimi olmayan ilgililer olmak üzere her tarafın sözleşmenin anlamını ve sonuçlarını tam olarak anlamasını sağlamalıdır.
Somut olarak bu şu anlama gelir: Noter haklara ve risklere işaret eder, belirsiz maddeleri açıklar ve dengeli bir düzenlemeye dikkat eder. Bunun ötesinde yalnızca kendi çıkarlarına yönelik bir danışmanlık isteyen kişi ayrıca kendi avukatına başvurabilir.
Adım adım süreç: anlaşmadan randevuya
Taşınmaz ve satış bedeli konusunda temel anlaşma sağlandığında noter işlemleri başlar. Tipik süreç birkaç adıma ayrılır:
- Noterin görevlendirilmesi: Bir taraf, uygulamada genellikle alıcı, noteri satış sözleşmesi taslağı için görevlendirir ve temel verileri iletir.
- Satış sözleşmesi taslağı: Noter, satış konusu, satış bedeli, vade, teslim ile teminat ve sorumluluk düzenlemeleri gibi tüm esaslı hükümleri içeren taslağı hazırlar.
- Taslağın incelenmesi: Taslak, okumak ve soru sormak için yeterli zaman kalması amacıyla randevudan yeterince önce her iki tarafa sunulur.
Bu hazırlık belirleyicidir: Taslağı ne kadar titizlikle inceler ve açık noktaları önceden netleştirirseniz, tasdik randevusu o kadar sorunsuz geçer.
Tasdik randevusu: yüksek sesle okuma ve imza
Tasdik randevusunda noter önce ilgililerin kimliğini tespit eder. Ardından satış sözleşmesinin tamamını eksiksiz olarak yüksek sesle okur ve tek tek hükümleri açıklar. Birlikte yüksek sesle okuma yasal olarak öngörülmüştür ve her iki tarafın da içeriği bilmesini ve anlamasını sağlar.
Randevu sırasında hâlâ sorular sorulabilir ve son düzeltmeler yapılabilir. Herkes mutabık kaldığında alıcı ve satıcı belgeyi imzalar, noter de imzalar ve mührüyle onaylar. Böylece satış sözleşmesi geçerlilik kazanır.
Sözleşmede kural olarak § 925 BGB uyarınca mülkiyet devri (Auflassung) de, yani mülkiyetin geçişi konusundaki aynî anlaşma da beyan edilir. Bu, her iki tarafın aynı anda hazır bulunmasıyla noter huzurunda beyan edilmeli ve genellikle doğrudan tasdik edilir. Salt randevu, kapsamına göre genellikle yaklaşık 30 ila 60 dakika sürer.
Randevudan sonra: şerh, vade ve ödeme
İmza ile satış hukuken mühürlenmiş olur, ancak mülkiyetin geçişi henüz gerçekleşmemiştir. Şimdi noter işlemleri devralır:
- Mülkiyet devri şerhi (Auflassungsvormerkung): Noter, tapu siciline bir şerhin kaydedilmesini sağlar (§ 883 BGB). Bu şerh, alıcının mülkiyet devri talebini güvence altına alır ve onu örneğin çifte satışa veya satıcı tarafından konulan yeni yüklere karşı korur.
- Vade bildirimi: Noter, ancak kayıtlı şerh ve gerektiğinde eski ipoteklere ilişkin terkin belgeleri gibi kararlaştırılan tüm koşullar mevcut olduğunda alıcıya satış bedelinin muaccel olduğunu bildirir.
- Satış bedelinin ödenmesi: Alıcı, satış bedelini vade bildirimine uygun olarak, kural olarak doğrudan satıcıya öder.
Bu sıralama tesadüf değildir: Alıcının ancak pozisyonu güvence altına alındığında ödeme yapmasını, satıcının ise mülkiyeti ancak ödeme gerçekleştiğinde kesin olarak kaybetmesini sağlar.
Tapu sicilinde mülkiyetin devri kaydı
Alıcıyı malik yapan ancak tapu siciline (Grundbuch) kayıttır. § 873 BGB uyarınca mülkiyetin devri için iki şey gereklidir: hak değişikliği konusundaki anlaşma (mülkiyet devri, Auflassung) ve değişikliğin tapu siciline kaydedilmesi. Bu kayıt ilkesi Alman taşınmaz hukukunun özüdür.
Satış bedelinin ödendiği teyit edildikten sonra noter, tapu müdürlüğünden mülkiyetin devrini talep eder. Alıcı yeni malik olarak kaydedildiği anda mülkiyetin geçişi tamamlanmış olur.
Tasdikten nihai devre kadar, tapu müdürlüğünün işlem süresine ve tüm koşulların ne kadar hızlı mevcut olduğuna bağlı olarak çoğu zaman birkaç haftadan birkaç aya kadar süre geçer. Zilyetlik, yararlar ve yükler için zamanı, yani örneğin anahtar teslimini, sözleşme ayrıca düzenler.
Noter seçimi, maliyetler ve noterin yapmadıkları
Noterin seçimi yasal olarak serbesttir. Uygulamada noteri genellikle alıcı belirler, çünkü noter ve tapu masraflarını da çoğunlukla o üstlenir. Bunlar Almanya genelinde tek tip olarak Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu'na (GNotKG) göre belirlenir ve pazarlık konusu değildir; kaba bir büyüklük olarak alıcı, noter masrafları için satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,5'ini öngörebilir, buna tapu masrafları eklenir.
Aynı derecede önemli olan, noterin yapmadıklarıdır. Noter tarafsız bir kamu görevlisidir ve ekonomik ya da yapı tekniğine ilişkin sorularda bir danışman değildir. Özellikle şunlar geçerlidir:
- Satış bedelinin veya rayiç değerin değerlendirilmesi yoktur: Fiyatın piyasaya uygun olup olmadığını noter incelemez.
- Kredi değerliliği incelemesi yoktur: Finansmanın sürdürülebilir olup olmadığını banka açıklığa kavuşturur.
- Yapı tekniği incelemesi yoktur: Durumu, kusurları veya yapı malzemesini bir bilirkişi değerlendirir.
Emlakçı olarak desteğimiz tam da burada devreye girer: Noterin tarafsız rolünü tamamlayıcı olarak, noter randevusu çevresindeki değerlendirme, hazırlık ve süreçte size destek oluruz.
