Der Kaufvertrag ist das Herzstück jedes Hauskaufs und muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden. Doch was steht eigentlich genau in einem solchen Vertrag? Welche Klauseln entscheiden darüber, wann Sie zahlen, wann das Haus Ihnen gehört und wofür der Verkäufer haftet? Wir begleiten seit über 60 Jahren Käuferinnen, Käufer und Verkäufer in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen und erklären Ihnen die wesentlichen Bestandteile eines notariellen Immobilienkaufvertrags klar und Schritt für Schritt. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
Warum der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Das ordnet § 311b Abs. 1 BGB ausdrücklich an. Ein Hauskauf per Handschlag oder mit einem selbst aufgesetzten Schriftstück ist deshalb unwirksam und begründet keine bindende Verpflichtung.
Der Gesetzgeber verlangt diese Form, weil ein Immobilienkauf wirtschaftlich weitreichend ist. Die Beurkundung schützt beide Seiten vor übereilten Entscheidungen, sorgt für rechtssichere Formulierungen und stellt sicher, dass der Vertrag im Grundbuch vollzogen werden kann.
Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Partei, sondern ein unabhängiger und unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes (§ 1 BNotO). Er belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts und achtet auf eine ausgewogene Gestaltung. Damit ist er auch unabhängig von uns als Immobilienunternehmen: Wir begleiten Sie zum Termin und erklären Ihnen den Vertrag verständlich, beurkundet wird ausschließlich durch den Notar.
Parteien und genaue Bezeichnung des Kaufobjekts
Jeder Kaufvertrag benennt zunächst die Vertragsparteien, also Verkäufer und Käufer, mit vollständigem Namen, Anschrift und Geburtsdatum. Bei Ehepaaren, Erbengemeinschaften oder Gesellschaften muss zweifelsfrei feststehen, wer verpflichtet und wer berechtigt wird.
Ebenso zentral ist die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts. Maßgeblich sind nicht die Adresse oder die Beschreibung im Exposé, sondern die Angaben aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster:
- zuständiges Grundbuchamt, Grundbuchblatt und laufende Nummer des Bestandsverzeichnisses,
- Gemarkung, Flur und Flurstück sowie die Größe in Quadratmetern,
- bei Eigentumswohnungen zusätzlich der Miteigentumsanteil, die Wohnungsnummer und etwaige Sondernutzungsrechte.
Auch mitverkauftes Zubehör, etwa eine Einbauküche oder eine Markise, sollte ausdrücklich aufgeführt werden, damit später kein Streit über den Lieferumfang entsteht.
Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten
Der Vertrag legt den Kaufpreis sowie den Zeitpunkt und die Voraussetzungen seiner Fälligkeit fest. Anders als oft angenommen, ist der Kaufpreis nicht sofort mit der Unterschrift zu zahlen. Der Käufer muss erst dann zahlen, wenn der Notar ihm eine Fälligkeitsmitteilung schickt und bestätigt, dass bestimmte Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Typische Fälligkeitsvoraussetzungen sind:
- die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch,
- das Vorliegen der Löschungsunterlagen für alte Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen soll,
- der Verzicht der Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB (Negativzeugnis).
In der Regel zahlt der Käufer den Kaufpreis heute direkt an den Verkäufer beziehungsweise an dessen finanzierende Bank zur Ablösung der alten Schulden. Ein Notaranderkonto ist nur in besonderen Konstellationen vorgesehen. Geregelt werden außerdem Verzugszinsen und die Folgen einer verspäteten Zahlung.
Auflassung, Vormerkung und Eigentumsübergang
Wichtig zu verstehen: Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag sind Sie noch nicht Eigentümer. Der Kaufvertrag verpflichtet nur zur Übertragung. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt erst durch die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch.
Die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Eigentumswechsel nach § 925 BGB. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar erklärt werden und darf weder unter eine Bedingung noch unter eine Zeitbestimmung gestellt werden. Sie wird üblicherweise bereits im Kaufvertrag mit beurkundet.
Bis das Eigentum tatsächlich umgeschrieben ist, vergehen oft mehrere Wochen. In dieser Zeit schützt die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB den Käufer: Sie wird vor Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch eingetragen und bewirkt, dass spätere Verfügungen des Verkäufers, etwa ein zweiter Verkauf oder eine neue Belastung, gegenüber dem Käufer unwirksam sind. Die Vormerkung wirkt auch bei einer Insolvenz des Verkäufers fort und ist damit ein zentrales Sicherungsinstrument.
Übergabe, Besitzübergang sowie Nutzen und Lasten
Der Vertrag regelt den Tag der Übergabe, also den Zeitpunkt, zu dem der Käufer Besitz und tatsächliche Verfügungsgewalt über das Haus erhält. In der Praxis ist dies meist die vollständige Zahlung des Kaufpreises, manchmal ein fest vereinbarter Stichtag.
An den Übergabetag knüpft auch der Übergang von Nutzen und Lasten an. Ab diesem Zeitpunkt stehen dem Käufer die Nutzungen zu, etwa Mieteinnahmen, und er trägt die laufenden Lasten und Kosten, beispielsweise Grundsteuer, Versicherungen und Hausgeld. Gleichzeitig geht in der Regel auch die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Käufer über.
Sinnvoll ist ein Übergabeprotokoll, in dem Zählerstände, übergebene Schlüssel und der Zustand des Objekts festgehalten werden. So lässt sich später nachweisen, in welchem Zustand das Haus übernommen wurde.
Gewährleistung, Haftungsausschluss und die Grenze der Arglist
Grundsätzlich schuldet der Verkäufer nach § 433 BGB die Übergabe einer mangelfreien Sache. Beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Sachmängelhaftung jedoch fast immer ausgeschlossen, häufig mit Formeln wie gekauft wie besichtigt oder unter Ausschluss jeglicher Haftung für Sachmängel. Der Käufer kauft das Haus dann grundsätzlich in dem Zustand, in dem es sich beim Kauf befindet.
Dieser Haftungsausschluss hat aber eine klare Grenze: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf den Ausschluss berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Verschweigt der Verkäufer also einen ihm bekannten verdeckten Mangel, etwa Feuchtigkeit im Keller oder bekannte Altlasten, haftet er trotz Ausschluss.
Für Käufer ist deshalb wichtig, vor der Beurkundung zu prüfen: Sind bekannte Mängel im Vertrag aufgeführt? Wurden bestimmte Eigenschaften ausdrücklich als Beschaffenheit vereinbart oder garantiert? Für unklare Punkte empfiehlt sich eine genaue Besichtigung, gegebenenfalls mit einem Sachverständigen.
Lasten, Grundschuld und Rücktritt im Vertrag
Ein eigener Abschnitt regelt den Umgang mit den im Grundbuch eingetragenen Lasten und Beschränkungen. Festgelegt wird, welche Rechte bestehen bleiben, etwa ein Wege- oder Leitungsrecht in Abteilung II, und welche Belastungen lastenfrei gelöscht werden, vor allem alte Grundschulden des Verkäufers in Abteilung III.
Finanziert der Käufer den Kauf, wird zudem die Bestellung einer neuen Grundschuld zugunsten seiner Bank vorbereitet. Üblich ist eine Belastungsvollmacht, mit der die Grundschuld schon vor der Eigentumsumschreibung eingetragen werden kann, damit die Bank den Kaufpreis auszahlt.
Schließlich kann der Vertrag Rücktrittsrechte vorsehen, etwa für den Verkäufer bei ausbleibender Kaufpreiszahlung trotz Fälligkeit und Fristsetzung. Ein freies Lösen vom beurkundeten Vertrag ist hingegen nicht möglich. Wer ohne vereinbartes Rücktrittsrecht aussteigt, riskiert Schadensersatz und bleibt grundsätzlich an den Vertrag gebunden.
