Kira indirimi ve işletme giderleri: ayıplar, mahsuplaşma ve süreler

§ 536 BGB uyarınca ayıp nedeniyle kira indirimi

Konut, sözleşmeye uygun kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya azaltan bir ayıba sahipse, kiracı § 536 fıkra 1 BGB uyarınca kanun gereği yalnızca uygun şekilde indirilmiş bir kira borçludur. İndirim kendiliğinden gerçekleşir; ayrıca talep edilmesi gerekmez; belirleyici olan, gerçekten önemli bir ayıbın bulunmasıdır.

Tipik ayıplar arasında soğuk mevsimde bir ısıtma arızası, süregelen nem veya küf, arızalı bir asansör, su hasarları veya önemli ve sürekli gürültü yükü yer alır. İndirimin münferit olayda ne kadar olacağı, etkilenmenin türüne, kapsamına ve süresine bağlıdır ve somut olayın bir meselesidir. Toptan, genel geçer bir oran yoktur.

• Elverişlilik tamamen ortadan kalkmışsa kiranın tamamen düşmesi (§ 536 fıkra 1 cümle 1 BGB).
• Elverişlilik yalnızca azalmışsa uygun indirim (§ 536 fıkra 1 cümle 2 BGB).
• Konutta kiracının aleyhine sapan her anlaşma geçersizdir (§ 536 fıkra 4 BGB).

İndirimin neden brüt kiradan yapıldığı

Kiraya verenler için belirleyici bir soru, indirimin dayanak büyüklüğüdür. Federal Adalet Mahkemesi'nin yerleşik içtihadına göre, indirim net soğuk kiradan değil, brüt kiradan (Bruttomiete), yani işletme ve yan giderler avans ödemesi dâhil temel kiradan hesaplanır. İşletme giderlerinin götürü olarak mı yoksa avans olarak mı borçlanıldığı burada önemsizdir.

BGH bunu hem ticari alan için (06.04.2005 tarihli karar, XII ZR 225/03) hem de konut için (20.07.2005 tarihli karar, VIII ZR 347/04) hükme bağlamıştır. Gerekçe, kira hukukunun denklik ilkesidir: kiraya verenin edimine kiracının tüm karşı edimi tekabül eder; bu edim bir ayıpla bozulmuşsa, borçlanılan kiranın tamamı indirilir.

Uygulama için bu şu anlama gelir: örneğin yüzde 20'lik bir indirimde, yalnızca soğuk kira değil, brüt kiranın tamamı yüzde 20 oranında indirilir. Kiracılar yine de dikkatli hareket etmelidir, çünkü çok yüksek veya haksız bir indirim kira borçlarına ve uç durumda bir feshe yol açabilir. Şüphe hâlinde ihtirazi kayıtla ödeme tavsiye edilir.

Ayıbı bildirmek ve belgeleri güvenceye almak

Haklı bir indirimin koşulu kural olarak kiracının ayıbı bildirmiş olmasıdır. § 536c BGB uyarınca, kira süresi içinde ortaya çıkan bir ayıbı kiraya verene gecikmeksizin bildirmesi gerekir. Bildirimi kusurlu olarak ihmal ederse, kiraya verenin bildirim olmaksızın gideremeyeceği ölçüde indirime dayanamaz ve ayrıca tazminatla yükümlü hâle gelir.

Özenli bir belgelendirme bu nedenle her iki taraf için de önemlidir. Şunlar işe yaramıştır:

• tarih, kesin açıklama ve giderme talebiyle yazılı bir ayıp bildirimi;
• durumu ve dönemi belgeleyen fotoğraflar veya videolar;
• ısıtma veya nem ayıplarında mümkünse sıcaklık veya nem ölçümleri;
• yazışmaların ve mahsupların saklanması.

Ancak bildirimden ve gidermeye yönelik uygun bir fırsattan sonra kiraya veren, sözleşmeye uygun durumu yeniden sağlamaktan sorumlu olur.

Hangi durumlarda indirim söz konusu olmaz

Her ayıp indirime hak vermez. Birçok durumda indirim hakkı engellenmiş veya sınırlanmıştır:

• Önemsiz ayıp: yalnızca cüzi bir etkilenme § 536 fıkra 1 cümle 3 BGB uyarınca dikkate alınmaz.
• Kiracı tarafından sebep olunan: kiracı ayıptan kendisi sorumluysa, örneğin yanlış ısıtma ve havalandırma nedeniyle küf veya uygunsuz kullanım nedeniyle hasarlar, indirim hakkı yoktur; aksine tazminatla yükümlü olabilir.
• Sözleşmenin kurulmasında veya kabulde bilgi sahibi olma: kiracı sözleşmenin kurulmasında ayıbı biliyorsa, § 536 BGB'den doğan haklar § 536b BGB uyarınca ona tanınmaz. Konutu bilinen bir ayba rağmen haklarını saklı tutmaksızın kabul ederse, bunlar da engellenmiş olur.
• Enerji verimliliği modernizasyonu: bir indirim, bir enerji verimliliği modernizasyonuna dayandığı ölçüde üç aylık süre boyunca dikkate alınmaz (§ 536 fıkra 1a BGB).

Kiraya veren ayıbı hile ile gizlemişse bir istisna geçerlidir; o zaman kiracının hakları bilgi sahibi olmasına rağmen korunur.

İşletme gideri mahsubuna itirazlar

İndirimin yanı sıra işletme gideri mahsubu ikinci sık görülen uyuşmazlık noktasıdır. Kiracılar aldıkları bir mahsubu inceleyebilir ve itiraz edebilir. Birkaç adımda bir inceleme yerinde olur:

1. Mahsup dönemi: en fazla on iki ayı mı kapsıyor ve açıkça anlaşılabilir mi?
2. Yansıtılabilir kalemler: yalnızca İşletme Giderleri Yönetmeliği anlamında işletme giderleri mi yer alıyor, yönetim veya bakım giderleri ise hariç mi?
3. Dağıtım anahtarı: sözleşmeye uygun ve anlaşılabilir biçimde mi uygulanıyor?
4. Avans ödemeleri: fiilen yapılan ödemeler eksiksiz ve doğru biçimde düşülmüş mü?
5. Hesaplama: toplamlar ve paylar aritmetik olarak doğru mu?

Anlaşılabilirliği ilgilendiren ve mahsubun geçersizliğine yol açabilen şekli hatalar ile yalnızca içeriksel doğruluğu ilgilendiren ve düzeltilen maddi hatalar birbirinden ayrılır. İtirazlar kiraya verene somut olarak, örneğin yanlış dağıtım anahtarı, yansıtılamaz giderler veya hesap hataları konusunda bildirilmelidir.

Belge incelemesi ve § 556 BGB uyarınca 12 aylık süre

Kiracılar bir mahsubu hiç inceleyebilsin diye, § 556 fıkra 4 BGB uyarınca, kiraya verenin talep üzerine kendilerine dayanak belgeleri inceleme imkânı tanıması yönünde bir hakka sahiptir; kiraya veren belgeleri elektronik olarak da sunabilir. İnceleme ilke olarak belgelerin bulunduğu yerde, yani kiraya verenin veya bina yönetiminin iş yerlerinde gerçekleşir. Serbest finanse edilen konutta kopyaların gönderilmesine ilişkin genel bir hak yoktur; ancak kişisel inceleme kiracı için katlanılamaz nitelikteyse, masrafların karşılanması karşılığında kopya gönderimi söz konusu olabilir.

Her iki taraf da § 556 fıkra 3 BGB sürelerine bağlıdır:

• Kiraya veren mahsubu en geç mahsup döneminin sonundan itibaren on ikinci ayın sonuna kadar bildirmek zorundadır (cümle 2).
• Bu sürenin geçmesinden sonra, kiraya verenin bir ek talebi, gecikmeden sorumlu olmadığı hâl dışında, engellenmiştir (cümle 3).
• Kiracının itirazları en geç mahsubun tebliğinden itibaren on ikinci ayın sonuna kadar ileri sürülmelidir (cümle 5); bundan sonra, kiracı gecikmeden sorumlu olmadıkça, engellenmiştir (cümle 6).

Kiracının bir alacak bakiyesi süreden etkilenmez: kiraya veren geç mahsuplaşmış olsa bile talep edilebilir.

Mahsubun bulunmaması hâlinde hapis hakkı

Kiraya veren mahsuplaşmaz veya geç mahsuplaşırsa, bunun onun için hissedilir sonuçları olur. On iki aylık süre geçerli bir neden olmaksızın kaçırılırsa, yapılan avans ödemelerinin ötesinde artık bir ek ödeme talep edemez; fiilen doğan ek maliyetler onun üzerinde kalır.

Usulüne uygun bir mahsup hiç bulunmadığı sürece, içtihat ayrıca kiracılara kural olarak, kiraya veren mahsuplaşana kadar işletme giderlerine ilişkin cari avans ödemeleri üzerinde bir hapis hakkı tanır. Belge incelemesinin reddi hâlinde de kiracı talep edilen bir ek ödemeyi tutabilir. Hapis hakkı mahsubun yerini almaz; doğru biçimde mahsuplaşıldığı anda, tutulan tutar buna göre denkleştirilmelidir.

Kiraya verenler için sonuç açıktır: zamanında, şekli olarak temiz ve içeriksel olarak doğru bir mahsup, alacak kaybına, hapse ve uyuşmazlığa karşı korur. Aynısı, bildirilen ayıpların ivedi giderilmesi için de geçerlidir; bu, haklı bir indirimi en baştan sınırlar.