Umowa kupna (Kaufvertrag) jest sercem każdego zakupu domu i w Niemczech musi być obowiązkowo sporządzona w formie aktu notarialnego. Ale co właściwie dokładnie zawiera taka umowa? Które klauzule decydują o tym, kiedy Państwo płacą, kiedy dom należy do Państwa i za co odpowiada sprzedający? Od ponad 60 lat towarzyszymy kupującym i sprzedającym w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii i wyjaśniamy Państwu istotne elementy notarialnej umowy kupna nieruchomości jasno i krok po kroku. Ten artykuł jest informacją ogólną i nie zastępuje porady prawnej.
Dlaczego umowa kupna musi być sporządzona notarialnie
Umowa, przez którą ktoś zobowiązuje się przenieść lub nabyć własność nieruchomości gruntowej, wymaga formy aktu notarialnego. Nakazuje to wyraźnie § 311b ust. 1 BGB. Zakup domu przez uścisk dłoni lub samodzielnie sporządzonym pismem jest dlatego nieważny i nie rodzi żadnego wiążącego zobowiązania.
Ustawodawca wymaga tej formy, ponieważ zakup nieruchomości ma daleko idące skutki gospodarcze. Sporządzenie aktu chroni obie strony przed pochopnymi decyzjami, zapewnia bezpieczne prawnie sformułowania i gwarantuje, że umowa może zostać wykonana w księdze wieczystej.
Notariusz nie jest tu przedstawicielem jednej strony, lecz niezależnym i bezstronnym piastunem urzędu publicznego (§ 1 BNotO). Poucza obie strony o prawnym znaczeniu czynności i dba o wyważone ukształtowanie. Jest więc też niezależny od nas jako przedsiębiorstwa nieruchomościowego: towarzyszymy Państwu na spotkaniu i wyjaśniamy umowę zrozumiale, lecz akt sporządza wyłącznie notariusz.
Strony i dokładne oznaczenie przedmiotu kupna
Każda umowa kupna najpierw wskazuje strony umowy, czyli sprzedającego i kupującego, z pełnym imieniem i nazwiskiem, adresem oraz datą urodzenia. Przy małżeństwach, wspólnotach spadkobierców lub spółkach musi być ponad wszelką wątpliwość ustalone, kto zostaje zobowiązany, a kto uprawniony.
Równie kluczowe jest dokładne oznaczenie przedmiotu kupna. Decydujące nie są adres ani opis w ofercie, lecz dane z księgi wieczystej i z katastru nieruchomości:
- właściwy sąd wieczystoksięgowy, karta księgi wieczystej i numer kolejny spisu nieruchomości,
- obręb, arkusz mapy i działka oraz powierzchnia w metrach kwadratowych,
- przy lokalach własnościowych dodatkowo udział we współwłasności, numer lokalu i ewentualne prawa do wyłącznego korzystania.
Także sprzedawane wraz z nieruchomością wyposażenie, na przykład kuchnia w zabudowie lub markiza, powinno być wyraźnie wymienione, aby później nie powstał spór o zakres dostawy.
Cena kupna, wymagalność i warunki płatności
Umowa ustala cenę kupna oraz termin i przesłanki jej wymagalności. Wbrew częstym przypuszczeniom cena kupna nie jest płatna od razu z chwilą podpisu. Kupujący musi zapłacić dopiero wtedy, gdy notariusz przesyła mu zawiadomienie o wymagalności i potwierdza, że spełnione są określone przesłanki zabezpieczające.
Typowe przesłanki wymagalności to:
- wpis ostrzegawczy (Auflassungsvormerkung) na rzecz kupującego w księdze wieczystej,
- posiadanie dokumentów do wykreślenia dawnych obciążeń, których kupujący nie ma przejmować,
- zrzeczenie się przez gminę jej ustawowego prawa pierwokupu według § 28 BauGB (zaświadczenie negatywne).
Z reguły kupujący płaci dziś cenę kupna bezpośrednio sprzedającemu względnie jego finansującemu bankowi w celu spłaty dawnych długów. Notarialny rachunek powierniczy jest przewidziany tylko w szczególnych konstelacjach. Regulowane są ponadto odsetki za zwłokę i skutki spóźnionej zapłaty.
Przeniesienie, wpis ostrzegawczy i przejście własności
Ważne do zrozumienia: z podpisem pod umową kupna nie są Państwo jeszcze właścicielem. Umowa kupna zobowiązuje tylko do przeniesienia. Właściwe przejście własności następuje dopiero przez przeniesienie (Auflassung) i wpis w księdze wieczystej.
Przeniesienie (Auflassung) to rzeczowe porozumienie o zmianie własności według § 925 BGB. Musi być oświadczone przed notariuszem przy jednoczesnej obecności obu stron i nie może być uzależnione ani od warunku, ani od oznaczenia czasu. Zwykle jest już objęte aktem w umowie kupna.
Zanim własność zostanie faktycznie przepisana, mija często kilka tygodni. W tym czasie wpis ostrzegawczy (Auflassungsvormerkung) według § 883 BGB chroni kupującego: jest wpisywany w księdze wieczystej przed zapłatą ceny i sprawia, że późniejsze rozporządzenia sprzedającego, jak druga sprzedaż lub nowe obciążenie, są bezskuteczne wobec kupującego. Wpis ostrzegawczy działa dalej także przy niewypłacalności sprzedającego i jest tym samym centralnym instrumentem zabezpieczającym.
Wydanie, przejście posiadania oraz pożytki i ciężary
Umowa reguluje dzień wydania, czyli moment, w którym kupujący otrzymuje posiadanie i faktyczne władztwo nad domem. W praktyce jest to zwykle pełna zapłata ceny kupna, czasem na stałe uzgodniony dzień graniczny.
Z dniem wydania wiąże się też przejście pożytków i ciężarów. Od tego momentu kupującemu przysługują pożytki, na przykład wpływy z najmu, i ponosi on bieżące ciężary i koszty, na przykład podatek od nieruchomości, ubezpieczenia i opłaty wspólnotowe. Jednocześnie z reguły przechodzi też na kupującego ryzyko przypadkowej utraty.
Sensowny jest protokół wydania, w którym zostają utrwalone stany liczników, przekazane klucze i stan obiektu. Tak można później wykazać, w jakim stanie dom został przejęty.
Rękojmia, wyłączenie odpowiedzialności i granica podstępu
Co do zasady sprzedający jest zobowiązany według § 433 BGB do wydania rzeczy wolnej od wad. Przy kupnie używanych nieruchomości odpowiedzialność za wady rzeczy (Sachmängelhaftung) jest jednak prawie zawsze wyłączana, często formułami takimi jak kupione tak jak obejrzane lub z wyłączeniem wszelkiej odpowiedzialności za wady rzeczy. Kupujący kupuje wtedy dom co do zasady w stanie, w jakim znajduje się on przy kupnie.
To wyłączenie odpowiedzialności (Haftungsausschluss) ma jednak wyraźną granicę: według § 444 BGB sprzedający nie może powołać się na wyłączenie, o ile podstępnie zataił wadę lub przejął gwarancję co do właściwości. Jeśli więc sprzedający zataja znaną mu ukrytą wadę, na przykład wilgoć w piwnicy lub znane obciążenia środowiskowe, odpowiada mimo wyłączenia.
Dla kupujących ważne jest dlatego sprawdzenie przed sporządzeniem aktu: czy znane wady są wymienione w umowie? Czy określone cechy zostały wyraźnie uzgodnione lub zagwarantowane jako właściwość? Przy niejasnych punktach zaleca się dokładne obejrzenie, w razie potrzeby z rzeczoznawcą.
Ciężary, hipoteka i odstąpienie w umowie
Osobny rozdział reguluje postępowanie z wpisanymi w księdze wieczystej ciężarami i ograniczeniami. Ustala się, które prawa pozostają w mocy, na przykład prawo przejazdu lub przewodu w dziale II, a które obciążenia zostają wykreślone z uwolnieniem od obciążeń, przede wszystkim dawne hipoteki sprzedającego w dziale III.
Jeśli kupujący finansuje zakup, przygotowuje się ponadto ustanowienie nowej hipoteki (Grundschuld) na rzecz jego banku. Zwyczajowe jest pełnomocnictwo do obciążenia, którym hipotekę można wpisać już przed przepisaniem własności, aby bank wypłacił cenę kupna.
Wreszcie umowa może przewidywać prawa odstąpienia, na przykład dla sprzedającego przy braku zapłaty ceny mimo wymagalności i wyznaczenia terminu. Swobodne uwolnienie się od umowy objętej aktem jest natomiast niemożliwe. Kto wycofuje się bez uzgodnionego prawa odstąpienia, ryzykuje odszkodowanie i pozostaje co do zasady związany umową.
