Wer ein Haus verkaufen möchte, schließt mit dem Immobilienmakler einen Maklervertrag. Er legt fest, welche Leistungen erbracht werden, wie lange die Zusammenarbeit dauert und unter welchen Bedingungen eine Provision entsteht. Dabei gibt es verschiedene Vertragsarten mit jeweils eigenen Rechten und Pflichten. Wir erklären Ihnen neutral, welche Formen es gibt, was im Vertrag steht und welche gesetzlichen Schutzvorschriften für Sie als Verkäufer gelten.
Was ist ein Maklervertrag – und warum braucht er die Textform?
Mit dem Maklervertrag beauftragen Sie als Eigentümer einen Immobilienmakler damit, einen Käufer für Ihr Haus nachzuweisen oder den Kaufvertrag zu vermitteln. Die gesetzliche Grundlage bildet Paragraf 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Der Makler wird tätig, ohne dass für Sie sofort Kosten entstehen – sein Vergütungsanspruch hängt vom Erfolg ab.
Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses schreibt Paragraf 656a BGB die Textform vor. Der Vertrag muss also in lesbarer Form auf einem dauerhaften Datenträger festgehalten sein – ein unterschriebenes Schreiben genügt ebenso wie eine E-Mail. Eine rein mündliche Absprache ist unwirksam und begründet keinen Provisionsanspruch. Diese Vorgabe schützt beide Seiten und sorgt von Anfang an für klare Verhältnisse: Sie wissen genau, was vereinbart ist, bevor die Zusammenarbeit beginnt.
Die drei Arten von Maklerverträgen im Überblick
Im Gesetz ist nur der Maklervertrag allgemein geregelt. In der Praxis haben sich drei Formen herausgebildet, die sich vor allem darin unterscheiden, ob Sie weitere Makler beauftragen und ob Sie selbst einen Käufer suchen dürfen:
- Einfacher Maklerauftrag (Allgemeinauftrag): Sie dürfen mehrere Makler parallel beauftragen und auch selbst einen Käufer finden. Eine Provision wird nur fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich durch die Tätigkeit dieses Maklers zustande kommt.
- Alleinauftrag: Nur ein Makler wird mit der Vermarktung betraut, weitere Makler sind ausgeschlossen. Das Recht, selbst einen Käufer zu finden, bleibt in der Regel bestehen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, sich ernsthaft und nachweisbar um den Verkauf zu bemühen.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Wie der Alleinauftrag, jedoch mit einer Hinzuziehungsklausel. Sie verpflichten sich, auch selbst gefundene Interessenten über den Makler zu führen. So laufen alle Anfragen gebündelt beim Profi zusammen.
Was im Maklervertrag steht: Leistungen, Laufzeit, Kündigung
Ein klar formulierter Maklervertrag schafft Transparenz. Achten Sie darauf, dass folgende Punkte ausdrücklich geregelt sind:
- Vertragsart und Objekt: Bezeichnung als einfacher Auftrag oder (qualifizierter) Alleinauftrag sowie die genaue Angabe der Immobilie.
- Leistungen des Maklers: etwa Ermittlung eines marktgerechten Angebotspreises, Erstellung eines Exposés mit professionellen Fotos, Vermarktung über Portale und das eigene Netzwerk, Organisation von Besichtigungen, Prüfung von Unterlagen und Finanzierungsnachweisen sowie die Begleitung bis zum Notartermin.
- Laufzeit: Beginn und Dauer der Zusammenarbeit, beim Alleinauftrag häufig befristet auf einige Monate, oft mit der Möglichkeit einer Verlängerung.
- Provision: Höhe sowie der ausdrückliche Hinweis, dass sie nur im Erfolgsfall anfällt.
- Kündigung: Regelungen zur ordentlichen Beendigung sowie zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund.
Provision beim Verkauf: Erfolgsprinzip und hälftige Teilung
Die Provision folgt dem Erfolgsprinzip nach Paragraf 652 BGB: Sie entsteht nur, wenn der Kaufvertrag tatsächlich infolge der Maklertätigkeit zustande kommt, und wird üblicherweise mit der notariellen Beurkundung fällig. Kommt kein Vertrag zustande, fällt auch keine Provision an – das Risiko der Vorleistung trägt der Makler.
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten seit Ende 2020 besondere Verteilungsregeln. Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er die Provision nach Paragraf 656c BGB nur von beiden in gleicher Höhe verlangen. Beauftragt nur eine Seite den Makler, ist nach Paragraf 656d BGB eine Beteiligung der anderen Partei nur wirksam, wenn der Auftraggeber selbst mindestens in gleicher Höhe zahlt. Eine vollständige Abwälzung der Kosten auf nur eine Seite ist damit ausgeschlossen.
Ihr Widerrufsrecht als Verbraucher: 14 Tage
Schließen Sie den Maklervertrag als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers ab – etwa bei Ihnen zu Hause oder bei einer Besichtigung – oder im Fernabsatz, also ausschließlich per Telefon, E-Mail oder über das Internet, steht Ihnen ein Widerrufsrecht zu. Es ergibt sich aus Paragraf 312g BGB in Verbindung mit Paragraf 355 BGB.
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss. Den Widerruf erklären Sie formlos und ohne Angabe von Gründen, etwa per E-Mail oder Brief. Voraussetzung für den Fristbeginn ist, dass Sie ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden. Fehlt diese Belehrung, verlängert sich die Frist erheblich – bis zu zwölf Monate und 14 Tage. Wünschen Sie, dass der Makler bereits vor Ablauf der Frist tätig wird, muss er dafür Ihre ausdrückliche Zustimmung einholen und Sie über die Folgen aufklären.
Worauf Sie als Verkäufer beim Maklervertrag achten sollten
Bevor Sie unterschreiben, lohnt ein prüfender Blick auf einige Punkte:
- Leistungen konkret benannt: Allgemeine Floskeln sagen wenig aus. Lassen Sie sich auflisten, was der Makler tatsächlich für Sie übernimmt.
- Angemessene Laufzeit: Eine Befristung gibt dem Makler Zeit zur Vermarktung, ohne Sie unangemessen lange zu binden. Prüfen Sie automatische Verlängerungsklauseln.
- Erfolgsabhängige Provision: Die Vergütung sollte ausschließlich im Erfolgsfall anfallen. Vorab zu zahlende Pauschalen sind unüblich.
- Kündigungsregeln: Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist stets möglich, etwa bei dauerhafter Untätigkeit des Maklers.
- Textform und Widerrufsbelehrung: Beides muss vorhanden sein. Nehmen Sie sich die Zeit, den Vertrag in Ruhe zu lesen.
Vorteile eines qualifizierten Alleinauftrags – mit Richter an Ihrer Seite
Ein qualifizierter Alleinauftrag bündelt die Verantwortung bei einem Ansprechpartner, der sich vollständig auf Ihren Verkauf konzentriert. Weil alle Anfragen über den Makler laufen, behalten Sie den Überblick, vermeiden konkurrierende Inserate mit unterschiedlichen Preisen und schützen den Wert Ihrer Immobilie am Markt. Der Makler wiederum kann mit voller Kraft in die Vermarktung investieren, weil er weiß, dass seine Arbeit im Erfolgsfall honoriert wird.
Richter Immobilien-Transaktionen mit Sitz an der Königsallee 61 in Düsseldorf steht für faire, transparente Maklerverträge auf Erfolgsbasis. Mit über 60 Jahren am Düsseldorfer Markt und einem über die Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten begleiten wir Ihren Verkauf in NRW persönlich und verlässlich – mit klaren Vereinbarungen und ohne versteckte Bedingungen.
