Olumsuz SCHUFA'ya rağmen ev almak, internetteki birçok vaadin gerçek olamayacak kadar güzel göründüğü hassas bir konudur. Dürüst yanıt şudur: bu, büyük ölçüde kaydın türüne bağlıdır. Küçük, hâlihazırda kapatılmış bir not bazı durumlarda aşılabilirken, ağır olumsuz işaretler uygulamada klasik bir konut finansmanını neredeyse her zaman dışlar. Düsseldorf'tan Richter Immobilien-Transaktionen olarak biz sizin emlakçınızız, bir banka değiliz ve kendimiz finansman sağlamayız. Tam da bu yüzden durumu size soğukkanlılıkla ve satış baskısı olmadan açıklayabiliriz, böylece sağlam bir karar verebilirsiniz.
SCHUFA nedir ve bankalar onu neden kontrol eder
SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung ifadesinin kısaltması) özel bir ekonomik bilgi kuruluşudur. Almanya'da yaşayan yetişkinlerin büyük çoğunluğuna ilişkin kredibilite verilerini saklar. Buna ad ve adres gibi temel veriler, mevcut ve kapatılmış krediler, vadesiz hesaplar, kredi kartları, cep telefonu ve kiralama sözleşmeleri ile sözleşmeye aykırı ödeme davranışlarına ilişkin bilgiler dâhildir. SCHUFA bu verilerden, birinin ödeme yükümlülüklerini yerine getirme istatistiksel olasılığını yansıtması gereken skor değerleri hesaplar.
Bilinmesi önemli: SCHUFA ne gelirinizi, ne malvarlığınızı, işvereninizi, medeni durumunuzu ne de hesap bakiyenizi saklar. Banka bu bilgileri finansman için doğrudan sizden alır.
Bankalar her konut finansmanında SCHUFA'yı kontrol eder, çünkü yasal olarak özenli bir kredi değerliliği incelemesi yapmakla yükümlüdürler. Tüketicilerin aşırı borçlanmasını önlemeli ve kendi temerrüt risklerini sınırlamalıdırlar. Birkaç yüz bin euroluk ve uzun yıllar vadeli bir gayrimenkul finansmanını kredi kuruluşları bu nedenle özellikle dikkatli inceler. Almanya'daki ciddi bankalarda hiç SCHUFA sorgusu olmadan bir konut finansmanı fiilen olanaksızdır.
Sert ve yumuşak olumsuz işaretler: belirleyici fark
Bir kaydın finansmanınızı engelleyip engellemeyeceği her şeyden önce onun ağırlığına bağlıdır. Uygulamada sert ve yumuşak olumsuz işaretler arasında ayrım yapılır.
Sert olumsuz işaretler bankalar için genellikle bir dışlama ölçütüdür. Bunlara şunlar dâhildir:
- yeminli beyanın, yani malvarlığı beyanının verilmesi
- bu beyanı zorlamak için çıkarılan bir tutuklama emri
- devam eden veya henüz kapatılmamış bir kişisel iflas
- ödeme veya icra emirleri gibi ilama bağlanmış alacaklar
- ödeme gecikmesi nedeniyle bankanın krediyi feshetmesi
Yumuşak olumsuz işaretler daha az ağırlık taşır ve her zaman eleyici bir ölçüt değildir. Örnekler, henüz ilama bağlanmamış, düşük tutarlı tek bir ödenmemiş fatura veya hâlihazırda kapatılmış, küçük bir tahsilat işlemidir. Böyle önemsiz kayıtlarda bazı bankalar daha yakından bakar: makul tutarlarda ve istikrarlı bir gelir durumunda finansman bazen yine de mümkündür, ama o zaman çoğu kez daha düşük teminat oranı, daha fazla özkaynak ve daha yüksek faizle. Bunda belirleyici olan her zaman sayı, güncellik ve bir kaydın hâlihazırda kapatılmış olup olmadığıdır.
Olumsuz bir kayıt konut finansmanını neden bu kadar çok zorlaştırır
Olumsuz bir işaret bankaya artmış bir temerrüt riski işaret eder. Skor ne kadar düşük ve kayıt ne kadar ağırsa, kuruluş o kadar temkinli olur. Birçok banka iç yönergelerinde, belirli sert işaretlerin otomatik olarak ret kararına yol açtığını belirlemiştir.
Bir banka yumuşak bir kayda rağmen finansman sağlarsa, riski hesaba katar. Bu genellikle hissedilir faiz ek bedelleri, alış bedeline karşı daha düşük teminat oranı ve özkaynak ile teminatlara dair daha yüksek koşullar anlamına gelir. Buna bir de denetim çerçevesi eklenir: BaFin'in denetimi altında bankalar risklerini ihtiyatlı yönetmeli ve makul bir öngörüye göre geri ödenmesi güvenceli görünmeyen kredileri vermemelidir.
Avrupa Adalet Divanı'nın 2023 sonundaki bir kararı ayrıca, SCHUFA skorunun bir kredi kararının tek belirleyici dayanağı olamayacağını açıklığa kavuşturmuştur. Bankalar başka ölçütleri de dâhil etmelidir. Ancak bu, olumsuz kayıtların pratik önemini pek değiştirmez: bunlar bir finansmana karşı çok güçlü bir gerekçe olmayı sürdürür.
İlk adım: Art. 15 DSGVO uyarınca ücretsiz SCHUFA veri kopyası
Bir finansmanı düşünmeden önce, hakkınızda neyin saklandığını tam olarak bilmelisiniz. Genel Veri Koruma Tüzüğü'nün 15. maddesi uyarınca, kişinize ilişkin saklanan tüm veriler hakkında bilgi alma hakkınız vardır. SCHUFA bunun için, meineschufa.de üzerinden talep edebileceğiniz ücretsiz Art. 15 DSGVO uyarınca veri kopyasını sunar.
Bu veri kopyası, ev sahipleri gibi üçüncü kişilere belge olarak düşünülen ücretli kredibilite belgesiyle karıştırılmamalıdır. Konut finansmanı için ücretli bir belgeye ihtiyacınız yoktur, çünkü banka doğrudan SCHUFA'ya sorgu yapar. Ücretsiz veri kopyası sizin kendi kontrolünüze hizmet eder.
Bilgiyi dikkatle gözden geçirin ve kontrol edin: tüm sözleşmeler gerçekten sizin mi? Hâlihazırda ödenmiş alacaklar hâlâ açık olarak mı kaydedilmiş? Tamamlanmış işlemler yanlışlıkla hâlâ olumsuz işaret olarak mı duruyor? Kişisel verileriniz doğru mu? Tüketici savunucuları, kendi kayıtlarınızı yılda en az bir kez kontrol etmenizi önerir.
Yanlış veya güncelliğini yitirmiş kayıtları kontrol ettirme ve sildirme
Her kayıt haklı değildir ve hiçbiri kalıcı olarak kalmaz. Yanlış veya güncelliğini yitirmiş verilerle karşılaşırsanız, DSGVO uyarınca hatalı kayıtların düzeltilmesi ve hukuka aykırı kayıtların silinmesi hakkına sahipsiniz. Bunun için SCHUFA'ya ve bildirimi başlatan şirkete yazılı olarak başvurun ve ödeme belgeleri gibi kanıtları ekleyin. SCHUFA uygun şekilde yanıt vermezse, yetkili eyalet veri koruma makamına veya bir tüketici merkezine başvurabilirsiniz.
Ayrıca silme süreleri önemlidir. Kapatılmış, yani tamamen ödenmiş alacaklar genellikle kapatılmalarından üç yıl sonra silinir; Federal Adalet Divanı bu düzenli saklama süresini 2025 sonunda ilke olarak hukuka uygun bulmuştur. Bir kredi sorgusu diğer sözleşme taraflarına yalnızca on gün görünür. Verilen bir kalan borç muafiyetine ilişkin veriler için SCHUFA, Avrupa Adalet Divanı'nın bir kararının ardından uygulamasını uyarladı ve o zamandan beri bunları, eskiden üç yıl yerine artık altı ay sonra gönüllü olarak siliyor. Bu nedenle, yük getiren bir kaydın belki çoktan silinmiş olması gerekip gerekmediğini kontrol etmeye değer.
Ev alımı yine de başarılı olacaksa gerçekçi seçenekler
Yumuşak, düzeltilebilir kayıtlarda ve bunun dışında istikrarlı bir durumda, şansınızı artırabilecek ayar düğmeleri vardır. Bunların hiçbiri bir garanti değildir ve hiçbiri sert bir olumsuz işareti devre dışı bırakmaz.
- Olumsuz işaretleri açıklığa kavuşturma ve sildirme. En önemli ilk adım. Kapatılmış veya haksız kayıtları düzeltmek, skoru ve dosyanızın genel izlenimini iyileştirir.
- Daha fazla özkaynak getirme. Özkaynağınız ne kadar yüksekse, banka için risk o kadar düşüktür. Daha zayıf bir kredibilitede çoğu kez alışılmış yan alım masraflarından belirgin biçimde fazlası istenir.
- Ödeme gücü olan ortak başvuran veya kefil. Çok iyi kredibiliteye sahip ikinci bir kişi başvuruyu güçlendirebilir. Ancak banka tüm tarafların SCHUFA'sını kontrol eder ve ana başvuranın ağır işaretleri bu yolla her zaman dengelenemez.
- Skoru iyileştirme. Bu yalnızca aylar süren orta vadede başarılır, birkaç haftada değil.
- Bekleme süresi öngörme. Bazen en akıllıcası önce kredibiliteyi istikrara kavuşturmak, sonra finansman aramaktır.
Somut olarak skora şunlar yardımcı olur: faturaları ve taksitleri zamanında ödemek, açık alacakları kapatmak ve kapatma bildirimine dikkat etmek, ihtiyaç duyulmayan hesapları ve kredi kartlarını feshetmek, birçok küçük krediden kaçınmak, ayrıca bankada hedefli olarak bir kredi sorgusu yerine bir koşul sorgusu yapmak, çünkü ikincisi skora yük bindirebilir.
SCHUFA'sız kredilere ve ciddiyetsiz tekliflere karşı dikkatli olun
İnternette olumsuz SCHUFA'ya rağmen bir finansman arayan kişi, çabucak SCHUFA'sız krediler veya sözde İsviçre kredileri reklamlarıyla karşılaşır. Burada büyük bir dikkat gereklidir. Böyle teklifler çoğu kez çok pahalıdır, genellikle yalnızca küçük tutarlar sunar ve bir gayrimenkul alımı için kural olarak yetmez. Hâlihazırda gergin bir durum bununla daha da ağırlaşabilir.
Tüketici merkezlerinin ve BaFin'in de defalarca uyardığı tipik uyarı işaretlerine dikkat edin:
- Onaydan önce ön maliyetler. Bir kredi onayından önce vadesi gelen işlem ücretleri, ev ziyareti götürü bedelleri veya gönderim masrafları. Ciddi bankalar inceleme için ön ödeme talep etmez.
- Evde temsilci ziyareti satış baskısıyla, ki bunda ek olarak pahalı sigortalar satılır.
- Kötü kredibiliteye rağmen garanti vaatleri haciz veya iflasa rağmen yüzde yüz onay gibi.
- Şeffaf olmayan maliyetler efektif yıllık faiz oranının açık bir şekilde belirtilmesi olmadan veya imzadan önce eksiksiz belgeler olmadan.
Dürüst sonucumuz: tekil yumuşak işaretlerde, çok özkaynakta ve istikrarlı bir gelirde, daha kötü koşullarda da olsa, bir ev alımı durumların bir kısmında hâlâ gerçekçidir. Ağır olumsuz işaretlerde ise klasik bir konut finansmanı çoğunlukla mümkün değildir ve en kalıcı yol önce borç düzenlemesinden, düzeltilmiş bir SCHUFA'dan ve daha iyi bir skordan geçer. Finansmanınız o zaman sağlam bir temele oturduğunda, Düsseldorf ve NRW'de uygun gayrimenkulü ararken size emlakçı olarak eşlik ederiz. Bu yazı genel bir bilgidir ve bireysel bir finansal veya hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.
