Beim Kauf einer Immobilie führt am Notar kein Weg vorbei: Der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden. Für viele Käuferinnen und Käufer ist die Notarrechnung dennoch ein Buch mit sieben Siegeln. Wir erklären Ihnen klar und ohne Schönfärberei, wie hoch die Notarkosten beim Hauskauf ausfallen, woraus sie sich zusammensetzen, wer sie trägt und warum sie sich nicht verhandeln lassen. So wissen Sie schon vor dem Notartermin, was auf Sie zukommt.
Warum der Notar beim Hauskauf Pflicht ist
Ein Haus oder eine Wohnung kann man in Deutschland nicht per Handschlag oder privatem Vertrag erwerben. Nach § 311b Absatz 1 BGB muss jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden. Wird diese Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig, also rechtlich unwirksam.
Die Beurkundung ist dabei kein bloßer Formalismus. Die Notarin oder der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, berät beide Seiten, prüft die Eintragungen im Grundbuch und sorgt dafür, dass weder Käufer noch Verkäufer in Vorleistung gehen, ohne abgesichert zu sein. Genau dieser Schutz ist der Grund, warum der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung verlangt.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Als grobe Faustregel gilt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfällt der größere Teil auf den Notar, der kleinere auf das Grundbuchamt:
- Notarkosten: rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: rund 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises
Die genaue Höhe hängt vom sogenannten Geschäftswert ab, der sich in der Regel am Kaufpreis orientiert, sowie davon, welche Tätigkeiten im Einzelfall anfallen, etwa ob zusätzlich eine Grundschuld für die finanzierende Bank bestellt wird. Die Notarkosten sind übrigens getrennt von der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision zu sehen, die zusammen mit den Notar- und Grundbuchkosten die Kaufnebenkosten ausmachen.
Gesetzlich festgelegt: Die Gebühren nach dem GNotKG
Anders als bei vielen Dienstleistungen kann man bei den Notarkosten keine Angebote vergleichen oder einen Rabatt aushandeln. Die Gebühren richten sich nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG). Dort sind die Gebührensätze und die zugehörige Wertgebühren-Tabelle verbindlich festgeschrieben.
Das bedeutet ganz konkret: Jede Notarin und jeder Notar berechnet für denselben Vorgang bei gleichem Geschäftswert dieselbe Gebühr. Nachlässe sind nicht erlaubt, und ein Preisvergleich zwischen mehreren Notariaten bringt nichts. Das mag auf den ersten Blick unflexibel wirken, schützt Sie aber zugleich vor überhöhten Forderungen, denn der Notar ist ein Träger eines öffentlichen Amtes und kein frei kalkulierender Anbieter.
Wer zahlt die Notarkosten?
In aller Regel trägt die Käuferseite die Notar- und Grundbuchkosten. Das ergibt sich aus § 448 Absatz 2 BGB: Der Käufer trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung sowie der Eintragung in das Grundbuch.
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn auf der Immobilie noch eine alte Grundschuld des Verkäufers lastet, die gelöscht werden muss, trägt üblicherweise die Verkäuferseite die Kosten dieser Löschung. Wer am Ende welche Position übernimmt, wird im Kaufvertrag eindeutig geregelt, sodass es später keine Überraschungen gibt.
Diese Positionen stehen typischerweise auf der Rechnung
Die Notarrechnung beim Hauskauf setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Üblich sind:
- Beurkundung des Kaufvertrags: die zentrale Hauptgebühr, sie deckt Beratung, Entwurf und Beurkundung ab.
- Auflassungsvormerkung: sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum bereits, bevor Sie offiziell im Grundbuch stehen.
- Vollzugs- und Betreuungstätigkeit: der Notar holt Genehmigungen ein, überwacht die Fälligkeit des Kaufpreises und veranlasst die Eigentumsumschreibung, damit keine Seite ungesichert in Vorleistung geht.
- Grundschuldbestellung: fällt an, wenn Sie den Kauf finanzieren und die Bank eine Grundschuld als Sicherheit eintragen lässt.
- Grundbuchgebühren: für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls der Grundschuld.
Hinzu kommen pauschale Auslagen für Porto, Dokumente und elektronische Datenübermittlung sowie die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 Prozent auf die Notargebühren.
Beispielrechnung für einen Kaufpreis von 500.000 Euro
Eine konkrete Zahl macht es greifbarer. Wir gehen von einem Kaufpreis von 500.000 Euro aus, einer finanzierten Grundschuld in gleicher Höhe und einem normalen Ablauf ohne Notaranderkonto:
- Beurkundung des Kaufvertrags inklusive Auflassung
- Vollzugs- und Betreuungstätigkeit des Notars
- Beurkundung der Grundschuld für die Bank
- Grundbucheintragungen (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuld)
In dieser Konstellation sollten Sie für Notarkosten rund 6.000 bis 6.500 Euro und für Grundbuchkosten rund 2.500 bis 3.000 Euro einplanen. Zusammen sind das etwa 9.000 bis 9.500 Euro, also rund 1,8 bis 1,9 Prozent des Kaufpreises. Zum Vergleich der Größenordnung einzelner Positionen: Die Bundesnotarkammer nennt für die Beurkundung einer Grundschuld über 130.000 Euro eine Gebühr von 327 Euro, für eine Vollzugs- oder Betreuungstätigkeit jeweils etwa 190 Euro. Die exakten Beträge ergeben sich immer aus der Gebührentabelle des GNotKG und dem konkreten Einzelfall.
So begleiten wir Sie beim Kauf in Düsseldorf und NRW
Die Notarkosten selbst stehen gesetzlich fest, doch der Weg dorthin entscheidet darüber, ob ein Hauskauf reibungslos verläuft. Bei Richter Immobilien-Transaktionen begleiten wir Sie durch den gesamten Ablauf: von der Prüfung der Unterlagen über die Vorbereitung des Kaufvertrags bis zum Notartermin und der Übergabe. So wissen Sie zu jedem Zeitpunkt, welche Schritte anstehen, welche Kosten auf Sie zukommen und worauf es im Detail ankommt.
Seit über 60 Jahren ist die Wolfgang Richter GmbH in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen verwurzelt. Diese Erfahrung und unser Netzwerk geben Ihnen die Sicherheit, einen Immobilienkauf gut vorbereitet und ohne böse Überraschungen anzugehen.
