Satış sözleşmesi (Kaufvertrag) her ev alımının kalbidir ve Almanya'da zorunlu olarak noter tarafından onaylanmalıdır. Peki böyle bir sözleşmede tam olarak ne yazar? Hangi maddeler ne zaman ödeyeceğinize, evin ne zaman size ait olacağına ve satıcının neden sorumlu olduğuna karar verir? 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'da alıcılara ve satıcılara eşlik ediyor, noter onaylı bir taşınmaz satış sözleşmesinin temel unsurlarını size açık ve adım adım açıklıyoruz. Bu yazı genel bir bilgidir ve hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.
Satış sözleşmesinin neden noter tarafından onaylanması gerektiği
Birinin bir arsanın mülkiyetini devretmeyi veya edinmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme noter onayını gerektirir. Bunu açıkça § 311b f. 1 BGB emreder. Bu nedenle el sıkışarak ya da kişinin kendi düzenlediği bir belgeyle yapılan ev alımı geçersizdir ve bağlayıcı bir yükümlülük doğurmaz.
Yasa koyucu bu şekli talep eder, çünkü bir taşınmaz alımı ekonomik açıdan kapsamlı sonuçlar doğurur. Noter onayı her iki tarafı da aceleci kararlardan korur, hukuken güvenli ifadeler sağlar ve sözleşmenin tapu sicilinde infaz edilebilmesini güvence altına alır.
Noter burada bir tarafın temsilcisi değil, bağımsız ve tarafsız bir kamu görevi sahibidir (§ 1 BNotO). Her iki tarafı da işlemin hukuki kapsamı konusunda aydınlatır ve dengeli bir düzenlemeye dikkat eder. Böylece bir taşınmaz şirketi olarak bizden de bağımsızdır: randevuya size eşlik eder ve sözleşmeyi anlaşılır biçimde açıklarız, ancak onaylama yalnızca noter tarafından yapılır.
Taraflar ve satış konusunun tam olarak tanımlanması
Her satış sözleşmesi önce sözleşme taraflarını, yani satıcı ve alıcıyı, tam ad, adres ve doğum tarihiyle belirtir. Evli çiftlerde, miras ortaklıklarında veya şirketlerde kimin yükümlü, kimin hak sahibi olduğu hiçbir kuşkuya yer bırakmadan saptanmalıdır.
Aynı ölçüde merkezi olan, satış konusunun tam olarak tanımlanmasıdır. Belirleyici olan adres ya da ilandaki açıklama değil, tapu sicilinden ve taşınmaz kadastrosundan gelen bilgilerdir:
- yetkili tapu sicil dairesi, tapu sicil sayfası ve sıra numarası (envanter listesinin),
- mevki, pafta ve parsel ile metrekare cinsinden büyüklük,
- kat mülkiyetli dairelerde ayrıca ortak mülkiyet payı, daire numarası ve olası özel kullanım hakları.
Taşınmazla birlikte satılan eklentiler de, örneğin ankastre bir mutfak ya da bir tente, açıkça belirtilmelidir ki sonradan teslimat kapsamı üzerine bir uyuşmazlık doğmasın.
Satış bedeli, muacceliyet ve ödeme koşulları
Sözleşme satış bedelini ile bunun muacceliyetinin zamanını ve koşullarını belirler. Çoğu kez sanılanın aksine, satış bedeli imzayla birlikte hemen ödenmez. Alıcı ancak noter kendisine bir muacceliyet bildirimi gönderdiğinde ve belirli güvence koşullarının yerine getirildiğini teyit ettiğinde ödemek zorundadır.
Tipik muacceliyet koşulları şunlardır:
- alıcı lehine tapu siciline devir şerhinin (Auflassungsvormerkung) tescili,
- alıcının üstlenmemesi gereken eski yükler için terkin belgelerinin mevcut olması,
- belediyenin § 28 BauGB uyarınca yasal önalım hakkından feragat etmesi (olumsuzluk belgesi).
Kural olarak alıcı bugün satış bedelini eski borçların kapatılması için doğrudan satıcıya ya da satıcının finanse eden bankasına öder. Noter emanet hesabı yalnızca özel durumlarda öngörülür. Ayrıca temerrüt faizi ve geç ödemenin sonuçları da düzenlenir.
Devir, şerh ve mülkiyetin geçişi
Anlamak önemli: satış sözleşmesinin altına attığınız imzayla henüz malik değilsiniz. Satış sözleşmesi yalnızca devre yükümlü kılar. Asıl mülkiyet geçişi ancak devir (Auflassung) ve tapu siciline tescil ile gerçekleşir.
Devir (Auflassung), § 925 BGB uyarınca mülkiyet değişikliği üzerine yapılan ayni anlaşmadır. Her iki tarafın aynı anda hazır bulunmasıyla noter önünde beyan edilmeli, ne bir şarta ne de bir vade kaydına bağlanabilir. Genellikle zaten satış sözleşmesinde birlikte onaylanır.
Mülkiyet fiilen devredilene kadar çoğu kez birkaç hafta geçer. Bu süre içinde § 883 BGB uyarınca devir şerhi (Auflassungsvormerkung) alıcıyı korur: satış bedeli ödenmeden önce tapu siciline tescil edilir ve satıcının sonraki tasarruflarının, örneğin ikinci bir satışın veya yeni bir yükün, alıcıya karşı geçersiz olmasını sağlar. Devir şerhi satıcının iflası halinde de varlığını sürdürür ve böylece merkezi bir güvence aracıdır.
Teslim, zilyetliğin geçişi ile yarar ve yükler
Sözleşme teslim gününü, yani alıcının ev üzerinde zilyetliği ve fiili tasarruf gücünü elde ettiği anı düzenler. Uygulamada bu çoğunlukla satış bedelinin tam ödenmesidir, bazen kesin kararlaştırılmış bir tarihtir.
Teslim gününe yarar ve yüklerin geçişi de bağlanır. Bu andan itibaren yararlar, örneğin kira gelirleri, alıcıya aittir ve cari yükleri ile masrafları, örneğin emlak vergisi, sigortalar ve aidat, o taşır. Aynı zamanda kural olarak beklenmedik yok olma rizikosu da alıcıya geçer.
Sayaç değerlerinin, teslim edilen anahtarların ve nesnenin durumunun kayda geçirildiği bir teslim tutanağı yerinde olur. Böylece sonradan evin hangi durumda devralındığı kanıtlanabilir.
Garanti, sorumluluğun kaldırılması ve hilenin sınırı
Esas olarak satıcı § 433 BGB uyarınca ayıpsız bir şeyin teslimini borçludur. Ancak kullanılmış taşınmaz alımında ayıba karşı sorumluluk (Sachmängelhaftung) hemen her zaman kaldırılır, çoğu kez görüldüğü gibi satın alındı gibi kalıplarla ya da maddi ayıplar için her türlü sorumluluğun kaldırılması altında. Alıcı evi o zaman esas olarak alım sırasındaki durumuyla satın alır.
Bu sorumluluğun kaldırılmasının (Haftungsausschluss) ancak açık bir sınırı vardır: § 444 BGB uyarınca satıcı, bir ayıbı hileli olarak gizlediği veya bir nitelik garantisi üstlendiği ölçüde kaldırmaya dayanamaz. Yani satıcı kendisince bilinen gizli bir ayıbı, örneğin bodrumda nem ya da bilinen çevresel kalıntıları gizlerse, kaldırmaya rağmen sorumlu olur.
Alıcılar için bu yüzden onaylamadan önce kontrol etmek önemlidir: bilinen ayıplar sözleşmede belirtilmiş mi? Belirli özellikler açıkça nitelik olarak kararlaştırılmış veya garanti edilmiş mi? Belirsiz noktalar için, gerektiğinde bir bilirkişiyle birlikte, dikkatli bir inceleme önerilir.
Yükler, ipotek ve sözleşmede dönme
Ayrı bir bölüm, tapu siciline tescil edilmiş yükler ve sınırlamalarla ilgili işlemleri düzenler. Hangi hakların yürürlükte kalacağı, örneğin II. bölümdeki bir geçiş ya da hat hakkı, ve hangi yüklerin yüksüz olarak terkin edileceği, özellikle III. bölümdeki satıcının eski ipotekleri, belirlenir.
Alıcı alımı finanse ederse, ayrıca bankası lehine yeni bir ipoteğin (Grundschuld) tesisi hazırlanır. Mülkiyet devrinden önce ipoteğin tescil edilebilmesi için, bankanın satış bedelini ödemesi amacıyla, bir yükleme vekâleti olağandır.
Son olarak sözleşme, örneğin muacceliyet ve süre tanınmasına rağmen satış bedelinin ödenmemesi halinde satıcı için, dönme hakları öngörebilir. Buna karşılık onaylanmış sözleşmeden serbestçe ayrılmak mümkün değildir. Kararlaştırılmış bir dönme hakkı olmadan çekilen, tazminat riskine girer ve esas olarak sözleşmeyle bağlı kalır.
