Karşılaştırmalı kiraya kadar kira artışı: koşullar ve mektubun yapısı

§ 558 BGB uyarınca kira artışı nedir

§ 558 BGB uyarınca yerel karşılaştırmalı kiraya kadar kira artışı, mevcut bir kira ilişkisinde devam eden bir kirayı yerel kira düzeyine uyarlamanın yasal yoludur. Yeni bir kira sözleşmesinden farklı olarak, ev sahibi daha yüksek kirayı tek taraflı belirleyemez, yalnızca artışa kiracının onayını talep edebilir.

Belirleyici olan yerel karşılaştırmalı kiradır. § 558 fıkra 2 BGB uyarınca, belediyede karşılaştırılabilir türde, büyüklükte, donanımda, durumda ve konumda – enerji standardı dahil – konutlar için son altı yılda kararlaştırılan veya değiştirilen olağan bedellerden oluşturulur. Kira bu sınıra kadar yükseltilebilir, ötesine değil.

Sınıflandırma açısından önemli: burada yalnızca devam eden bir kira ilişkisindeki artışlar söz konusudur. Yeni bir sözleşme yapılırken izin verilen kira düzeyi ayrı bir sorudur ve gergin piyasalarda kira freni (Mietpreisbremse) ile düzenlenir.

Koşullar: bekleme süresi ve engelleme süresi

Bir kira artışı talebi etkili olabilmeden önce, § 558 fıkra 1 BGB'deki iki zaman sınırına uyulması gerekir:

• 15 aylık bekleme süresi: Artışın yürürlüğe gireceği anda kiranın 15 aydır değişmemiş olması gerekir.
• Bir yıllık engelleme süresi: Kira artışı talebi en erken son kira artışından bir yıl sonra ileri sürülebilir.

Uygulamada bu şu anlama gelir: mektup kiracıya en erken on iki ay değişmemiş kiradan sonra ulaşabilir; artış ise ancak birkaç ay daha geçtikten sonra yürürlüğe girer, böylece yürürlük anında 15 ay tamamlanmış olur.

Modernizasyon nedeniyle artışlar (§ 559 BGB) ve işletme giderlerinin uyarlanması (§ 560 BGB) bu sürelerin hesaplanmasında açıkça dikkate alınmaz. Ara bir modernizasyon ek bedeli bu nedenle bir sonraki karşılaştırmalı kira artışını engellemez.

Üst sınır: yüzde 20 veya 15

Yerel karşılaştırmalı kira daha yüksek olsa bile, § 558 fıkra 3 BGB uyarınca üst sınır sıçramayı sınırlar. Bu, ikinci ve bağımsız bir tavandır ve karşılaştırmalı kiraya ek olarak uyulması gerekir.

• İlke: Kira üç yıl içinde en fazla yüzde 20 artabilir.
• Gergin piyasalar: Gergin konut piyasası olan bölgelerde sınır, ilgili eyalet bu bölgeleri bir yönetmelikle belirlemişse, üç yılda yüzde 15'e düşer.

Her iki sınır yan yana işler: yeni kira ne yerel karşılaştırmalı kirayı ne de üst sınırı aşabilir. İkisinden düşük olanı belirleyicidir. Üst sınırda da modernizasyon ve işletme gideri artışları dikkate alınmaz.

Gerekçe: dört izin verilen araç

Talep § 558a BGB uyarınca gerekçelendirilmelidir – ve hem de yasaca öngörülen gerekçe araçlarından biriyle. § 558a fıkra 2 BGB dört olanak sayar:

• Kira endeksi (Mietspiegel) (belediyenin basit veya nitelikli kira endeksi): burada konut, inşa yılı, konum, büyüklük ve donanıma göre uygun tablo alanına yerleştirilir.
• Bir kira veri tabanından bilgi, karşılaştırılabilir konutlar için bir bedel gösteren.
• Bilirkişi raporu, kamuca atanmış ve yeminli bir bilirkişinin, gerekçeyle donatılmış raporu.
• Üç karşılaştırma konutu: bedelleriyle birlikte en az üç karşılaştırılabilir konutun belirtilmesi; tanımlama için bunlar, kiracının doğrulayabileceği kadar somut gösterilmelidir.

Bu araçlardan birini usulüne uygun kullanmak yeterlidir. Nitelikli kira endeksi olan yerler için özel bir kural geçerlidir: bu endeks konuta ilişkin veriler içeriyorsa, artış başka bir gerekçe aracına dayandırılsa bile bunlar § 558a fıkra 3 BGB uyarınca yine bildirilmelidir.

Biçim, onay ve kiracının süreleri

Kira artışı talebi kiracıya § 558a fıkra 1 BGB uyarınca metin biçiminde bildirilmelidir. Böylece mektup, faks veya e-posta caizdir; el yazısı imza zorunlu değildir, ancak salt sözlü bir bildirim yeterli değildir. Talep, sözleşmeyi imzalamış tüm kiracılara yöneltilmelidir.

Kiracı daha yüksek kirayı otomatik olarak borçlanmaz – onay vermesi gerekir. Onun için § 558b BGB uyarınca açık süreler geçerlidir:

• Düşünme ve onay süresi: Kiracı, talebin tebliğinden sonraki ikinci takvim ayının sonuna kadar onay verebilir.
• Muacceliyet: Onay verirse, artırılmış kira tebliğden sonraki üçüncü takvim ayının başından itibaren ödenmelidir.

Kiracı onay vermezse, ev sahibi onayın verilmesi için dava açabilir. Bu dava, onay süresinin bitiminden sonraki üç ay içinde açılmalıdır (§ 558b fıkra 2 BGB). Ev sahibi bu süreyi kaçırırsa, somut talep artık icra edilemez ve yeniden ileri sürülmelidir – tüm sürelere yeniden uyularak.

Ayrım: modernizasyon, kademeli ve endeksli kira

§ 558 BGB uyarınca karşılaştırmalı kira artışı, birkaç yoldan yalnızca biridir. Diğer artış türlerinden net biçimde ayrılmalıdır:

• Modernizasyon kira artışı (§ 559 BGB): Bir modernizasyondan sonra ev sahibi yıllık kirayı harcanan masrafların yüzde 8'i kadar artırabilir. Bunun için ayrı bir üst sınır vardır: aylık kira altı yıl içinde en fazla metrekare başına 3 euro, başlangıç kirası metrekare başına 7 euronun altındaysa en fazla 2 euro artabilir. Bu artış § 558 BGB'den bağımsız işler ve kendi kurallarına uyar.
• Kademeli kira (§ 557a BGB): Burada gelecekteki kira kademeleri sözleşmede tutar olarak önceden belirlenmiştir; her kademe en az bir yıl geçerli olmalıdır. Süresi boyunca § 558 BGB uyarınca ek bir artış hariç tutulur.
• Endeksli kira (§ 557b BGB): Kira, Federal İstatistik Dairesi'nin tüketici fiyat endeksine bağlanmıştır; uyarlama metin biçiminde yapılır ve kira her seferinde en az bir yıl değişmeden kalmış olmalıdır. Endeksli kira sırasında § 558 BGB uyarınca karşılaştırmalı kiraya paralel bir artış mümkün değildir; yalnızca endeks uyarlaması ve duruma göre bir modernizasyon ek bedeli caiz kalır.

Ancak bir kademeli veya endeksli kira sözleşmesi sona erdikten sonra § 558 BGB'nin genel kuralları yeniden geçerli olur.

Kontrol listesi: doğru bir mektubun bölümleri

Ev sahipleri, başkasının örneğini kopyalamak yerine, mektuplarının tüm içeriksel zorunlu bölümleri içerdiğini denetlemelidir. §§ 558, 558a BGB uyarınca doğru bir kira artışı talebi şu noktaları kapsamalıdır:

• Açık muhatap belirtimi, kira sözleşmesinde adı geçen tüm kiracılara.
• Onay talebi olarak açık nitelendirme, kirayı § 558 BGB uyarınca yerel karşılaştırmalı kiraya kadar artırmak için.
• Önceki ve yeni kira, somut tutarlarla birlikte artış tutarı (kural olarak net soğuk kira).
• Artırılmış kiranın geçerli olacağı tarih – 15 aylık bekleme süresine ve kiracının onay süresine uyularak.
• Üst sınırın kanıtı: artışın üç yılda yüzde 20 veya 15'i aşmadığının gösterilmesi.
• Gerekçe, izin verilen bir araçla (kira endeksi, kira veri tabanı, bilirkişi raporu veya üç karşılaştırma konutu) ve konutun anlaşılır biçimde sınıflandırılmasıyla.
• Onay süresine ilişkin uyarı, kiracının tebliğden sonraki ikinci takvim ayının sonuna kadar.
• Metin biçimi (mektup, faks veya e-posta) ve kanıtlanabilir bir tebliğ.

Zorunlu bir bölüm eksikse veya gerekçe biçimsel olarak yetersizse, tüm talep geçersiz olabilir. Tam da burada özenli hazırlık değer kazanır.