Bir ev satmak isteyen kişi, emlak aracısıyla bir aracılık sözleşmesi (Maklervertrag) yapar. Bu sözleşme hangi hizmetlerin sunulacağını, işbirliğinin ne kadar süreceğini ve bir komisyonun hangi koşullar altında doğacağını belirler. Bu bağlamda, her biri kendine özgü hak ve yükümlülükleri olan farklı sözleşme türleri vardır. Hangi biçimlerin bulunduğunu, sözleşmede neyin yer aldığını ve satıcı olarak sizin için hangi yasal koruyucu hükümlerin geçerli olduğunu tarafsız bir şekilde açıklıyoruz.
Aracılık sözleşmesi nedir ve neden metin biçimi gerektirir?
Aracılık sözleşmesiyle (Maklervertrag) mülk sahibi olarak siz, bir emlak aracısını evinize bir alıcı göstermesi ya da satış sözleşmesine aracılık etmesi için görevlendirirsiniz. Yasal dayanağı, Alman Medeni Kanunu'nun (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) 652. maddesidir. Aracı, sizin için hemen masraf doğmaksızın faaliyete geçer; ücret talebi başarıya bağlıdır.
Bir dairenin veya tek ailelik bir evin satışı için BGB'nin 656a maddesi metin biçimini (Textform) öngörür. Dolayısıyla sözleşmenin okunabilir biçimde kalıcı bir veri taşıyıcısı üzerinde tespit edilmiş olması gerekir; imzalı bir yazı da bir e-posta da yeterlidir. Yalnızca sözlü bir mutabakat geçersizdir ve hiçbir komisyon talebi doğurmaz. Bu şart her iki tarafı da korur ve daha başlangıçtan açık koşullar sağlar: işbirliği başlamadan önce neyin kararlaştırıldığını tam olarak bilirsiniz.
Aracılık sözleşmelerinin üç türü bir bakışta
Yasada yalnızca aracılık sözleşmesi genel olarak düzenlenmiştir. Uygulamada, başlıca, başka aracılar görevlendirip görevlendiremeyeceğiniz ve kendiniz bir alıcı arayıp arayamayacağınız bakımından birbirinden ayrılan üç biçim oluşmuştur:
- Basit aracılık görevi (Allgemeinauftrag): aynı anda birden çok aracıyı görevlendirebilir ve kendiniz de bir alıcı bulabilirsiniz. Komisyon yalnızca, satış sözleşmesi gerçekten bu aracının faaliyeti sayesinde meydana geldiğinde doğar.
- Münhasır görev (Alleinauftrag): pazarlama yalnızca tek bir aracıya verilir, diğer aracılar dışlandırılır. Kendiniz bir alıcı bulma hakkı kural olarak korunur. Buna karşılık aracı, satış için ciddi ve kanıtlanabilir şekilde çaba göstermeyi üstlenir.
- Nitelikli münhasır görev (qualifizierter Alleinauftrag): münhasır görev gibidir, ancak bir yönlendirme şartı içerir. Kendiniz bulduğunuz ilgilileri de aracı üzerinden yönlendirmeyi üstlenirsiniz. Böylece tüm sorular profesyonelde toplu olarak bir araya gelir.
Aracılık sözleşmesinde neler yer alır: hizmetler, süre, fesih
Açıkça ifade edilmiş bir aracılık sözleşmesi şeffaflık yaratır. Aşağıdaki noktaların açıkça düzenlenmiş olmasına dikkat edin:
- Sözleşme türü ve nesne: basit görev veya (nitelikli) münhasır görev olarak nitelendirme ile taşınmazın tam belirtilmesi.
- Aracının hizmetleri: örneğin piyasaya uygun bir teklif fiyatının belirlenmesi, profesyonel fotoğraflarla bir tanıtım dosyasının (Exposé) hazırlanması, portallar ve kendi ağı üzerinden pazarlama, görüşmelerin düzenlenmesi, belgelerin ve finansman kanıtlarının incelenmesi ile noter randevusuna kadar eşlik edilmesi.
- Süre: işbirliğinin başlangıcı ve süresi; münhasır görevde çoğunlukla birkaç ayla sınırlı, çoğu kez bir uzatma olanağıyla.
- Komisyon: tutarı ile yalnızca başarı halinde doğacağına ilişkin açık uyarı.
- Fesih: olağan sona erdirmeye ve haklı nedenle olağanüstü feshe ilişkin düzenlemeler.
Satışta komisyon: başarı ilkesi ve yarı yarıya paylaşım
Komisyon, BGB'nin 652. maddesine göre başarı ilkesini (Erfolgsprinzip) izler: yalnızca satış sözleşmesi gerçekten aracının faaliyeti sonucunda meydana geldiğinde doğar ve genellikle noter tasdiki ile muaccel olur. Sözleşme meydana gelmezse hiçbir komisyon da doğmaz; ön edim riskini aracı taşır.
Bir dairenin veya tek ailelik bir evin bir tüketiciye satışında, 2020 sonundan bu yana özel paylaşım kuralları geçerlidir. Aracı her iki taraf için de faaliyet gösteriyorsa, BGB'nin 656c maddesine göre komisyonu yalnızca her ikisinden eşit tutarda talep edebilir. Aracıyı yalnızca bir taraf görevlendiriyorsa, BGB'nin 656d maddesine göre diğer tarafın katılımı ancak, görevlendirenin kendisi en az aynı tutarda ödeme yaptığında geçerlidir. Böylece masrafların tamamen tek bir tarafa yüklenmesi dışlanır.
Tüketici olarak cayma hakkınız: 14 gün
Aracılık sözleşmesini tüketici olarak aracının iş yeri dışında – örneğin evinizde ya da bir görüşme sırasında – veya mesafeli olarak, yani yalnızca telefon, e-posta ya da internet üzerinden yaptığınızda, bir cayma hakkına sahip olursunuz. Bu hak, BGB'nin 312g maddesinden, BGB'nin 355. maddesiyle bağlantılı olarak doğar.
Cayma süresi, sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gündür. Caymayı biçime bağlı olmaksızın ve gerekçe göstermeksizin, örneğin e-posta veya mektupla beyan edersiniz. Sürenin başlaması için ön koşul, cayma hakkınız konusunda usulüne uygun olarak bilgilendirilmiş olmanızdır. Bu bilgilendirme eksikse süre önemli ölçüde uzar – on iki ay ve 14 güne kadar. Aracının süre dolmadan faaliyete geçmesini istiyorsanız, bunun için açık onayınızı alması ve sizi sonuçlar hakkında aydınlatması gerekir.
Satıcı olarak aracılık sözleşmesinde nelere dikkat etmelisiniz
İmzalamadan önce bazı noktalara incelercesine bir göz atmakta yarar var:
- Somut olarak belirtilmiş hizmetler: genel kalıp ifadeler az şey anlatır. Aracının sizin için gerçekte neyi üstlendiğini madde madde sıralattırın.
- Uygun süre: bir süre sınırlaması, sizi orantısız biçimde uzun süre bağlamadan aracıya pazarlama için zaman tanır. Otomatik uzatma şartlarını inceleyin.
- Başarıya bağlı komisyon: ücret yalnızca başarı halinde doğmalıdır. Peşinen ödenecek götürü ücretler alışılmış değildir.
- Fesih kuralları: haklı nedenle fesih her zaman mümkündür, örneğin aracının sürekli eylemsizliğinde.
- Metin biçimi ve cayma bilgilendirmesi: her ikisi de bulunmalıdır. Sözleşmeyi sakince okumak için zaman ayırın.
Nitelikli münhasır görevin avantajları – Richter yanınızda
Nitelikli münhasır görev (qualifizierter Alleinauftrag), sorumluluğu tamamen sizin satışınıza odaklanan tek bir muhatapta toplar. Tüm sorular aracı üzerinden geçtiği için genel görünümü korur, farklı fiyatlarla rakip ilanlardan kaçınır ve taşınmazınızın piyasadaki değerini korursunuz. Aracı ise, çalışmasının başarı halinde ödüllendirileceğini bildiğinden, pazarlamaya tüm gücüyle yatırım yapabilir.
Merkezi Düsseldorf'taki Königsallee 61 adresinde bulunan Richter Immobilien-Transaktionen, başarı esasına dayalı adil ve şeffaf aracılık sözleşmelerinin simgesidir. Düsseldorf piyasasında 60 yılı aşkın deneyimimiz ve on yıllar boyunca büyümüş 20.000'den fazla kişiyi içeren ağımızla, NRW'deki (Kuzey Ren-Vestfalya) satışınıza kişisel ve güvenilir biçimde eşlik ediyoruz – açık anlaşmalarla ve gizli koşullar olmadan.
