Podwyżka czynszu do czynszu porównawczego: wymogi i struktura pisma

Czym jest podwyżka czynszu wg § 558 BGB

Podwyżka czynszu do lokalnego czynszu porównawczego wg § 558 BGB to ustawowa droga dostosowania bieżącego czynszu w istniejącym stosunku najmu do miejscowego poziomu czynszów. Inaczej niż przy nowej umowie najmu, wynajmujący nie może jednostronnie ustalić wyższego czynszu, lecz może jedynie żądać zgody najemcy na podwyżkę.

Decydujący jest lokalny czynsz porównawczy. Zgodnie z § 558 ust. 2 BGB tworzy się go z typowych opłat, które w gminie uzgodniono lub zmieniono w ciągu ostatnich sześciu lat dla lokali mieszkalnych porównywalnego rodzaju, wielkości, wyposażenia, stanu i położenia – w tym standardu energetycznego. Do tej granicy, a nie powyżej, można podnieść czynsz.

Ważne dla klasyfikacji: chodzi tu wyłącznie o podwyżki w trwającym stosunku najmu. Dopuszczalna wysokość czynszu przy zawieraniu nowej umowy to odrębna kwestia i na rynkach napiętych podlega hamulcowi cen czynszu (Mietpreisbremse).

Wymogi: okres oczekiwania i okres blokady

Zanim żądanie podwyżki czynszu w ogóle może stać się skuteczne, należy dochować dwóch granic czasowych z § 558 ust. 1 BGB:

• 15-miesięczny okres oczekiwania: W chwili, w której podwyżka ma wejść w życie, czynsz musi być niezmieniony od 15 miesięcy.
• Roczny okres blokady: Żądanie podwyżki czynszu można zgłosić najwcześniej rok po ostatniej podwyżce czynszu.

W praktyce oznacza to: pismo może dotrzeć do najemcy najwcześniej po dwunastu miesiącach niezmienionego czynszu; podwyżka staje się wtedy skuteczna dopiero po upływie kolejnych miesięcy, tak aby w chwili skuteczności 15 miesięcy było spełnione.

Podwyżki z tytułu modernizacji (§ 559 BGB) i dostosowania kosztów eksploatacji (§ 560 BGB) wyraźnie nie są wliczane przy obliczaniu tych terminów. Przejściowy narzut modernizacyjny nie blokuje więc kolejnej podwyżki do czynszu porównawczego.

Granica górna: 20 lub 15 procent

Nawet jeśli lokalny czynsz porównawczy jest wyższy, granica górna wg § 558 ust. 3 BGB ogranicza skok. Jest to drugi, samodzielny pułap i musi być dochowana dodatkowo do czynszu porównawczego.

• Zasada: Czynsz może wzrosnąć najwyżej o 20 procent w ciągu trzech lat.
• Rynki napięte: Na obszarach z napiętym rynkiem mieszkaniowym granica spada do 15 procent w ciągu trzech lat, jeśli dany kraj związkowy wyznaczył te obszary w drodze rozporządzenia.

Obie granice działają obok siebie: nowy czynsz nie może przekroczyć ani lokalnego czynszu porównawczego, ani granicy górnej. Decydująca jest niższa z dwóch. Również przy granicy górnej podwyżki z tytułu modernizacji i kosztów eksploatacji pozostają poza uwagą.

Uzasadnienie: cztery dopuszczalne środki

Żądanie musi być uzasadnione wg § 558a BGB – i to jednym z przewidzianych ustawowo środków uzasadnienia. § 558a ust. 2 BGB wymienia cztery możliwości:

• Wykaz czynszów (Mietspiegel) (zwykły lub kwalifikowany wykaz czynszów gminy): tutaj lokal klasyfikuje się według roku budowy, położenia, wielkości i wyposażenia do odpowiedniego pola tabeli.
• Informacja z bazy danych o czynszach, która wykazuje opłatę za porównywalne lokale.
• Opinia biegłego publicznie powołanego i zaprzysiężonego, opatrzona uzasadnieniem.
• Trzy lokale porównawcze: wskazanie co najmniej trzech porównywalnych lokali z ich opłatami; dla identyfikacji należy oznaczyć je tak konkretnie, aby najemca mógł je sprawdzić.

Wystarczy prawidłowo zastosować jeden z tych środków. Szczególna zasada obowiązuje w miejscowościach z kwalifikowanym wykazem czynszów: jeśli zawiera on dane dla lokalu, należy je zgodnie z § 558a ust. 3 BGB podać także wtedy, gdy podwyżka opiera się na innym środku uzasadnienia.

Forma, zgoda i terminy najemcy

Żądanie podwyżki czynszu należy złożyć najemcy w formie dokumentowej wg § 558a ust. 1 BGB. Dopuszczalne są więc list, faks lub e-mail; własnoręczny podpis nie jest obowiązkowy, jednak czysto ustne oświadczenie nie wystarcza. Adresować należy wszystkich najemców, którzy podpisali umowę.

Najemca nie jest winien wyższego czynszu automatycznie – musi wyrazić zgodę. Obowiązują go jasne terminy wg § 558b BGB:

• Termin namysłu i zgody: Najemca może wyrazić zgodę do końca drugiego miesiąca kalendarzowego po doręczeniu żądania.
• Wymagalność: Jeśli wyrazi zgodę, podwyższony czynsz należy płacić od początku trzeciego miesiąca kalendarzowego po doręczeniu.

Jeśli najemca nie wyrazi zgody, wynajmujący może wnieść powództwo o udzielenie zgody. Powództwo to należy wnieść w ciągu trzech kolejnych miesięcy po upływie terminu zgody (§ 558b ust. 2 BGB). Jeśli wynajmujący przekroczy ten termin, konkretne żądanie nie jest już wykonalne i musi zostać złożone na nowo – z ponownym dochowaniem wszystkich terminów.

Rozgraniczenie: modernizacja, czynsz schodkowy i indeksowany

Podwyżka do czynszu porównawczego wg § 558 BGB to tylko jedna z kilku dróg. Należy ją czysto oddzielić od innych rodzajów podwyżki:

• Podwyżka modernizacyjna (§ 559 BGB): Po modernizacji wynajmujący może podnieść roczny czynsz o 8 procent poniesionych kosztów. Istnieje na to odrębny limit: miesięczny czynsz może wzrosnąć najwyżej o 3 euro za metr kwadratowy w ciągu sześciu lat, a przy czynszu wyjściowym poniżej 7 euro za metr kwadratowy najwyżej o 2 euro. Ta podwyżka działa niezależnie od § 558 BGB i podlega własnym regułom.
• Czynsz schodkowy (§ 557a BGB): Tutaj przyszłe stopnie czynszu są już kwotowo ustalone w umowie; każdy stopień musi obowiązywać co najmniej rok. W okresie jego trwania dodatkowa podwyżka wg § 558 BGB jest wykluczona.
• Czynsz indeksowany (§ 557b BGB): Czynsz jest powiązany z indeksem cen konsumpcyjnych Federalnego Urzędu Statystycznego; dostosowanie następuje w formie dokumentowej, a czynsz musi za każdym razem pozostawać niezmieniony co najmniej rok. Równoległa podwyżka do czynszu porównawczego wg § 558 BGB w okresie czynszu indeksowanego nie jest możliwa; dopuszczalne pozostaje jedynie dostosowanie indeksowe oraz w pewnych okolicznościach narzut modernizacyjny.

Dopiero po wygaśnięciu umowy czynszu schodkowego lub indeksowanego znów obowiązują ogólne reguły § 558 BGB.

Lista kontrolna: elementy poprawnego pisma

Zamiast przepisywać cudzy wzór, wynajmujący powinni sprawdzić, czy ich pismo zawiera wszystkie merytoryczne elementy obowiązkowe. Poprawne żądanie podwyżki czynszu wg §§ 558, 558a BGB powinno obejmować następujące punkty:

• Jednoznaczne zaadresowanie do wszystkich najemców wymienionych w umowie najmu.
• Wyraźne oznaczenie jako żądanie zgody na podwyżkę czynszu do lokalnego czynszu porównawczego wg § 558 BGB.
• Dotychczasowy i nowy czynsz z konkretnymi kwotami oraz kwota podwyżki (z reguły czynsz netto bez opłat).
• Data, od której ma obowiązywać podwyższony czynsz – z dochowaniem 15-miesięcznego okresu oczekiwania i terminu zgody najemcy.
• Dowód granicy górnej: przedstawienie, że podwyżka nie przekracza 20 względnie 15 procent w ciągu trzech lat.
• Uzasadnienie dopuszczalnym środkiem (wykaz czynszów, baza danych o czynszach, opinia biegłego lub trzy lokale porównawcze) oraz zrozumiała klasyfikacja lokalu.
• Wskazanie terminu zgody najemcy do końca drugiego miesiąca kalendarzowego po doręczeniu.
• Forma dokumentowa (list, faks lub e-mail) i wykazalne doręczenie.

Jeśli brakuje obowiązkowego elementu lub uzasadnienie jest formalnie niewystarczające, całe żądanie może być nieskuteczne. Właśnie tu opłaca się staranne przygotowanie.