Mülk sahibinin kişisel kullanımı (Eigenbedarf) nedeniyle süreli kira sözleşmesi: § 575 BGB'ye göre nitelikli süreli kira (Zeitmietvertrag)

§ 575 BGB'ye göre nitelikli süreli kira (Zeitmietvertrag) nedir?

2001 kira hukuku reformundan bu yana bir konut kira ilişkisi artık serbestçe süreyle sınırlandırılamaz. § 575 BGB, bir süre sınırlamasının ne zaman geçerli olduğunu kesin biçimde düzenler: bir kira ilişkisi yalnızca, kira süresinin sona ermesinden sonra kiraya verenin mekânlara yasada sayılan gerekçelerden biri nedeniyle ihtiyaç duyması ve bu gerekçeyi sözleşmenin kurulması sırasında kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde belirli süreli olarak kurulabilir. Bu nedenle nitelikli süreli kira (Zeitmietvertrag) denir.

Genel kira sözleşmesinden farkı temeldir: konut kira hukukunda olağan durum, fesih ile sona eren belirsiz süreli sözleşmedir. Süreli sözleşme ise, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla fesihsiz sona erer – ancak yalnızca § 575 BGB'nin katı gereklerinin baştan itibaren yerine getirilmiş olması halinde. Yalnızca kiraya verenin işine geldiği için veya kendini bağlamak istemediği için yapılan bir süre sınırlaması, konut kira hukukunda mümkün değildir. Salt amaca uygunluk yetmez; üç yasal gerekçeden birinin bulunması gerekir.

Üç geçerli sınırlama gerekçesi – kişisel kullanım, tadilat, hizmet konutu

§ 575 fıkra 1 BGB, bir süre sınırlaması için üç – ve yalnızca üç – geçerli gerekçe sayar:

• Gelecekteki kişisel kullanım (Eigenbedarf) (No. 1): kiraya veren, kira süresinin sona ermesinden sonra mekânları kendisi, aile üyeleri veya hane halkı üyeleri için konut olarak kullanmak ister. Bu en sık görülen durumdur – örneğin çocuğun öğreniminden sonra taşınması veya konutun daha sonra bizzat kiraya veren tarafından kullanılması gerektiğinde.
• Yıkım veya esaslı tadilat (No. 2): kiraya veren, mekânları hukuka uygun biçimde ortadan kaldırmak ya da kira ilişkisinin sürdürülmesiyle önemli ölçüde güçleşecek kadar esaslı biçimde değiştirmek veya onarmak ister.
• Hizmet yükümlüsüne kiralama (No. 3): kiraya veren, mekânları sürenin sona ermesinden sonra bir hizmet sunmakla yükümlü kişiye, örneğin bir kapıcı veya işletme konutu olarak kiralamak ister.

Sözleşmenin kurulması sırasında sınırlama gerekçesinin ciddi biçimde amaçlanmış ve makul olması önemlidir. Yalnızca bahane olarak öne sürülen bir niyet, sınırlamayı taşımaz. Yasa, konut için bu üçünden başka gerekçelere izin vermez – serbestçe uydurulmuş ek gerekçelerle bir birleşime de izin vermez.

Yazılı şekil ve sözleşme kurulurken bildirim – aksi halde sözleşme belirsiz süreli sayılır

§ 575 BGB'nin biçimsel engeli katıdır ve uygulamada en sık küçümsenen husustur. Kiraya veren, sınırlamanın somut gerekçesini sözleşmenin kurulması sırasında kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Kural olarak bu, doğrudan kira sözleşmesinde gerçekleşir. Yalnızca bir sürenin kararlaştırılması yetmez – gerekçe somut olarak belirtilmelidir, örneğin: „Süre sınırlaması, çünkü kiraya veren konutu sürenin sona ermesinden sonra kızı için kullanmak istiyor.“

İhlal halinde hukuki sonuç açıktır ve kiraya verenler için rahatsız edicidir: geçerli bir gerekçe belirtilmezse, gerekçe yazılı olarak veya sözleşmenin kurulması sırasında bildirilmezse, o zaman kira ilişkisi belirsiz süreli olarak kurulmuş sayılır (§ 575 fıkra 1 cümle 2 BGB). Sözleşme bu durumda olağan bir belirsiz süreli kira sözleşmesi gibi devam eder ve yalnızca haklı menfaate dayalı olağan bir fesihle sona erer. Gerekçenin sözleşme kurulduktan sonra sonradan eklenmesi de bu eksikliği gidermez. Aşırı genel veya belirsiz bir ifade de sınırlamanın geçersiz olmasına yol açabilir.

Kiracının gerekçenin devam edip etmediğine ilişkin bilgi alma hakkı (§ 575 fıkra 2 BGB)

Kiracı tüm süre boyunca korunur. § 575 fıkra 2 BGB ona bir bilgi alma hakkı tanır: sınırlamanın sona ermesinden en erken dört ay önce, kiraya verenden, sınırlama gerekçesinin hâlâ var olup olmadığını bir ay içinde kendisine bildirmesini talep edebilir.

Böylece kiracı, sözleşmenin gerçekten kararlaştırılan tarihte sona erip ermeyeceğini veya durumunun değişip değişmediğini kontrol edebilir. Kiraya veren bilgiyi geç verirse, kiracı kira ilişkisinin gecikme süresi kadar uzatılmasını talep edebilir. Yani bildirim örneğin iki ay gecikirse, kiracı iki aylık bir uzatma talep edebilir. Kiraya verenler için bu şu anlama gelir: kiracının bir bilgi talebi, istenmeyen bir uzatmaya yol açmamak için süresinde ve ispatlanabilir biçimde yanıtlanmalıdır.

Gerekçe geciktiğinde veya ortadan kalktığında (§ 575 fıkra 3 BGB)

Planlar değişir – ve § 575 fıkra 3 BGB tam olarak bunu düzenler. Çok erken veya çok iyimser biçimde süre sınırlaması yapan kiraya verenler için en büyük risk buradadır:

• Gerekçenin daha sonra gerçekleşmesi: sınırlama gerekçesi planlanandan daha geç gerçekleşirse – örneğin tadilat ertelendiği veya kişisel kullanım (Eigenbedarf) ancak aylar sonra doğduğu için – kiracı, kira ilişkisinin buna karşılık gelen bir süre kadar uzatılmasını talep edebilir.
• Gerekçenin ortadan kalkması: gerekçe kesin olarak ortadan kalkarsa – örneğin planlanan kişisel kullanım artık mevcut olmadığı veya tadilat gerçekleşmediği için – kiracı, belirsiz süreli bir uzatma talep edebilir. Böylece süreli sözleşme fiilen belirsiz süreli bir sözleşmeye dönüşür.

Belirleyici olan ispat yüküdür: sınırlama gerekçesinin gerçekleşmesi ve gecikmenin süresi bakımından kiraya verene düşer (§ 575 fıkra 3 cümle 3 BGB). Kiraya veren bu nedenle, gerekçenin gerçekten var olduğunu ve yalnızca bahane olmadığını kanıtlayabilmelidir. Ayrıca § 575 fıkra 4 BGB'ye göre, kiracının aleyhine sapan her anlaşma geçersizdir – bu koruyucu haklar sözleşmeyle bertaraf edilemez.

Ayrım: süreli kira (§ 575) ile kişisel kullanım nedeniyle fesih (§ 573)

Mülk sahibinin kişisel kullanımı (Eigenbedarf), bir kira ilişkisinin sona ermesine çok farklı iki yoldan götürebilir – bu ikisi karıştırılmamalıdır:

• Nitelikli süreli kira (Zeitmietvertrag) (§ 575 BGB): kişisel kullanım, sözleşmenin kurulması sırasında zaten bir plan olarak bellidir ve yazılı olarak kararlaştırılır. Sözleşme, sürenin dolmasıyla fesihsiz sona erer. Koşul, gerekçenin baştan itibaren doğru biçimde yazılı olarak belirtilmesidir.
• Belirsiz süreli sözleşmede kişisel kullanım nedeniyle fesih (Eigenbedarfskündigung) (§ 573 fıkra 2 No. 2 BGB): kişisel kullanım ancak belirsiz süreli bir kira ilişkisi sırasında doğar. Kiraya verenin o zaman haklı bir menfaate ihtiyacı vardır ve gerekçeli olarak fesih bildirmek zorundadır. § 573c BGB'ye göre yasal fesih süreleri geçerlidir – beş yıla kadar kira için üç ay, beş yılın üzerinde altı ay, sekiz yılın üzerinde dokuz ay – ve kiracı, § 574 BGB'ye göre ağır mağduriyet gerekçeleriyle feshe itiraz edebilir.

Basitçe: süreli kirada kişisel kullanım baştan itibaren sözleşmede yer alır ve sözleşme kendiliğinden sona erer; kişisel kullanım nedeniyle fesihte ihtiyaç daha sonra doğar ve yalnızca gerekçeli bir fesih yoluyla sona ermeye götürür. Konuta öngörülebilir bir zamanda bizzat ihtiyaç duyacağını baştan bilen kişiye, biçim kurallarına tam olarak uyması koşuluyla, çoğu kez § 575 BGB üzerinden gitmek daha iyi tavsiye edilir.

Kiraya verenlerin tipik hataları ve nelere dikkat edilmeli

Uygulamada süre sınırlamaları çoğunlukla gerekçe eksikliğinden değil, uygulamada başarısız olur. Sık görülen hatalar:

• Yasal gerekçesi olmayan sınırlama: „işe geldiği için“ yapılan salt bir süre anlaşması geçersizdir – sözleşme o zaman belirsiz süreli sayılır.
• Gerekçenin belirtilmemesi veya çok geç belirtilmesi: sınırlama gerekçesi yazılı olarak ve sözleşmenin kurulması sırasında bildirilmezse, sınırlama ortadan kalkar.
• Çok belirsiz ifade: kimin için ve ne amaçla olduğuna dair somut bir belirtim olmaksızın yalnızca „kişisel kullanıma“ atıf yapılması yetersiz olabilir.
• Bilgi süresinin kaçırılması: § 575 fıkra 2 BGB'ye göre kiracının talebi geç yanıtlanırsa, gecikme süresi kadar bir uzatma tehlikesi doğar.
• Gerekçe gecikir veya ortadan kalkar: çok erken sınırlama yapan kişi, § 575 fıkra 3 BGB'ye göre bir uzatma riski taşır – gerekçe ortadan kalkarsa belirsiz süreli olarak bile.

Gerekçeyi sözleşmede kesin ve makul biçimde belgelemek, süreyi gerçekçi biçimde belirlemek ve bilgi taleplerini süresinde ve ispatlanabilir biçimde yanıtlamak tavsiye edilir. Burada sözleşmenin tümünün geçerliliği söz konusu olduğundan, sözleşmenin somut biçimde düzenlenmesi uzman bir hukuki danışmanlığın eline aittir. Bu rehber genel bilgiler sunar ve hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.