Bir gayrimenkul satan ya da satın alan kişi er ya da geç emlakçı ücreti kavramıyla karşılaşır; bu kavram çoğu zaman emlakçı komisyonu ya da simsariye (Almancada Maklerprovision veya Courtage) olarak da anılır. Peki Kuzey Ren-Vestfalya'da bu ücret ne kadardır, yasal düzenlemeden bu yana kim üstlenmektedir ve aslında ne zaman muaccel olmaktadır? En önemli bağlantıları sizin için açık ve anlaşılır biçimde açıklıyor, komisyonun ardında hangi hizmetlerin bulunduğunu gösteriyoruz; böylece iyi bir emlakçı desteğinin değerini doğru biçimde değerlendirebilirsiniz.
Emlakçı ücreti nedir ve NRW'de ne kadardır?
Emlakçı ücreti, bir emlak danışmanının bir satış fırsatının başarılı biçimde aracılık edilmesi ya da gösterilmesi karşılığında aldığı ücrettir. Emlakçı komisyonu ve simsariye (Almancada Maklerprovision veya Courtage) kavramları aynı şeyi ifade eder. Satışta tutar için yasal bir yüzde belirlemesi ya da sabit bir üst sınır yoktur; komisyon, yerel teamüllere ve kararlaştırılan hizmete göre belirlenir.
Kuzey Ren-Vestfalya'da olağan toplam komisyon, yüzde 19 katma değer vergisi dâhil olmak üzere satış bedelinin yaklaşık yüzde 7,14'ü kadardır. 2020 sonundaki yasal düzenlemeden bu yana, bir dairenin ya da bir müstakil evin bir tüketiciye satışında bu tutar kural olarak paylaştırılır; böylece her bir tarafa yaklaşık yüzde 3,57 düşer. Yönlendirme amaçlı bir örnek: 500.000 avroluk bir satış bedelinde toplam komisyon yaklaşık 35.700 avro, yani taraf başına yaklaşık 17.850 avro tutar.
Önemli olan, bütüne bakmaktır: komisyon tek başına durmaz, satışın başarısını belirleyen bir hizmetler bütününü temsil eder. Bu karşılığın neden ibaret olduğunu aşağıda ayrıntılı biçimde açıklıyoruz.
Aralık 2020'den bu yana yasal paylaşım
23 Aralık 2020'den bu yana, bir dairenin ya da bir müstakil evin bir tüketiciye satılması hâlinde emlakçı masraflarının paylaşımı için açık yasal kurallar geçerlidir. Bu kurallar, Alman Medeni Kanunu'nun (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB, Alman özel hukukunun merkezî kanunu) 656c ve 656d maddelerinde yer almaktadır.
Emlakçı her iki taraf için, yani hem satıcı hem de alıcı için faaliyet gösteriyorsa, BGB'nin 656c maddesi uyarınca her iki taraf yalnızca eşit tutarda ödeme yükümlülüğü altına girebilir. Bunu dolanan bir anlaşma geçersizdir. Uygulamada bu, bilinen yarı yarıya paylaşıma yol açar.
Başlangıçta yalnızca bir taraf, çoğunlukla malik emlakçıya görev verirse, BGB'nin 656d maddesi devreye girer: diğer taraf bu durumda masraflara en fazla işi veren kadar eşit tutarda, yani azami yarısı oranında ortak edilebilir. Ayrıca bu pay, ancak ilk işi verenin kendi komisyonunu ispatlanır biçimde ödemiş olması hâlinde muaccel olur. Bu kurallar adil ve şeffaf bir paylaşım sağlar ve tam da bu çerçevede çalışıyoruz.
Emlakçı ücreti ne zaman muaccel olur?
Emlakçı komisyonunun en önemli özelliklerinden biri, başarı ilkesi olarak adlandırılan ilkedir. BGB'nin 652. maddesi uyarınca emlakçı ücretine ilişkin talep yalnızca satış sözleşmesi gerçekten emlakçının faaliyeti sonucunda kurulduğunda doğar. Bir sözleşme kurulmazsa, komisyon da doğmaz.
Malik olarak sizin için bu, önemli ölçüde bir güvence anlamına gelir: görevlendirmeyle hiçbir malî risk üstlenmezsiniz. Ödemeyi ancak satışın somut başarısı tetikler. Komisyon, olağan olarak satış sözleşmesinin noter onayıyla muaccel olur. Emlakçı, değerlemeyi, pazarlamayı ve tüm hazırlık adımlarını dolayısıyla peşinen yerine getirir; ücreti ise ancak sizin için önem taşıyan sonuçla hak eder.
Aracılık sözleşmesi metin şeklini gerektirir
Bir dairenin ya da bir müstakil evin satışına ilişkin bir aracılık sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, kanun reformdan bu yana metin şeklini öngörür. Bunu BGB'nin 656a maddesi düzenler.
Metin şekli, anlaşmanın okunabilir biçimde kalıcı bir veri taşıyıcısı üzerinde sabitlenmiş olması gerektiği anlamına gelir; bu, imzalı bir yazı olabileceği gibi, bir e-posta da gereklilikleri karşılar. Buna karşılık yalnızca sözlü bir anlaşma yeterli değildir ve hiçbir komisyon talebine temel oluşturmaz. Bu kural her iki tarafı korur, çünkü daha en baştan açık ve izlenebilir ilişkiler sağlar. Malik olarak sizin için bu şu anlama gelir: iş birliği başlamadan önce neyin kararlaştırıldığını tam olarak bilirsiniz.
Kiralamada emlakçı ücreti: görevlendiren öder ilkesi
Konut kiralamasında, satıştan belirgin biçimde ayrılan kendine özgü kurallar geçerlidir. Burada, Konut Aracılığı Kanunu'nun (Wohnungsvermittlungsgesetz, WoVermRG, konut kiralamasına aracılığı düzenleyen kanun) 2. maddesi uyarınca görevlendiren öder ilkesi (Bestellerprinzip, emlakçıya görev veren kişinin masrafı üstlenmesi kuralı) geçerlidir: emlakçıya görev veren, ödemeyi de yapar. Kural olarak uygun bir kiracı bulmak için emlakçıyı devreye sokan taraf kiraya veren olduğundan, komisyonu da olağan olarak kiraya veren üstlenir.
Emlakçı, konut arayan kişiden ancak bu kişinin emlakçıyı yalnızca kendi arama görevlendirmesine dayanarak devreye sokmuş olması hâlinde bir ücret talep edebilir. Ve o zaman bile tutar sınırlıdır: Konut Aracılığı Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca konut arayan kişiden alınacak komisyon en fazla iki aylık kira, işletme giderleri hariç, yani net soğuk kira esas alınarak, artı katma değer vergisi tutarında olabilir. Kiralamadaki aracılık sözleşmesi de metin şeklini gerektirir.
Emlakçı ücretinin sunduğu karşılık
Komisyon soyut bir kalem değildir; satışın başarısını ve elde edilen fiyatı belirleyen birçok somut hizmeti temsil eder. Başlıca görevler arasında şunlar yer alır:
- Gerçekçi değerleme: piyasaya uygun fiyatın sağlam temellere dayanan bir değerlendirmesi; bu, hem çok hızlı ve çok düşük belirlenen satışları hem de ilgilenenleri ürküten abartılı beklentileri önler.
- Belgelerin hazırlanması: tapu kaydı suretinin, kat planlarının, konut alanı hesabının ve enerji kimlik belgesinin temin edilmesi ve incelenmesi; böylece satış sağlam bir zemine oturur.
- Profesyonel pazarlama: etkileyici bir tanıtım dosyası, yüksek kaliteli fotoğraflar ve uygun ilgilenenlere hedefli erişim; istenirse büyük portalların dışında, gizlilik içinde de.
- Yer gösterimlerinin düzenlenmesi: ciddi ilgilenenlerin ön elemesi ve randevuların gerçekleştirilmesi; bu, sizi zamandan ve zahmetten kurtarır.
- Müzakerelerin yürütülmesi: taraflar arasında mümkün olan en iyi fiyatın ve sürdürülebilir koşulların müzakere edilmesi.
- Sözleşme desteği: satış sözleşmesi taslağının noterlikle uyumlandırılması ve onay ile teslime kadar refakat.
Deneyimli bir refakat bu sayede kendini fazlasıyla amorti edebilir; örneğin daha yüksek bir satış fiyatı, hukukî konularda daha fazla güvence ve hissedilir bir zaman tasarrufu yoluyla. Komisyonun ardındaki değer tam da buradadır.
Satışınız deneyimli ellerde, Richter yanınızda
Emlakçı ücreti sonuçta bir karşılık meselesidir: ücretim karşılığında ne elde ediyorum ve değiyor mu? Wolfgang Richter GmbH'nin bir kolu olarak, altmış yılı aşkın süredir Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya pazarında maliklere refakat ediyoruz. Yıllar içinde, alıcıları ve uygun gayrimenkulleri gizlilik içinde ve hedefe yönelik biçimde bir araya getirmemize yardımcı olan, 20.000'i aşkın temastan oluşan köklü bir ağ oluştu.
Başarı ilkesine göre çalıştığımız için, ücretimizi ancak satışınız başarıyla tamamlandığında hak ederiz. O zamana kadar peşinen çalışırız; değerleme, pazarlama, müzakere ve noter onayına kadar refakatle. Şeffaf, kişisel ve her adımı anlamanız beklentisiyle.
İster satmak ister kiraya vermek isteyin: bizimle iletişime geçin. Sorularınız için zaman ayırır ve sizinle birlikte durumunuza uygun yolu buluruz.
