Bir arsa satın alan kişi, çoğu kez karıştırılan iki masraf kalemiyle hızla karşılaşır: yol, kanal ve altyapı hatları için altyapı masrafları (Erschließungskosten) ve satış bedeli üzerindeki gayrimenkul devir vergisi (Grunderwerbsteuer). Belirleyici soru, altyapı katkı payının (Erschließungsbeitrag) gayrimenkul devir vergisinin matrahına dahil olup olmadığıdır – çünkü bu, satış sözleşmesi anında arsanın altyapı durumuna bağlıdır. Düsseldorf ve NRW'deki arsa alımınızı gerçekçi hesaplayabilmeniz için bağlantıları açık ve dikkatli biçimde anlatıyoruz.
Altyapı masrafları ve altyapı katkı payları nedir?
Altyapı, bir arsayı ilk etapta kullanılabilir ve yapılaşmaya elverişli hale getirmek demektir. Buna kamuya ait bir yola bağlantı, kanalizasyona bağlantı ve su, elektrik, gaz ve gerektiğinde ısı ile besleme dahildir. Ancak altyapısı tamamlanmış bir arsa, imar hukuku hükümlerine göre yapılaşabilir.
Belediyeler, altyapı tesislerinin (Erschließungsanlagen) yapımı için bir altyapı katkı payı (Erschließungsbeitrag) tahsil eder. Bu, §§ 127 ff. BauGB'de (Alman İmar Kanunu'nun 127 ila 135. maddeleri) düzenlenmiştir. § 127 BauGB'ye göre katkı payına tabi altyapı tesislerine özellikle yapılaşmaya yönelik kamuya ait yollar, geçitler ve meydanlar, belirli ulaşım tesisleri ile gürültüden koruma tesisleri dahildir. Atık su ile elektrik, gaz, ısı ve su beslemesi masrafları kural olarak ilgili tedarikçilerin ve yönetmeliklerin ayrı katkı payları veya bağlantı masrafları üzerinden hesaplanır.
Önemli bir ilke: § 129 BauGB'ye göre belediyeler, katkı payına tabi altyapı harcamasının en az yüzde 10'unu kendileri üstlenir. Kalan payı – çoğunlukla yüzde 90'a kadar – altyapısı tamamlanmış arsaların maliklerine yansıtırlar.
Altyapılı, kısmen altyapılı veya altyapısız – ayrım
Bir arsa alımının hesaplanmasında altyapı durumu belirleyici noktadır. Üç durum ayırt edilmelidir:
- Altyapılı: Altyapı tesisleri yapılmıştır ve arsa yola, kanala ve altyapıya bağlıdır. Altyapı katkı payı doğmuştur veya zaten ödenmiştir.
- Kısmen altyapılı: Altyapının bir kısmı mevcuttur, diğer önlemler henüz beklemektedir. Çoğu kez ulaşım altyapısı zaten mevcuttur, oysa örneğin nihai yol yapımı veya münferit bağlantılar henüz eksiktir.
- Altyapısız: Altyapı tesisleri henüz yapılmamıştır. Altyapı katkı payı henüz doğmamıştır ve ancak daha sonra belediyenin tebliği yoluyla tahsil edilir.
Bu ayrım yalnızca yapısal açıdan önemli olmayıp gayrimenkul devir vergisi için de doğrudan sonuçlar doğurur. Görünüşte ucuz, altyapısız bir arsa satın alan kişi, henüz bekleyen altyapı katkı paylarını mutlaka hesabına dahil etmelidir, çünkü bunlar birkaç on bin avroya ulaşabilir.
NRW'de devir vergisi: temeller ve matrah
Gayrimenkul devir vergisi, bir arsa malik değiştirir değiştirmez doğar. Kuzey Ren-Vestfalya'da vergi oranı yüzde 6,5'tir ve böylece Almanya'daki en yüksekler arasındadır; NRW bu oranı 1 Ocak 2015'ten beri yüzde 6,5'e yükseltmektedir.
Vergi, sözde karşı edim üzerinden hesaplanır. Bunu § 8 ve § 9 GrEStG (Gayrimenkul Devir Vergisi Kanunu'nun 8 ve 9. maddeleri) düzenler. Normal arsa alımında karşı edim kural olarak kararlaştırılan satış bedelidir – alıcının, arsayı borçlanılan durumunda edinmek için yerine getirdiği tüm diğer edimler eklenir. Tam da bu noktada, altyapı masraflarının birlikte vergilenip vergilenmeyeceğine karar verilir.
Asıl soru: altyapı katkı payı matraha ne zaman aittir?
Federal Mali Mahkeme'nin (Bundesfinanzhof) içtihadına göre belirleyici olan, satış sözleşmesinin akdedildiği andaki altyapı durumu ve arsanın sözleşmeye göre hangi durumda borçlanıldığı sorusudur. Bir kural olarak şu söylenebilir:
- Zaten altyapılı arsa, altyapı katkı payı satış bedeline dahil: Arsa sözleşmenin akdedildiği anda fiilen zaten altyapılıysa, alımın konusu yalnızca altyapılı arsa olabilir. Altyapıya isabet eden satış bedeli kısmı o zaman ilke olarak gayrimenkul devir vergisinin matrahına aittir – ayrıca ayrıştırılmış gösterilmese bile.
- Belediyeye karşı henüz bekleyen, henüz doğmamış altyapı katkı paylarının üstlenilmesi: Altyapı sağlamakla yükümlü bir belediye henüz altyapısız bir arsayı satar ve alıcı gelecekteki altyapı katkı paylarını üstlenmeyi taahhüt ederse, içtihada göre kural olarak yalnızca altyapısız arsa edinimin konusudur. Bu gelecekteki katkı payları o zaman kural olarak gayrimenkul devir vergisinin matrahına sayılmaz.
Bu çizgiyi Federal Mali Mahkeme (Bundesfinanzhof) başka kararların yanı sıra 23 Şubat 2022 (II R 9/21) ve 28 Eylül 2022 (II R 32/20) tarihli kararlarıyla teyit etmiş ve sürdürmüştür. Ayrıntıda dikkat önemlidir: her zaman somut olaya bağlıdır – özellikle satıcının altyapı sağlamakla yükümlü bir belediye mi yoksa özel bir altyapı yüklenicisi mi olduğuna ve sözleşmeyle hangi arsa durumunun borçlanıldığına.
Belediye mi özel altyapı yüklenicisi mi – bu neden fark yaratır
İçtihat, arsanın kimden edinildiğine göre ayrım yapar.
- Altyapı sağlamakla yükümlü belediyeden edinim: Belediye kamu hukuku gereği altyapı sağlamakla yükümlüdür. Henüz altyapısız bir arsanın alıcısı, gelecekteki altyapı katkı paylarını ödeme yükümlülüğünü üstlenirse, kural olarak yalnızca altyapısız arsa alımın konusudur. Sonradan tebliğ yoluyla tahsil edilen katkı payları o zaman kural olarak gayrimenkul devir vergisi bakımından karşı edime ait değildir.
- Özel bir altyapı yüklenicisinden edinim: Özel bir altyapı yüklenicisi kendisinin altyapısını sağlayacağı bir arsayı satar ve altyapı masrafları satış bedeline dahilse, içtihada göre kural olarak altyapılı arsa borçlanılır. Altyapıya isabet eden pay o zaman karşı edimin parçasıdır ve gayrimenkul devir vergisine tabidir.
Bu ayrım somut sözleşmede her zaman bariz değildir. Bir satış sözleşmesinin vergisel açıdan nasıl sınıflandırılacağı, tam ifadeye ve koşullara bağlıdır. Somut olayınızın bağlayıcı değerlendirmesini mali müşaviriniz veya mali idare yapar.
Hesabınız için pratik sonuçlar
Kuraldan, bir arsa alımının planlanması için somut sonuçlar doğar:
- Altyapılı arsa: Burada altyapı katkı payı tipik olarak zaten satış bedeline dahil edilmiştir ve yüzde 6,5 gayrimenkul devir vergisiyle yüklenir. Avantajı: toplam masrafları en baştan bilirsiniz.
- Belediyeden altyapısız arsa: Satış bedeli çoğu kez daha düşüktür ve sonradan doğan altyapı katkı payları çoğunlukla gayrimenkul devir vergisine sayılmaz. Buna karşılık katkı payları size belediyenin bir tebliği yoluyla zaman farkıyla gelir ve ayrıca finanse edilmelidir.
- Satış sözleşmesinde şeffaflık: Noter satış sözleşmesinde arsanın hangi altyapı durumunda satıldığını ve hangi katkı paylarını kimin üstlendiğini açıkça belirtmek anlamlı olabilir. Bu, her iki taraf için ve vergisel sınıflandırma için netlik yaratır.
Yön gösterici bir hesap örneği: 400.000 avroluk bir satış bedelinde NRW'de 26.000 avro gayrimenkul devir vergisi doğar. Bu bedele zaten altyapılı bir arsa için 30.000 avroluk bir altyapı katkı payı dahilse, bu pay vergilenen karşı edimin parçasıdır. Buna karşın belediyeye karşı gelecekteki katkı payları üstlenilirse, bunlar belirtilen koşullar altında matrahın dışında kalabilir. Tam sınıflandırmayı her zaman somut olayda incelettirmeniz gerekir.
Düsseldorf ve NRW'de arsa satışı – yanınızda deneyimle
Bir arsanın altyapılı, kısmen altyapılı veya altyapısız olması yalnızca vergiyi değil, gerçekçi piyasa değerini de etkiler. Sağlam bir değerleme, altyapı durumunu, konumu ve imar hukukunu dikkate alır – ve adil bir fiyat ile sorunsuz bir satış için temel oluşturur.
Wolfgang Richter GmbH'nin bir kolu olarak, altmış yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya pazarındaki maliklere arsaların değerlemesinde ve satışında eşlik ediyoruz. Yıllar içinde 20.000'den fazla bağlantıdan oluşan gelişmiş bir ağ doğmuştur; bu ağ, arsaları ve uygun alıcıları gizli ve hedefe yönelik biçimde bir araya getirmemize yardımcı olur. İstek üzerine, büyük portalların dışında gizli bir pazarlama da bir seçenektir.
Şeffaf ve kişisel çalışıyoruz, her adımı anlaşılır biçimde açıklıyoruz ve projenizin vergisel çerçevesini de göz önünde bulundurmanızı sağlıyoruz. Somut olayınızın bağlayıcı vergisel değerlendirmesi için mali müşaviriniz yanınızdadır.
