Subida del alquiler hasta el alquiler comparativo: requisitos y estructura de la carta

Qué es la subida de alquiler según el § 558 BGB

La subida del alquiler hasta el alquiler comparativo local según el § 558 BGB es la vía legal para ajustar un alquiler vigente dentro de un arrendamiento existente al nivel local de los alquileres. A diferencia de un nuevo contrato de arrendamiento, el arrendador no puede fijar unilateralmente el alquiler más alto, sino solo exigir el consentimiento del inquilino a la subida.

Lo decisivo es el alquiler comparativo local. Según el § 558 apdo. 2 BGB se forma a partir de las rentas habituales que, en el municipio, se han pactado o modificado en los últimos seis años para viviendas de tipo, tamaño, equipamiento, estado y ubicación comparables –incluido el estándar energético–. Hasta este límite, y no más allá, puede subirse el alquiler.

Importante para la clasificación: aquí se trata exclusivamente de subidas dentro de un arrendamiento vigente. El nivel de alquiler admisible al celebrar un nuevo contrato es otra cuestión y, en mercados tensionados, se rige por el freno de precios del alquiler (Mietpreisbremse).

Requisitos: plazo de espera y plazo de bloqueo

Antes de que una solicitud de subida de alquiler pueda siquiera surtir efecto, deben respetarse dos límites temporales del § 558 apdo. 1 BGB:

• Plazo de espera de 15 meses: En el momento en que la subida deba entrar en vigor, el alquiler debe haber permanecido sin cambios durante 15 meses.
• Plazo de bloqueo anual: La solicitud de subida de alquiler solo puede presentarse, como muy pronto, un año después de la última subida.

En la práctica esto significa: la carta puede llegar al inquilino, como muy pronto, tras doce meses de alquiler sin cambios; la subida surte efecto solo después de que transcurran más meses, de modo que en el momento de la eficacia se cumplan los 15 meses.

Las subidas por modernización (§ 559 BGB) y los ajustes de los gastos de explotación (§ 560 BGB) expresamente no se computan al calcular estos plazos. Por tanto, un recargo intermedio por modernización no bloquea la siguiente subida hasta el alquiler comparativo.

Límite de tope: 20 o 15 por ciento

Aunque el alquiler comparativo local sea superior, el límite de tope según el § 558 apdo. 3 BGB limita el salto. Es un segundo techo, independiente, y debe respetarse adicionalmente al alquiler comparativo.

• Regla general: El alquiler puede subir como máximo un 20 por ciento en tres años.
• Mercados tensionados: En zonas con un mercado de vivienda tensionado el límite baja al 15 por ciento en tres años, siempre que el respectivo estado federado haya designado estas zonas mediante un reglamento.

Ambos límites operan en paralelo: el nuevo alquiler no puede superar ni el alquiler comparativo local ni el límite de tope. Es decisivo el más bajo de los dos. También en el límite de tope quedan al margen las subidas por modernización y por gastos de explotación.

Justificación: cuatro medios admisibles

La solicitud debe justificarse según el § 558a BGB –y precisamente con uno de los medios de justificación previstos por la ley–. El § 558a apdo. 2 BGB menciona cuatro posibilidades:

• Índice de alquileres (Mietspiegel) (índice de alquileres simple o cualificado del municipio): aquí la vivienda se clasifica según el año de construcción, la ubicación, el tamaño y el equipamiento en la casilla de la tabla correspondiente.
• Información de una base de datos de alquileres que indique una renta para viviendas comparables.
• Dictamen pericial de un perito designado y juramentado oficialmente, provisto de fundamentos.
• Tres viviendas comparables: la indicación de al menos tres viviendas comparables con sus rentas; para su identificación deben designarse de forma tan concreta que el inquilino pueda comprobarlas.

Basta con utilizar correctamente uno de estos medios. Existe una particularidad en localidades con índice de alquileres cualificado: si este contiene datos para la vivienda, deben comunicarse según el § 558a apdo. 3 BGB incluso cuando la subida se apoye en otro medio de justificación.

Forma, consentimiento y plazos del inquilino

La solicitud de subida de alquiler debe declararse al inquilino en forma de texto según el § 558a apdo. 1 BGB. Por tanto, son admisibles carta, fax o correo electrónico; una firma manuscrita no es obligatoria, pero una declaración meramente verbal no basta. Debe dirigirse a todos los inquilinos que firmaron el contrato.

El inquilino no debe el alquiler más alto automáticamente: tiene que consentir. Para él rigen plazos claros según el § 558b BGB:

• Plazo de reflexión y consentimiento: El inquilino puede consentir hasta el final del segundo mes natural tras la recepción de la solicitud.
• Exigibilidad: Si consiente, el alquiler aumentado debe pagarse a partir del inicio del tercer mes natural tras la recepción.

Si el inquilino no consiente, el arrendador puede demandar el otorgamiento del consentimiento. Esta demanda debe interponerse dentro de los tres meses siguientes tras finalizar el plazo de consentimiento (§ 558b apdo. 2 BGB). Si el arrendador deja pasar este plazo, la solicitud concreta ya no es exigible y debe presentarse de nuevo –observando otra vez todos los plazos–.

Delimitación: modernización, alquiler escalonado e indexado

La subida hasta el alquiler comparativo según el § 558 BGB es solo una de varias vías. Debe separarse claramente de otros tipos de subida:

• Subida por modernización (§ 559 BGB): Tras una modernización el arrendador puede subir el alquiler anual en un 8 por ciento de los costes invertidos. Para ello existe un tope propio: el alquiler mensual puede subir como máximo 3 euros por metro cuadrado en seis años, o como máximo 2 euros si el alquiler de partida es inferior a 7 euros por metro cuadrado. Esta subida funciona independientemente del § 558 BGB y sigue sus propias reglas.
• Alquiler escalonado (§ 557a BGB): Aquí los futuros tramos de alquiler ya están fijados por importe en el contrato; cada tramo debe regir al menos un año. Durante su vigencia, una subida adicional según el § 558 BGB queda excluida.
• Alquiler indexado (§ 557b BGB): El alquiler está vinculado al índice de precios al consumo de la Oficina Federal de Estadística; el ajuste se realiza en forma de texto, y el alquiler debe haber permanecido cada vez sin cambios al menos un año. Una subida paralela hasta el alquiler comparativo según el § 558 BGB no es posible durante el alquiler indexado; solo sigue siendo admisible el ajuste por índice, así como en su caso un recargo por modernización.

Solo tras finalizar un acuerdo de alquiler escalonado o indexado vuelven a regir las reglas generales del § 558 BGB.

Lista de verificación: partes de una carta correcta

En lugar de copiar un modelo ajeno, los arrendadores deberían comprobar que su carta contiene todas las partes obligatorias de contenido. Una solicitud correcta de subida de alquiler según los §§ 558, 558a BGB debería cubrir los siguientes puntos:

• Destinatario inequívoco a todos los inquilinos mencionados en el contrato de arrendamiento.
• Designación clara como solicitud de consentimiento para subir el alquiler hasta el alquiler comparativo local según el § 558 BGB.
• Alquiler anterior y nuevo con importes concretos, así como el importe de la subida (por regla general la renta neta sin gastos).
• Fecha a partir de la cual debe regir el alquiler aumentado –observando el plazo de espera de 15 meses y el plazo de consentimiento del inquilino–.
• Prueba del límite de tope: exposición de que la subida no supera el 20 o el 15 por ciento en tres años.
• Justificación con un medio admisible (índice de alquileres, base de datos de alquileres, dictamen pericial o tres viviendas comparables) y una clasificación comprensible de la vivienda.
• Indicación del plazo de consentimiento del inquilino hasta el final del segundo mes natural tras la recepción.
• Forma de texto (carta, fax o correo electrónico) y una recepción demostrable.

Si falta una parte obligatoria o la justificación es formalmente insuficiente, toda la solicitud puede ser inválida. Justo aquí merece la pena una preparación cuidadosa.