Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: Voraussetzungen und Aufbau des Schreibens

Was die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist der gesetzliche Weg, eine laufende Miete im bestehenden Mietverhältnis an das örtliche Mietniveau anzupassen. Anders als bei einem neuen Mietvertrag kann der Vermieter die höhere Miete nicht einseitig festsetzen, sondern nur die Zustimmung des Mieters zu der Erhöhung verlangen.

Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich der energetischen Ausstattung – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Bis zu dieser Grenze, und nicht darüber hinaus, kann die Miete angehoben werden.

Wichtig zur Einordnung: Es geht hier ausschließlich um Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Die zulässige Miethöhe beim Abschluss eines neuen Vertrags ist eine andere Frage und richtet sich in angespannten Märkten nach der Mietpreisbremse.

Voraussetzungen: Wartefrist und Sperrfrist

Bevor ein Mieterhöhungsverlangen überhaupt wirksam werden kann, müssen zwei Zeitgrenzen aus § 558 Abs. 1 BGB eingehalten sein:

• 15-Monats-Wartefrist: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
• Jahressperrfrist: Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

In der Praxis bedeutet das: Das Schreiben kann dem Mieter frühestens nach zwölf Monaten unveränderter Miete zugehen; wirksam wird die Erhöhung dann erst nach Ablauf weiterer Monate, sodass im Zeitpunkt der Wirksamkeit die 15 Monate erfüllt sind.

Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Anpassungen der Betriebskosten (§ 560 BGB) werden bei der Berechnung dieser Fristen ausdrücklich nicht mitgezählt. Eine zwischenzeitliche Modernisierungsumlage blockiert die nächste Vergleichsmieten-Erhöhung also nicht.

Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, begrenzt die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB den Sprung. Sie ist eine zweite, eigenständige Obergrenze und muss zusätzlich zur Vergleichsmiete eingehalten werden.

• Grundsatz: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen.
• Angespannte Märkte: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sinkt die Grenze auf 15 Prozent in drei Jahren, wenn das jeweilige Bundesland diese Gebiete per Rechtsverordnung bestimmt hat.

Beide Grenzen wirken nebeneinander: Die neue Miete darf weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die Kappungsgrenze überschreiten. Maßgeblich ist die niedrigere der beiden. Auch bei der Kappungsgrenze bleiben Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen außer Betracht.

Begründung: vier zulässige Mittel

Das Verlangen muss nach § 558a BGB begründet werden – und zwar mit einem der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel. § 558a Abs. 2 BGB nennt vier Möglichkeiten:

• Mietspiegel (einfacher oder qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde): Hier ist die Wohnung anhand von Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung in das passende Tabellenfeld einzuordnen.
• Auskunft aus einer Mietdatenbank, die ein Entgelt für vergleichbare Wohnungen ausweist.
• Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das mit Gründen versehen ist.
• Drei Vergleichswohnungen: die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit ihren Entgelten; zur Identifizierung sind sie so konkret zu bezeichnen, dass der Mieter sie nachprüfen kann.

Es genügt, eines dieser Mittel ordnungsgemäß zu verwenden. Eine Besonderheit gilt für Orte mit qualifiziertem Mietspiegel: Enthält dieser Angaben für die Wohnung, müssen sie nach § 558a Abs. 3 BGB auch dann mitgeteilt werden, wenn die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird.

Form, Zustimmung und Fristen des Mieters

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter nach § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären. Zulässig sind damit Brief, Fax oder E-Mail; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend, eine rein mündliche Erklärung reicht jedoch nicht aus. Adressiert werden müssen alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben.

Der Mieter schuldet die höhere Miete nicht automatisch – er muss zustimmen. Für ihn gelten nach § 558b BGB klare Fristen:

• Überlegungs- und Zustimmungsfrist: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zustimmen.
• Fälligkeit: Stimmt er zu, ist die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang zu zahlen.

Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Diese Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erhoben werden (§ 558b Abs. 2 BGB). Versäumt der Vermieter diese Frist, ist das konkrete Verlangen nicht mehr durchsetzbar und muss neu gestellt werden – mit erneuter Beachtung aller Fristen.

Abgrenzung: Modernisierung, Staffel- und Indexmiete

Die Vergleichsmieten-Erhöhung nach § 558 BGB ist nur einer von mehreren Wegen. Sie ist sauber von anderen Erhöhungsarten zu trennen:

• Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB): Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Hierfür gibt es eine eigene Kappung: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Diese Erhöhung läuft unabhängig von § 558 BGB und folgt eigenen Regeln.
• Staffelmiete (§ 557a BGB): Hier sind die künftigen Mietstufen bereits im Vertrag betragsmäßig festgelegt; jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten. Während der Laufzeit ist eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt; die Anpassung erfolgt in Textform, die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein. Eine parallele Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während der Indexmiete nicht möglich; zulässig bleibt allein die Indexanpassung sowie unter Umständen eine Modernisierungsumlage.

Erst nach Ablauf einer Staffel- oder Indexmietvereinbarung greifen wieder die allgemeinen Regeln des § 558 BGB.

Checkliste: Bestandteile eines korrekten Schreibens

Statt ein fremdes Muster abzutippen, sollten Vermieter prüfen, dass ihr Schreiben alle inhaltlichen Pflichtbestandteile enthält. Ein korrektes Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB sollte folgende Punkte abdecken:

• Eindeutige Adressierung an alle im Mietvertrag genannten Mieter.
• Klare Bezeichnung als Zustimmungsverlangen zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
• Bisherige und neue Miete mit konkreten Beträgen sowie der Erhöhungsbetrag (in der Regel die Nettokaltmiete).
• Datum, ab dem die erhöhte Miete gelten soll – unter Beachtung der 15-Monats-Wartefrist und der Zustimmungsfrist des Mieters.
• Nachweis der Kappungsgrenze: Darstellung, dass die Erhöhung 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren nicht übersteigt.
• Begründung mit einem zulässigen Mittel (Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen) und nachvollziehbarer Einordnung der Wohnung.
• Hinweis auf die Zustimmungsfrist des Mieters bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang.
• Textform (Brief, Fax oder E-Mail) und ein nachweisbarer Zugang.

Fehlt ein zwingender Bestandteil oder ist die Begründung formal unzureichend, kann das gesamte Verlangen unwirksam sein. Genau hier lohnt sorgfältige Vorbereitung.