Bir gayrimenkulü satmak çoğu mülk sahibi için gündelik bir işlem değil, yaşamlarının en büyük finansal kararlarından biridir. Bu yolun ayrıntılarıyla nasıl ilerlediğini bilmek bu yüzden daha da güven vericidir: gerçekçi ilk değer tespitinden pazarlamaya, oradan notere yapılan resmî tasdike ve anahtar teslimine kadar.
Bu rehber, sizi adım adım sürecin tamamından geçirir, tüm masrafları ve vergileri açıkça belirtir ve sonunda güvenle ve mümkün olan en iyi fiyata satış yapabilmeniz için nelere dikkat etmeniz gerektiğini gösterir — Düsseldorf'ta ve tüm Kuzey Ren-Vestfalya'da (NRW).
Her şeyi doğru fiyat belirler
Satış başarınızı hiçbir etken satış fiyatı kadar güçlü etkilemez. Fiyat çok yüksek belirlenirse, gayrimenkul piyasada bekler ve her geçen haftayla cazibesini yitirir — sonunda çoğu zaman değerinin altında satılır. Çok düşük bir fiyat ise doğrudan paranızı kaybetmenize yol açar.
Sağlam bir fiyat içgüdüye değil, verilere dayanır: fiilen elde edilen karşılaştırmalı fiyatlara, bilirkişi kurullarının resmî arsa rayiç değerlerine (BORIS NRW) ve ayrıca gayrimenkulünüzün konumuna, durumuna, oturma alanına ve enerji standardına. Bu nedenle sağlam temelli bir değerleme her zaman ilk adımdır — ve bizde sizin için ücretsiz ve yükümlülük doğurmayan bir hizmettir.
Yedi adımda satış süreci
Bir gayrimenkul satışı net bir süreci izler. Bu süreci bilen kişi kontrolü elinde tutar ve maliyetli hatalardan kaçınır:
- Belgeleri bir araya getirin — tapu kütüğü örneği, kadastro haritası, yapı belgeleri ve enerji kimlik belgesi temeli oluşturur.
- Gerçekçi fiyatı belirleyin — tahmin yerine verilere dayalı.
- Pazarlayın — iyi fotoğraflar ve enerji kimlik belgesinden gelen yasal zorunlu bilgilerle güçlü bir tanıtım dosyası (exposé).
- Görüntülemeler ve alıcı seçimi — ilgilenenlerin finansman onayının (ödeme gücü/bonite) kontrolü dahil.
- Satış sözleşmesi taslağı — sözleşmeyi noter hazırlar; tüketicilerin resmî tasdik öncesinde 14 günlük inceleme süresine hakları vardır.
- Noter randevusu — satış sözleşmesinin resmî tasdiki ve tapu kütüğüne devir şerhinin (Auflassungsvormerkung) tescili.
- Satış bedelinin ödenmesi ve teslim — ödemeden sonra zilyetlik devri ve nihayet tapu kütüğünde mülkiyetin devren tescili gerçekleşir.
Gerçekçi olarak, satış başlangıcından satış bedelinin ödenmesine kadar üç ila altı ay hesaba katmalısınız — piyasaya uygun bir fiyat ve iyi bir konumda süreç daha hızlı ilerler, özel nitelikli mülklerde ise daha uzun sürebilir.
Bu belgelere ihtiyacınız var
Eksiksiz belgeler, alıcılar ve bankalar nezdinde güven oluşturur ve satışı hissedilir biçimde hızlandırır. Bir ev veya kat mülkiyetli daire için genellikle şunlara ihtiyacınız vardır:
- güncel tapu kütüğü örneği ve kadastro haritası / vaziyet planı
- yapı belgeleri, kat planları ve bir oturma alanı hesabı
- geçerli enerji kimlik belgesi
- kat mülkiyetli dairelerde ayrıca kat irtifakı/mülkiyeti beyanı (Teilungserklärung), malik toplantısı tutanakları, işletme planı ve aidat hesap dökümleri
- modernizasyonlara ilişkin belgeler ve — kiraya verilmiş mülklerde — kira sözleşmeleri
Sizin durumunuzda tam olarak hangi belgelerin gerekli olduğunu memnuniyetle sizin için derler ve eksik belgeleri temin ederiz.
Satışın maliyeti nedir?
En büyük kalem genellikle emlakçı komisyonudur. 23 Aralık 2020'den bu yana, kat mülkiyetli dairelerin ve müstakil evlerin tüketicilere satışında ülke genelinde düzenlenmiştir (§§ 656c, 656d BGB, Alman Medeni Kanunu): Emlakçıyı mülk sahibi olarak siz görevlendiriyorsanız, masrafların en fazla yarısı alıcıya yansıtılabilir — bu durumda iki taraf da aynı payı öder. Kuzey Ren-Vestfalya'da (NRW) toplam komisyon genellikle satış bedelinin katma değer vergisi dahil %7,14'ü civarındadır, yani taraf başına yaklaşık %3,57. Emlakçı sözleşmesi en azından yazılı metin biçimini gerektirir.
Buna bir de toplamda satış bedelinin yaklaşık %1,5 ila %2'si tutarındaki noter ve tapu masrafları eklenir (§ 311b BGB, noter tarafından resmî tasdiki zorunlu kılar). Bunları genellikle alıcı üstlenir; satıcı olarak siz kural olarak yalnızca münhasıran sizin yararınıza olan masrafları ödersiniz — örneğin hâlâ tescilli bir ipoteğin (Grundschuld) terkini gibi. Enerji kimlik belgesi ise yalnızca küçük bir tutar olarak bütçeye yansır.
Satışta vergiler: spekülasyon süresi
Satışta vergi doğup doğmayacağı her şeyden önce spekülasyon süresine bağlıdır (§ 23 EStG, Gelir Vergisi Kanunu). Özel bir gayrimenkulün alımı ile satımı arasında on yıldan fazla süre varsa, kazanç vergiden muaftır.
On yıl içinde bile, gayrimenkulü bizzat oturarak kullandıysanız satış yine vergiden muaf kalır — ya edinimden bu yana kesintisiz olarak ya da satışın yapıldığı yılda ve ondan önceki iki takvim yılında. Kazanç vergiye tabiyse, kişisel gelir vergisi oranınızla vergilendirilir; yani bu, ayrı bir vergi türü değildir.
Tapu devir vergisi (Grunderwerbsteuer) NRW'de %6,5'tir ve satış sözleşmesinde neredeyse her zaman alıcıya yüklenir. Satışın vergisel açıdan tam olarak nasıl değerlendirileceği somut duruma bağlıdır — ayrıntıları en iyi kendi mali müşavirinizle netleştirirsiniz.
Enerji kimlik belgesi: satışta zorunlu
Satışta geçerli bir enerji kimlik belgesi yasal olarak zorunludur (§ 80 GEG, Bina Enerji Kanunu). Daha gayrimenkul ilanında en önemli enerji değerlerinin belirtilmesi gerekir (§ 87 GEG). Görüntüleme sırasında belgeyi talep edilmeden ibraz eder ve en geç sözleşme imzalanırken alıcıya teslim edersiniz.
Bu yükümlülükleri ihmal eden kişi, 10.000 avroya kadar para cezasıyla cezalandırılabilen bir kabahat işler. Bu nedenle geçerli bir belge için erkenden hazırlık yapın — gayrimenkulünüz için hangi türün doğru olduğunu size söyleriz.
Emlakçı ile, özel olarak mı yoksa diskret mi satmalı?
Kendi imkânlarınızla satış mümkündür, ancak zaman alıcı ve hataya açıktır: fiyat belirleme, belgeler, zorunlu bilgiler, görüntülemeler, ödeme gücü kontrolü ve sözleşme süreci tamamen size kalır. Deneyimli bir emlakçı tüm bunları sizden devralır, sizi maliyetli hatalardan korur ve profesyonel pazarlama sayesinde kural olarak daha yüksek bir fiyat elde eder.
Her satış kamuya açık vitrine ait değildir. Dilerseniz diskret bir yol da izleriz: Onlarca yılda oluşmuş, 20.000'den fazla adresten oluşan ağımızdaki uygun kişilere, kamuya açık ilan olmaksızın, hedefli biçimde ulaşırız. Bu yolla doğru alıcının bulunacağı garanti edilemez; bu nedenle, diskret bir satışın ne zaman anlamlı olduğunu, kamuya açık pazarlamanın ne zaman daha iyi bir fiyat getireceğini sizinle açıkça konuşuruz. Ayrıca, olası ilgililerin çevresini genişletmek için diğer emlakçılarla iş birliğine açığız. Bu süreçte kişisel olarak Klaudia Jossberger tarafından ilgilenilirsiniz.
