El contrato de compraventa (Kaufvertrag) es el corazón de toda compra de casa y, en Alemania, debe formalizarse obligatoriamente ante notario. Pero ¿qué dice exactamente un contrato así? ¿Qué cláusulas deciden cuándo paga usted, cuándo le pertenece la casa y de qué responde el vendedor? Desde hace más de 60 años acompañamos a compradoras, compradores y vendedores en Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia, y le explicamos los componentes esenciales de un contrato notarial de compraventa de inmuebles de forma clara y paso a paso. Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento jurídico.
Por qué el contrato de compraventa debe formalizarse ante notario
Un contrato por el que alguien se obliga a transmitir o adquirir la propiedad de un terreno requiere la formalización notarial. Así lo ordena expresamente el § 311b ap. 1 BGB. Una compra de casa con un apretón de manos o con un documento redactado por uno mismo es, por ello, ineficaz y no fundamenta ninguna obligación vinculante.
El legislador exige esta forma porque una compra de inmueble tiene un alcance económico muy amplio. La formalización notarial protege a ambas partes de decisiones precipitadas, garantiza formulaciones jurídicamente seguras y asegura que el contrato pueda ejecutarse en el registro de la propiedad.
El notario no es aquí el representante de una parte, sino un titular independiente e imparcial de un cargo público (§ 1 BNotO). Instruye a ambas partes sobre el alcance jurídico del negocio y vela por una configuración equilibrada. Por ello es también independiente de nosotros como empresa inmobiliaria: le acompañamos a la cita y le explicamos el contrato de forma comprensible, pero la formalización la realiza exclusivamente el notario.
Partes y designación exacta del objeto de la compra
Todo contrato de compraventa nombra primero a las partes contratantes, es decir, vendedor y comprador, con nombre completo, dirección y fecha de nacimiento. En matrimonios, comunidades hereditarias o sociedades debe quedar fuera de toda duda quién queda obligado y quién resulta legitimado.
Igualmente central es la designación exacta del objeto de la compra. Lo determinante no es la dirección ni la descripción del anuncio, sino los datos del registro de la propiedad y del catastro inmobiliario:
- el registro de la propiedad competente, la hoja registral y el número de orden del índice de fincas,
- término municipal, polígono y parcela, así como la superficie en metros cuadrados,
- en pisos en propiedad, además la cuota de copropiedad, el número de vivienda y posibles derechos de uso exclusivo.
También los accesorios vendidos junto con el inmueble, por ejemplo una cocina integrada o un toldo, deberían figurar expresamente para que después no surja disputa sobre el alcance de la entrega.
Precio de compra, vencimiento y modalidades de pago
El contrato fija el precio de compra así como el momento y los requisitos de su vencimiento. Al contrario de lo que a menudo se supone, el precio de compra no debe pagarse de inmediato con la firma. El comprador solo debe pagar cuando el notario le envía una comunicación de vencimiento y confirma que se cumplen ciertos requisitos de garantía.
Requisitos típicos de vencimiento son:
- la inscripción de la anotación preventiva (Auflassungsvormerkung) a favor del comprador en el registro de la propiedad,
- la disponibilidad de los documentos de cancelación de las cargas antiguas que el comprador no deba asumir,
- la renuncia del municipio a su derecho legal de tanteo conforme al § 28 BauGB (certificado negativo).
Por regla general, el comprador paga hoy el precio directamente al vendedor o a su banco financiador para cancelar las deudas antiguas. Una cuenta de depósito notarial solo está prevista en constelaciones especiales. Se regulan además los intereses de demora y las consecuencias de un pago tardío.
Transmisión, anotación preventiva y traspaso de la propiedad
Importante de entender: con la firma del contrato de compraventa usted aún no es propietario. El contrato de compraventa solo obliga a la transmisión. El traspaso efectivo de la propiedad se produce solo mediante la transmisión (Auflassung) y la inscripción en el registro de la propiedad.
La transmisión (Auflassung) es el acuerdo real sobre el cambio de propiedad conforme al § 925 BGB. Debe declararse ante el notario con la presencia simultánea de ambas partes y no puede someterse ni a condición ni a un plazo. Por lo general se formaliza ya en el contrato de compraventa.
Hasta que la propiedad se reinscribe efectivamente, suelen pasar varias semanas. Durante ese tiempo, la anotación preventiva (Auflassungsvormerkung) conforme al § 883 BGB protege al comprador: se inscribe en el registro de la propiedad antes del pago del precio y hace que disposiciones posteriores del vendedor, como una segunda venta o una nueva carga, sean ineficaces frente al comprador. La anotación preventiva sigue surtiendo efecto incluso en caso de insolvencia del vendedor y es así un instrumento central de garantía.
Entrega, traspaso de la posesión y beneficios y cargas
El contrato regula el día de la entrega, es decir, el momento en que el comprador recibe la posesión y el poder efectivo de disposición sobre la casa. En la práctica esto es casi siempre el pago íntegro del precio, a veces una fecha de referencia firmemente acordada.
Al día de la entrega se vincula también el traspaso de beneficios y cargas. Desde ese momento al comprador le corresponden los aprovechamientos, por ejemplo los ingresos por alquiler, y soporta las cargas y costes corrientes, por ejemplo el impuesto sobre bienes inmuebles, los seguros y la cuota de comunidad. Al mismo tiempo, por regla general pasa también al comprador el riesgo de pérdida fortuita.
Es conveniente un acta de entrega en la que se hagan constar las lecturas de los contadores, las llaves entregadas y el estado del objeto. Así puede demostrarse después en qué estado se recibió la casa.
Garantía, exclusión de responsabilidad y el límite del dolo
En principio, conforme al § 433 BGB, el vendedor debe la entrega de una cosa libre de defectos. Sin embargo, en la compra de inmuebles usados la responsabilidad por vicios materiales (Sachmängelhaftung) casi siempre se excluye, a menudo con fórmulas como comprado tal como se vio o con exclusión de toda responsabilidad por vicios materiales. El comprador adquiere entonces la casa, en principio, en el estado en que se encuentra al comprar.
Esta exclusión de responsabilidad (Haftungsausschluss) tiene, no obstante, un límite claro: conforme al § 444 BGB el vendedor no puede invocar la exclusión en la medida en que haya ocultado dolosamente un defecto o haya asumido una garantía de la cualidad. Así, si el vendedor oculta un defecto oculto que le es conocido, por ejemplo humedad en el sótano o pasivos ambientales conocidos, responde pese a la exclusión.
Para los compradores es por ello importante comprobar antes de la formalización: ¿están recogidos en el contrato los defectos conocidos? ¿Se acordaron o garantizaron expresamente ciertas características como cualidad? Para los puntos poco claros se recomienda una inspección minuciosa, en su caso con un perito.
Cargas, hipoteca y desistimiento en el contrato
Una sección propia regula el tratamiento de las cargas y restricciones inscritas en el registro de la propiedad. Se establece qué derechos subsisten, por ejemplo un derecho de paso o de conducción en la sección II, y qué cargas se cancelan dejando libre de cargas, sobre todo las hipotecas antiguas del vendedor en la sección III.
Si el comprador financia la compra, se prepara además la constitución de una nueva hipoteca (Grundschuld) a favor de su banco. Es habitual un poder de gravamen con el que la hipoteca puede inscribirse ya antes del traspaso de la propiedad, para que el banco abone el precio de compra.
Por último, el contrato puede prever derechos de desistimiento, por ejemplo para el vendedor en caso de impago del precio pese al vencimiento y la fijación de plazo. En cambio, no es posible desligarse libremente del contrato formalizado. Quien se retira sin un derecho de desistimiento pactado arriesga una indemnización y queda, en principio, vinculado al contrato.
