Obniżenie czynszu i koszty eksploatacyjne: wady, rozliczenie i terminy

Obniżenie czynszu z tytułu wad wg § 536 BGB

Jeżeli mieszkanie ma wadę, która znosi lub ogranicza jego przydatność do użytku zgodnego z umową, najemca zgodnie z § 536 ust. 1 BGB jest z mocy ustawy zobowiązany jedynie do odpowiednio obniżonego czynszu. Obniżenie następuje automatycznie; nie trzeba o nie odrębnie wnioskować; rozstrzygające jest, że faktycznie istnieje istotna wada.

Typowe wady to na przykład awaria ogrzewania w chłodnej porze roku, utrzymująca się wilgoć lub pleśń, uszkodzona winda, szkody wodne lub znaczne, trwałe obciążenie hałasem. Jak wysokie jest obniżenie w danym przypadku, zależy od rodzaju, zakresu i czasu trwania uciążliwości i jest kwestią konkretnego przypadku. Nie istnieje ryczałtowa, powszechnie obowiązująca stawka.

• Pełne odpadnięcie czynszu, jeżeli przydatność jest całkowicie zniesiona (§ 536 ust. 1 zd. 1 BGB).
• Odpowiednie obniżenie, jeżeli przydatność jest jedynie ograniczona (§ 536 ust. 1 zd. 2 BGB).
• Bezskuteczne jest w lokalu mieszkalnym każde porozumienie odbiegające na niekorzyść najemcy (§ 536 ust. 4 BGB).

Dlaczego obniża się od czynszu brutto

Kwestią rozstrzygającą dla wynajmujących jest podstawa odniesienia obniżenia. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości obniżenie oblicza się nie od czynszu netto, lecz od czynszu brutto (Bruttomiete), czyli od czynszu podstawowego wraz z zaliczką na koszty eksploatacyjne i dodatkowe. To, czy koszty eksploatacyjne są należne jako ryczałt, czy jako zaliczka, jest przy tym bez znaczenia.

BGH rozstrzygnął to zarówno dla lokalu użytkowego (wyrok z 06.04.2005, XII ZR 225/03), jak i dla lokalu mieszkalnego (wyrok z 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Uzasadnieniem jest zasada ekwiwalentności prawa najmu: świadczeniu wynajmującego odpowiada całe świadczenie wzajemne najemcy; jeżeli to świadczenie jest zakłócone wadą, obniża się cały należny czynsz.

W praktyce oznacza to: przy obniżeniu na przykład o 20 procent cały czynsz brutto obniża się o 20 procent, a nie tylko czynsz netto. Najemcy powinni mimo to postępować ostrożnie, ponieważ zbyt wysokie lub nieuzasadnione obniżenie może prowadzić do zaległości czynszowych, a w skrajnym przypadku do wypowiedzenia. W razie wątpliwości zalecana jest zapłata z zastrzeżeniem.

Zgłoszenie wady i zabezpieczenie dowodów

Przesłanką uzasadnionego obniżenia jest z reguły to, że najemca zgłosił wadę. Zgodnie z § 536c BGB musi on wadę powstałą w czasie najmu niezwłocznie zgłosić wynajmującemu. Jeżeli zaniecha zgłoszenia w sposób zawiniony, nie może powoływać się na obniżenie w takim zakresie, w jakim wynajmujący bez zgłoszenia nie mógł zapewnić usunięcia wady, a ponadto staje się zobowiązany do naprawienia szkody.

Staranne udokumentowanie jest zatem ważne dla obu stron. Sprawdziły się:

• pisemne zgłoszenie wady z datą, dokładnym opisem i wezwaniem do usunięcia;
• zdjęcia lub nagrania, które dokumentują stan i okres;
• przy wadach ogrzewania lub wilgoci w miarę możliwości pomiary temperatury lub wilgotności;
• przechowywanie korespondencji i rozliczeń.

Dopiero po zgłoszeniu i stosownej możliwości usunięcia na wynajmującym spoczywa odpowiedzialność za przywrócenie stanu zgodnego z umową.

Kiedy obniżenie nie wchodzi w grę

Nie każda wada uprawnia do obniżenia. W kilku układach prawo do obniżenia jest wyłączone lub ograniczone:

• Wada nieistotna: jedynie nieznaczna uciążliwość pozostaje bez uwzględnienia wg § 536 ust. 1 zd. 3 BGB.
• Spowodowana przez najemcę: jeżeli najemca sam ponosi odpowiedzialność za wadę, na przykład pleśń wskutek nieprawidłowego ogrzewania i wietrzenia lub szkody wskutek niewłaściwego użytkowania, prawo do obniżenia nie przysługuje; przeciwnie, może on być zobowiązany do naprawienia szkody.
• Wiedza przy zawarciu umowy lub przyjęciu: jeżeli najemca zna wadę przy zawarciu umowy, prawa z § 536 BGB nie przysługują mu wg § 536b BGB. Jeżeli przyjmuje mieszkanie mimo znanej wady, nie zastrzegając sobie swoich praw, są one również wyłączone.
• Modernizacja energetyczna: przez okres trzech miesięcy obniżenie pozostaje bez uwzględnienia, o ile opiera się na modernizacji energetycznej (§ 536 ust. 1a BGB).

Wyjątek obowiązuje, jeżeli wynajmujący podstępnie zataił wadę; wówczas prawa najemcy zostają zachowane mimo wiedzy.

Zarzuty do rozliczenia kosztów eksploatacyjnych

Obok obniżenia rozliczenie kosztów eksploatacyjnych jest drugim częstym punktem sporu. Najemcy mogą sprawdzić i zakwestionować otrzymane rozliczenie. Sensowne jest sprawdzenie w kilku krokach:

1. Okres rozliczeniowy: czy obejmuje najwyżej dwanaście miesięcy i czy jest wyraźnie rozpoznawalny?
2. Pozycje podlegające rozliczeniu: czy ujęte są wyłącznie koszty eksploatacyjne w rozumieniu rozporządzenia o kosztach eksploatacyjnych, a nie koszty zarządu lub utrzymania?
3. Klucz podziału: czy jest stosowany zgodnie z umową i w sposób zrozumiały?
4. Zaliczki: czy faktycznie dokonane wpłaty są w pełni i prawidłowo odliczone?
5. Sposób obliczeń: czy sumy i udziały są rachunkowo prawidłowe?

Rozróżnia się błędy formalne, które dotyczą zrozumiałości i mogą prowadzić do bezskuteczności rozliczenia, oraz błędy materialne, które dotyczą jedynie merytorycznej prawidłowości i są korygowane. Zarzuty należy przekazać wynajmującemu konkretnie, na przykład co do błędnego klucza podziału, kosztów niepodlegających rozliczeniu lub błędów rachunkowych.

Wgląd w dowody i 12-miesięczny termin wg § 556 BGB

Aby najemcy mogli w ogóle sprawdzić rozliczenie, mają oni wg § 556 ust. 4 BGB roszczenie o to, by wynajmujący na żądanie udzielił im wglądu w dowody leżące u podstaw rozliczenia; wynajmujący może udostępnić dowody również elektronicznie. Wgląd następuje co do zasady tam, gdzie znajdują się dokumenty, a więc w lokalach wynajmującego lub zarządu nieruchomości. Ogólnego roszczenia o przesłanie kopii w lokalu mieszkalnym finansowanym swobodnie nie ma; jeżeli jednak osobisty wgląd jest dla najemcy niemożliwy do przyjęcia, wchodzi w grę przesłanie kopii za zwrotem kosztów.

Obie strony są związane terminami § 556 ust. 3 BGB:

• Wynajmujący musi przekazać rozliczenie najpóźniej do upływu dwunastego miesiąca po zakończeniu okresu rozliczeniowego (zd. 2).
• Po upływie tego terminu dopłata wynajmującego jest wyłączona, chyba że nie ponosi on odpowiedzialności za opóźnienie (zd. 3).
• Zarzuty najemcy należy podnieść najpóźniej do upływu dwunastego miesiąca po doręczeniu rozliczenia (zd. 5); później są one wyłączone, o ile najemca nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienie (zd. 6).

Nadpłata najemcy pozostaje niewzruszona przez termin: można jej żądać także wtedy, gdy wynajmujący rozliczył z opóźnieniem.

Prawo zatrzymania przy braku rozliczenia

Jeżeli wynajmujący nie rozlicza lub rozlicza z opóźnieniem, ma to dla niego odczuwalne skutki. Jeżeli dwunastomiesięczny termin zostanie uchybiony bez ważnego powodu, nie może on już żądać dopłaty ponad dokonane zaliczki; faktycznie powstałe koszty dodatkowe pozostają na nim.

Dopóki w ogóle nie istnieje prawidłowe rozliczenie, orzecznictwo przyznaje ponadto najemcom z reguły prawo zatrzymania bieżących zaliczek na koszty eksploatacyjne, dopóki wynajmujący nie rozliczy. Również przy odmowie wglądu w dowody najemca może zatrzymać żądaną dopłatę. Prawo zatrzymania nie zastępuje rozliczenia; gdy tylko rozliczenie jest prawidłowe, zatrzymaną kwotę należy odpowiednio wyrównać.

Dla wynajmujących wniosek jest jednoznaczny: terminowe, formalnie czyste i merytorycznie prawidłowe rozliczenie chroni przed utratą roszczenia, zatrzymaniem i sporem. To samo dotyczy szybkiego usunięcia zgłoszonych wad, które od początku ogranicza uzasadnione obniżenie.