Reducción de renta y gastos: defectos, liquidación y plazos

Reducción de renta por defectos según § 536 BGB

Si la vivienda tiene un defecto que anula o reduce su aptitud para el uso conforme al contrato, el inquilino, según el § 536 ap. 1 BGB, solo adeuda por ministerio de la ley una renta razonablemente rebajada. La reducción se produce de forma automática; no es preciso solicitarla por separado. Lo decisivo es que exista realmente un defecto considerable.

Defectos típicos son, por ejemplo, una avería de la calefacción en la estación fría, humedad o moho persistentes, un ascensor averiado, daños por agua o una contaminación acústica considerable y duradera. La cuantía de la reducción en cada caso depende del tipo, alcance y duración de la afectación y es una cuestión del caso concreto. No existe una cuota global de aplicación general.

• Pérdida total de la renta si la aptitud queda completamente anulada (§ 536 ap. 1 frase 1 BGB).
• Rebaja razonable si la aptitud solo está reducida (§ 536 ap. 1 frase 2 BGB).
• Nulo es, en vivienda, todo pacto que se aparte en perjuicio del inquilino (§ 536 ap. 4 BGB).

Por qué se reduce sobre la renta bruta

Una cuestión decisiva para los arrendadores es la magnitud de referencia de la reducción. Según la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo Federal, la reducción se calcula no sobre la renta neta sino sobre la renta bruta (Bruttomiete), es decir, sobre la renta base incluido el pago a cuenta de los gastos de explotación y accesorios. Que los gastos se adeuden como tanto alzado o como pago a cuenta es aquí indiferente.

El BGH lo decidió tanto para local comercial (sentencia de 06.04.2005, XII ZR 225/03) como para vivienda (sentencia de 20.07.2005, VIII ZR 347/04). El fundamento es el principio de equivalencia del derecho de arrendamiento: a la prestación del arrendador se contrapone la contraprestación íntegra del inquilino; si esa prestación está perturbada por un defecto, se reduce la totalidad de la renta adeudada.

Para la práctica esto significa: con una reducción de, por ejemplo, el 20 por ciento, se reduce la renta bruta íntegra en un 20 por ciento, no solo la renta neta. No obstante, los inquilinos deben proceder con prudencia, ya que una reducción excesiva o injustificada puede dar lugar a impagos de renta y, en casos extremos, a una rescisión. En caso de duda es aconsejable un pago bajo reserva.

Comunicar el defecto y asegurar los justificantes

Presupuesto de una reducción justificada es, por regla general, que el inquilino haya comunicado el defecto. Según el § 536c BGB, debe comunicar sin demora al arrendador un defecto que surja durante el arrendamiento. Si omite la comunicación de forma culpable, no puede invocar la reducción en la medida en que el arrendador no hubiera podido subsanarlo sin la comunicación, y además incurre en responsabilidad por daños.

Una documentación cuidadosa es, por ello, importante para ambas partes. Han demostrado ser eficaces:

• una comunicación de defectos por escrito con fecha, descripción precisa y requerimiento de subsanación;
• fotos o vídeos que acrediten el estado y el período;
• en defectos de calefacción o humedad, a ser posible, mediciones de temperatura o de humedad;
• conservación de la correspondencia y de las liquidaciones.

Solo tras la comunicación y una oportunidad razonable de subsanación recae sobre el arrendador la responsabilidad de restablecer el estado conforme al contrato.

Cuándo no procede una reducción

No todo defecto da derecho a la reducción. En varias constelaciones el derecho de reducción está excluido o limitado:

• Defecto irrelevante: una afectación solo leve queda sin consideración según el § 536 ap. 1 frase 3 BGB.
• Causado por el inquilino: si el inquilino es responsable del defecto, por ejemplo moho por calentar y ventilar de forma incorrecta o daños por un uso indebido, no existe derecho de reducción; al contrario, puede quedar obligado a indemnizar daños.
• Conocimiento al celebrar el contrato o al aceptar: si el inquilino conoce el defecto al celebrar el contrato, no le asisten los derechos del § 536 BGB conforme al § 536b BGB. Si acepta la vivienda pese a un defecto conocido sin reservarse sus derechos, estos quedan igualmente excluidos.
• Modernización energética: durante un período de tres meses queda sin consideración una reducción en la medida en que se base en una modernización energética (§ 536 ap. 1a BGB).

Rige una excepción si el arrendador ocultó el defecto con dolo; entonces se conservan los derechos del inquilino pese al conocimiento.

Objeciones a la liquidación de gastos

Además de la reducción, la liquidación de gastos es el segundo punto de litigio frecuente. Los inquilinos pueden comprobar y objetar una liquidación recibida. Es conveniente una comprobación en varios pasos:

1. Período de liquidación: ¿abarca como máximo doce meses y es claramente reconocible?
2. Partidas repercutibles: ¿se incluyen solo gastos de explotación en el sentido del Reglamento de Gastos de Explotación, pero no costes de administración o de mantenimiento?
3. Clave de reparto: ¿se aplica conforme al contrato y de manera comprensible?
4. Pagos a cuenta: ¿se han deducido íntegra y correctamente los pagos efectivamente realizados?
5. Cálculos: ¿son correctas aritméticamente las sumas y las cuotas?

Se distingue entre errores formales, que afectan a la comprensibilidad y pueden conllevar la nulidad de la liquidación, y errores materiales, que solo afectan a la exactitud del contenido y se corrigen. Las objeciones deben comunicarse al arrendador de forma concreta, por ejemplo sobre una clave de reparto incorrecta, costes no repercutibles o errores de cálculo.

Acceso a los justificantes y el plazo de 12 meses del § 556 BGB

Para que los inquilinos puedan siquiera comprobar una liquidación, tienen, según el § 556 ap. 4 BGB, derecho a que el arrendador les conceda, a petición, acceso a los justificantes subyacentes; el arrendador puede facilitar los justificantes también por vía electrónica. El acceso se realiza, en principio, allí donde se hallan los documentos, es decir, en las dependencias del arrendador o de la administración de la finca. No existe un derecho general a que se remitan copias en vivienda de financiación libre; ahora bien, si el acceso personal es inexigible para el inquilino, cabe la remisión de copias con reembolso de costes.

Ambas partes están vinculadas por los plazos del § 556 ap. 3 BGB:

• El arrendador debe comunicar la liquidación a más tardar al término del duodécimo mes tras el fin del período de liquidación (frase 2).
• Transcurrido ese plazo, queda excluida una reclamación adicional del arrendador, salvo que no sea responsable del retraso (frase 3).
• Las objeciones del inquilino deben hacerse valer a más tardar al término del duodécimo mes tras la recepción de la liquidación (frase 5); después quedan excluidas, salvo que el inquilino no sea responsable del retraso (frase 6).

Un saldo a favor del inquilino no se ve afectado por el plazo: puede reclamarse aun cuando el arrendador haya liquidado con retraso.

Derecho de retención ante la falta de liquidación

Si el arrendador no liquida o lo hace con retraso, ello tiene para él consecuencias palpables. Si se incumple el plazo de doce meses sin motivo válido, ya no puede reclamar un pago adicional más allá de los pagos a cuenta efectuados; los costes adicionales realmente incurridos quedan a su cargo.

Mientras no exista en absoluto una liquidación en regla, la jurisprudencia reconoce además a los inquilinos, de forma regular, un derecho de retención sobre los pagos a cuenta corrientes de los gastos de explotación hasta que el arrendador liquide. También ante la denegación del acceso a los justificantes puede el inquilino retener un pago adicional reclamado. El derecho de retención no sustituye a la liquidación; en cuanto se liquide correctamente, el importe retenido debe compensarse en consecuencia.

Para los arrendadores la conclusión es inequívoca: una liquidación puntual, formalmente impecable y materialmente correcta protege frente a la pérdida del crédito, la retención y el litigio. Lo mismo rige para la pronta subsanación de los defectos comunicados, que limita de entrada una reducción justificada.