Bir taşınmazı on yıllık süre içinde satan ve bunun için mevcut kredisini erken kapatan kişi, bankaya genellikle bir erken ödeme tazminatı (Vorfälligkeitsentschädigung) öder. O zaman haklı bir soru ortaya çıkar: bu tutar, özel elden çıkarma işleminden doğan vergiye tabi kazancı – halk arasında spekülasyon vergisini (Spekulationssteuer) – azaltır mı? Federal Mali Mahkeme (Bundesfinanzhof) bu konuda net bir çizgi çizmiştir. Altmış yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'da mülk sahiplerine eşlik ediyor ve önemli olanı sakin ve anlaşılır biçimde açıklıyoruz. Bu genel bir bilgidir ve münferit durumda vergi danışmanlığının yerini tutmaz.
Konu nedir: süre içinde satış ve erken kredi kapaması
Bir taşınmaz sattığınızda alıcı genellikle arsanın takyidatsız devrini ister. Hâlâ faiz bağlama süreli bir kredi varsa, bunun için kredi erken geri ödenmelidir. Banka, kaybettiği faiz kazancını bir erken ödeme tazminatı ile telafi eder – kısaltılmış vade boyunca kullanılan yabancı sermaye için bir kullanım bedeli.
Satış on yıllık süre içinde gerçekleşir ve vergiye tabi ise, bu ödemenin vergisel açıdan nasıl sınıflandırılacağı sorusu ortaya çıkar. İki yol söz konusudur: kiralama ve kiraya vermeden elde edilen gelirlerde gider olarak indirim – ya da § 23 EStG uyarınca özel elden çıkarma işleminde elden çıkarma gideri (Veräußerungskosten) olarak indirim ki bu kazancı azaltır. Fark, ödemenin vergisel olarak bir etkisinin olup olmadığını ve nerede olduğunu belirler.
BFH'nin temel yanıtı: gider yerine elden çıkarma gideri
Federal Mali Mahkeme bu soruyu 11 Şubat 2014 tarihli kararıyla (dosya numarası IX R 42/13) karara bağlamıştır – alt derece mahkemesi Düsseldorf Mali Mahkemesi idi. Temel tespitler şöyle özetlenebilir:
- Bir mükellef, daha önce kiraya verilen nesneyi takyidatsız devredebilmek için kredisini erken kapatırsa, erken ödeme tazminatını kiralama ve kiraya vermeden elde edilen gelirlerde gider olarak indiremez.
- Kiralama ile olan asıl ekonomik bağ, elden çıkarmanın tetiklediği yeni bir bağ tarafından örtülür veya bunun yerini alır.
- Elden çıkarma işlemi vergiye tabi ise – örneğin § 23 fıkra 1 cümle 1 no. 1 EStG uyarınca, yani on yıl içindeki bir satışta –, erken ödeme tazminatı, elden çıkarma kazancının veya zararının belirlenmesine elden çıkarma gideri olarak dahil edilmelidir. O zaman vergiye tabi kazancı azaltır.
Süre içindeki vergiye tabi bir satış için yanıt şu şekildedir: evet, erken ödeme tazminatı spekülasyon kazancını azaltır – kiralamanın gideri olarak değil, § 23 EStG çerçevesinde elden çıkarma gideri olarak.
Neden elden çıkarma gideri sayılır – illiyet bağı
Yerleşik içtihada göre belirleyici olan, ödemeyi tetikleyen olaydır. Bir erken ödeme tazminatı ancak kredi erken değiştirilip kapatıldığı için doğar. Bu değişiklik gerekli olur, çünkü banka erken kapamaya ve gayrimenkul rehni takyidatının kaldırılmasına yalnızca tazminat karşılığında rıza gösterir – ve bu kaldırma da tam olarak amaçlanan elden çıkarma nedeniyle gereklidir.
Böylece ekonomik bağ artık eski kiralamada değil, elden çıkarmadadır. Tam da bu nedenle ödeme, elden çıkarma işlemine atfedilmelidir. Bu işlem vergiye tabi ise, ödeme orada kazancı azaltıcı etki gösterir – satıştan kaynaklanan noter veya emlakçı masraflarına benzer şekilde.
Satış vergiye tabi değilse: yerine geçen bir indirim yoktur
Bu mantığın diğer yüzü önemlidir. Satış on yıllık sürenin dışında kalıyorsa veya kendi kullanımı istisnası geçerliyse, elden çıkarma işlemi vergiye tabi değildir. Tetiklenen illiyet bağı, erken ödeme tazminatını o zaman vergisel açıdan önemsiz bir varlık yeniden yapılandırmasına yönlendirir.
Bu durumda ödeme ne elden çıkarma gideri olarak dikkate alınabilir – çünkü zaten vergiye tabi bir kazanç yoktur – ne de yerine geçecek şekilde gider olarak eski kiralamada dikkate alınabilir. Vergisel olarak dikkate alınmadan kalır. BFH tarafından karara bağlanan ihtilafta da durum tam olarak böyleydi; o davada on yıl çoktan geçmişti. Bir satışın vergiye tabi olup olmaması bu nedenle ilk ve en önemli ayrımdır.
10 yıllık süre ve kendi kullandığı konut için istisna
Arsalarda, edinim ile elden çıkarma arasında en fazla on yıl bulunduğunda bir özel elden çıkarma işlemi söz konusudur (§ 23 fıkra 1 cümle 1 no. 1 EStG). Kural olarak belirleyici olan, noterce onaylanmış satış sözleşmelerinin tarihleridir, tapu siciline tescil değil. Satış bu sürenin dışında kalıyorsa kazanç vergiden muaftır – ve erken ödeme tazminatı sorusu vergisel olarak artık ortaya çıkmaz.
On yıl içinde de satış, taşınmaz yalnızca kendi konut amaçları için kullanılmışsa vergiden muaf kalır – ya edinim veya tamamlanma ile satış arasında kesintisiz olarak, ya da elden çıkarma yılında ve ondan önceki iki yılda. Burada takvim yılı bazında bir değerlendirme yeterlidir; kesintisiz bir dönem yeterlidir, böylece kendi kullanımın tam üç yılı kapsaması gerekmez. Bu istisna geçerliyse vergiye tabiyet ortadan kalkar – ve onunla birlikte erken ödeme tazminatının indirimi de.
Vergiye tabi kazanç böyle hesaplanır
Satış vergiye tabi ise, kazanç § 23 fıkra 3 EStG uyarınca bir yanda elden çıkarma bedeli ile diğer yanda edinim veya üretim maliyetleri ile giderler arasındaki fark olarak ortaya çıkar. Basitleştirilmiş olarak:
- elden çıkarma bedeli (elde edilen satış bedeli)
- eksi edinim veya üretim maliyetleri (satış bedeli artı edinimde noter, gayrimenkul devir vergisi, emlakçı gibi yan alım masrafları)
- eksi elden çıkarma giderleri – BFH'ye göre buna erken ödeme tazminatı dahildir, ayrıca örneğin satış emlakçısı ve noter masrafları da
Dikkat edilmelidir: daha önce kiraya verilmiş nesnelerde edinim veya üretim maliyetleri, vergisel olarak indirildiği ölçüde kullanılan aşınma payı amortismanı (AfA) kadar azalır – bu kazancı artırır. Bu şekilde belirlenen kazanç, kişisel gelir vergisi oranıyla vergilendirilir. Bir takvim yılındaki özel elden çıkarma işlemlerinden elde edilen toplam kazanç 1.000 euronun altında kaldığında bir muafiyet sınırı vardır; aşıldığında kazancın tamamı vergiye tabidir.
Satış zamanı ve değerleme – deneyim yanınızda
Bir satışın vergiye tabi olup olmadığı ve bir erken ödeme tazminatının genel olarak etki gösterip göstermediği çoğu zaman ayrıntılarda belirlenir: noter sözleşmelerinin tarihinde, kendi kullanımı sorusunda, asıl edinim tarihinde. Tam da burada çok şey bir araya geldiği için, doğru zamana dair net bir bakış çok değerlidir.
Wolfgang Richter GmbH'nin bir kolu olarak, altmış yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya pazarında mülk sahiplerine eşlik ediyoruz. Yıllar içinde 20.000'den fazla bağlantıdan oluşan, büyümüş bir ağ ortaya çıktı; bu ağ mülk sahipleri ile uygun alıcıları gizli ve hedefe yönelik biçimde bir araya getirmemize yardımcı oluyor. Taşınmazınızın gerçekçi değerlemesinde ve satışın zamansal planlamasında size kişisel ve güvenilir biçimde destek oluyoruz – münferit durumunuzun bağlayıcı vergisel sınıflandırması kendi vergi danışmanınızın ellerine aittir.
İkisi böyle bir araya gelir: iyi düşünülmüş bir satış zamanı ve temiz bir vergisel açıklık. Devam finansmanı planlayan ya da bir forward kredisi düşünen kişi, ayrıca daha sonraki bir satış ile olası kapama masraflarının birbirine nasıl yansıdığını da incelemelidir.
