Satıcı komisyonsuz emlakçı: Bunun alıcı için gerçekte anlamı

"Satıcı komisyonsuz emlakçı" ne demektir?

Genellikle satıcı tarafı bir taşınmazın satışı için bir emlakçıyı görevlendirir. Bir emlakçı satıcı komisyonu yok diyorsa, bu şu anlama gelir: Satıcı hiç ya da yalnızca az ödesin ve emlakçı masrafları tamamen veya ağırlıklı olarak alıcı tarafınca karşılansın.

Alıcı açısından bu önemli bir işarettir. Çünkü emlakçı komisyonu, taşınmaz alımında satış bedeline ek olarak ve noter, tapu ile taşınmaz edinim vergisi masraflarının yanında ortaya çıkan kayda değer bir kalemdir. Komisyonu tek başına üstlenmesi gereken kişi hissedilir derecede daha fazla öder.

Tam da bu noktada yasa koyucu 2020'de müdahale etti. Daire ve müstakil evlerin tüketicilere satışında, o tarihten beri komisyon artık tek taraflı olarak alıcıya yüklenemez. Salt alıcı komisyonu bu durumlarda büyük ölçüde dışlanmıştır.

23 Aralık 2020'den bu yana yasal sınırlama

"Daire ve müstakil evlere ilişkin satış sözleşmelerinin aracılığında emlakçı masraflarının dağıtımına dair Kanun" ile 23 Aralık 2020'den bu yana §§ 656a ila 656d BGB hükümleri geçerlidir. Bunlar özel alıcıları tek taraflı bir yükten korur.

Burada iki hüküm merkezîdir. § 656c BGB, emlakçının her iki taraf için faaliyet gösterdiği durumu düzenler: Hem satıcıdan hem alıcıdan bir emlakçı ücreti vaat ettirirse, her ikisi de yalnızca aynı tutarda yükümlenebilir. Emlakçı bir tarafa karşı ücretinden vazgeçerse, diğer taraftan da ücret talep edemez. Bundan sapan anlaşmalar geçersizdir.

§ 656d BGB, yalnızca bir tarafın emlakçı sözleşmesini akdettiği sık görülen durumu ilgilendirir. O zaman diğer tarafın ödemeye yükümlü kılınması isteniyorsa, bu yalnızca görevlendiren tarafın en az aynı payı üstlenmesi hâlinde geçerlidir. Ayrıca şu geçerlidir: Diğer tarafa karşı talep, ancak görevlendiren taraf payını ödedikten ve o ya da emlakçı buna dair bir kanıt sunduktan sonra muaccel olur.

Salt alıcı komisyonu neden fiilen dışlanmıştır

§ 656c ve § 656d BGB bir araya getirildiğinde, bir tüketiciye satılan daire ve müstakil evler için açık bir tablo ortaya çıkar: Alıcı, satıcı ile en fazla aynı payı üstlenebilir.

Emlakçı her iki tarafı görevlendirirse, ikisi de aynı tutarda yükümlenmek zorundadır. Yalnızca satıcı görevlendirirse, en az alıcı kadar ödemek zorundadır. Her iki yapılanmada da satıcı dolayısıyla masraflarını tamamen alıcıya yükleyemez.

Buna ek olarak § 656d BGB'nin muacceliyet kuralı gelir: Alıcı tarafı payını ancak görevlendiren ödemesini yaptıktan ve bunu kanıtladıktan sonra ödemek zorundadır. Yalnızca alıcının ödediği, satıcının ise hiçbir şey ödemediği gerçek bir salt alıcı komisyonu, tüketicilere satılan daire ve müstakil evlerde böylece yasal olarak geçerli biçimde kararlaştırılamaz.

İç komisyon ve dış komisyon: fark

Emlakçılık alanında anlamayı kolaylaştıran iki kavram kullanılır. İkisi de yasal olarak tanımlanmamıştır, ancak yaygındır.

• İç komisyon (Innenprovision): Komisyonu satıcı tarafı üstlenir. Satıcı ile emlakçı arasındaki emlakçı sözleşmesinde kararlaştırılır. Alıcı tarafı için taşınmaz o zaman çoğu kez "komisyonsuz" olarak görünür.
• Dış komisyon (Außenprovision): Komisyonu alıcı tarafı üstlenir. İlanda çoğu kez açıkça alıcı komisyonu (Käuferprovision) veya komisyon ücreti olarak belirtilir.

Alıcıyı yarıdan fazla yükleyip satıcıyı tamamen serbest bırakan salt bir dış komisyon, tüketicilere satılan daire ve müstakil evlerde 2020'den beri artık caiz değildir. Bugün yaygın olan, ya salt bir iç komisyon ya da iki taraf arasında yarı yarıya bir paylaşımdır.

Salt alıcı komisyonu ne zaman hâlâ caizdir

§§ 656c ve 656d BGB'nin sınırlaması yalnızca daire ve müstakil evlerin bir tüketiciye satışında geçerlidir. Bu uygulama alanının dışında koruma kuralları işlemez.

Aşağıdaki durumlarda salt alıcı komisyonu hukuken hâlâ mümkündür:

• Müstakil ev sayılmayan çok daireli binalar ve daha büyük getiri taşınmazları.
• Yapılaşmamış arsalar ve imarlı arazi.
• Büro, ticaret veya lojistik alanları gibi ticari taşınmazlar.
• Alıcı tarafının bir tüketici olmadığı, örneğin bir şirket ya da ticari amaçla hareket eden bir kişi olduğu durumlar.

Bu yapılanmalarda emlakçı masraflarının dağıtımı taraflar arasında bireysel olarak kararlaştırılır. Emlakçı hukukunun genel kuralları geçerlidir, ancak §§ 656c ve 656d BGB'nin özel kısıtlamaları geçerli değildir.

Alıcıların nelere dikkat etmesi gerekir

Satıcının komisyon ödemediği belirtilen bir teklifle karşılaşırsanız, önce iki noktayı denetleyin: Söz konusu olan bir daire mi yoksa müstakil ev mi ve alıcı olarak siz tüketici misiniz? İkisi de geçerliyse yasal koruma kuralları işler.

• Komisyon tutarını ve dağıtımını yazılı ve şeffaf biçimde size sunmalarını isteyin.
• Emlakçı sözleşmesi metin biçimini gerektirir, örneğin e-posta ile. Geçerli bir sözleşme olmadan komisyon yükümlülüğü doğmaz.
• Korunan alanda payınız satıcınınkini aşamaz. Daha yüksek bir yük geçersiz olurdu.
• Payınızı ancak satıcı payını ödeyip bunu kanıtladıktan sonra ödemek zorundasınız. Bu kanıtı talep edin.
• Tüketici olarak, mesafeli olarak akdedilen bir emlakçı sözleşmesinde kural olarak 14 günlük bir cayma hakkına sahipsiniz.

Söz konusu bir müstakil ev ya da daire olmasına rağmen komisyon yalnızca sizden talep edilirse, sormalı ve anlaşmayı özenle denetlemelisiniz.

Adil ve şeffaf emlakçılık uygulaması

Ciddi bir komisyon uygulaması, masrafların dağıtımının en baştan açıklanması ve yasal çerçeve içinde kalması ile kendini gösterir. Alıcılar, ne için ödediklerini ve bunun arkasında hangi hizmetin olduğunu anlayabilmelidir.

Richter Immobilien-Transaktionen olarak komisyonun adil, şeffaf ve yasaya uygun biçimde ele alınmasına önem veririz. Onlarca yılda büyüyen, 20.000'i aşkın bağlantılı bir ağ aracılığıyla mülk sahiplerini ve uygun ilgilileri bir araya getiriyoruz, Düsseldorf'ta ve tüm Kuzey Ren-Vestfalya'da.

Komisyonun sizin somut durumunuzda nasıl dağıtılacağından emin değilseniz, aydınlatıcı bir görüşme yardımcı olur. Böylece sürprizlerden kaçınır ve satın alma kararınızı güvenilir bir temelde verirsiniz.