Kto chce sprzedać dom, zawiera z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami umowę pośrednictwa (Maklervertrag). Określa ona, jakie usługi są świadczone, jak długo trwa współpraca oraz pod jakimi warunkami powstaje prowizja. Istnieją przy tym różne rodzaje umów, każdy z własnymi prawami i obowiązkami. Wyjaśniamy Państwu neutralnie, jakie formy istnieją, co znajduje się w umowie oraz jakie ustawowe przepisy ochronne obowiązują Państwa jako sprzedającego.
Czym jest umowa pośrednictwa i dlaczego wymaga formy tekstowej?
Umową pośrednictwa (Maklervertrag) Państwo jako właściciel zlecają pośrednikowi w obrocie nieruchomościami wskazanie nabywcy Państwa domu lub pośrednictwo przy zawarciu umowy kupna. Podstawę prawną stanowi paragraf 652 niemieckiego kodeksu cywilnego (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Pośrednik podejmuje działania bez tego, by od razu powstały dla Państwa koszty – jego roszczenie o wynagrodzenie zależy od sukcesu.
Dla sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego paragraf 656a BGB przewiduje formę tekstową (Textform). Umowa musi więc być utrwalona w czytelnej formie na trwałym nośniku – wystarczy zarówno podpisane pismo, jak i wiadomość e-mail. Czysto ustne uzgodnienie jest bezskuteczne i nie uzasadnia żadnego roszczenia o prowizję. Wymóg ten chroni obie strony i od początku zapewnia jasne warunki: wiedzą Państwo dokładnie, co zostało uzgodnione, zanim rozpocznie się współpraca.
Trzy rodzaje umów pośrednictwa w skrócie
W ustawie uregulowana jest tylko umowa pośrednictwa w sposób ogólny. W praktyce wykształciły się trzy formy, które różnią się przede wszystkim tym, czy mogą Państwo zlecić sprzędaż kolejnym pośrednikom oraz czy mogą Państwo sami szukać nabywcy:
- Zlecenie zwykłe (Allgemeinauftrag): mogą Państwo zlecić sprawę równolegle kilku pośrednikom, a także sami znaleźć nabywcę. Prowizja jest należna tylko wtedy, gdy umowa kupna rzeczywiście dojdzie do skutku dzięki działalności tego pośrednika.
- Zlecenie na wyłączność (Alleinauftrag): ze sprzedażą zostaje powierzony tylko jeden pośrednik, pozostali pośrednicy są wykluczeni. Prawo do samodzielnego znalezienia nabywcy z reguły pozostaje. W zamian pośrednik zobowiązuje się do poważnych i wykazalnych starań o sprzedaż.
- Kwalifikowane zlecenie na wyłączność (qualifizierter Alleinauftrag): jak zlecenie na wyłączność, lecz z klauzulą włączenia pośrednika. Zobowiązują się Państwo do kierowania również samodzielnie znalezionych zainteresowanych przez pośrednika. W ten sposób wszystkie zapytania spływają zbiorczo do profesjonalisty.
Co zawiera umowa pośrednictwa: usługi, czas trwania, wypowiedzenie
Jasno sformułowana umowa pośrednictwa tworzy przejrzystość. Proszę zwrócić uwagę, aby następujące punkty były wyraźnie uregulowane:
- Rodzaj umowy i przedmiot: określenie jako zlecenie zwykłe lub (kwalifikowane) zlecenie na wyłączność oraz dokładne wskazanie nieruchomości.
- Usługi pośrednika: na przykład ustalenie rynkowej ceny ofertowej, sporządzenie ekspozycji ofertowej (Exposé) z profesjonalnymi zdjęciami, sprzedaż za pośrednictwem portali i własnej sieci kontaktów, organizacja oględzin, weryfikacja dokumentów i potwierdzeń finansowania oraz wsparcie aż do terminu u notariusza.
- Czas trwania: rozpoczęcie i czas trwania współpracy, przy zleceniu na wyłączność często ograniczony do kilku miesięcy, niejednokrotnie z możliwością przedłużenia.
- Prowizja: jej wysokość oraz wyraźna wzmianka, że należna jest tylko w przypadku sukcesu.
- Wypowiedzenie: postanowienia dotyczące zwykłego zakończenia oraz nadzwyczajnego wypowiedzenia z ważnego powodu.
Prowizja przy sprzedaży: zasada sukcesu i podział po połowie
Prowizja kieruje się zasadą sukcesu (Erfolgsprinzip) według paragrafu 652 BGB: powstaje tylko wtedy, gdy umowa kupna rzeczywiście dojdzie do skutku wskutek działalności pośrednika, i z reguły staje się wymagalna z chwilą notarialnego poświadczenia. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, nie powstaje też żadna prowizja – ryzyko świadczenia z góry ponosi pośrednik.
Przy sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego konsumentowi obowiązują od końca 2020 roku szczególne zasady podziału. Jeśli pośrednik działa dla obu stron, według paragrafu 656c BGB może żądać prowizji tylko od obu w równej wysokości. Jeśli pośrednika zleca tylko jedna strona, według paragrafu 656d BGB udział drugiej strony jest skuteczny tylko wtedy, gdy sam zleceniodawca zapłaci co najmniej w tej samej wysokości. Tym samym wykluczone jest całkowite przerzucenie kosztów tylko na jedną stronę.
Państwa prawo odstąpienia jako konsumenta: 14 dni
Jeśli zawierają Państwo umowę pośrednictwa jako konsument poza lokalem przedsiębiorstwa pośrednika – na przykład u Państwa w domu lub podczas oględzin – albo na odległość, czyli wyłącznie przez telefon, e-mail lub przez internet, przysługuje Państwu prawo odstąpienia. Wynika ono z paragrafu 312g BGB w związku z paragrafem 355 BGB.
Termin odstąpienia wynosi 14 dni od zawarcia umowy. Odstąpienie składają Państwo nieformalnie i bez podawania przyczyn, na przykład przez e-mail lub list. Warunkiem rozpoczęcia biegu terminu jest, by zostali Państwo należycie pouczeni o swoim prawie odstąpienia. Jeśli tego pouczenia brak, termin znacznie się wydłuża – do dwunastu miesięcy i 14 dni. Jeśli życzą sobie Państwo, aby pośrednik podjął działania już przed upływem terminu, musi on uzyskać w tym celu Państwa wyraźną zgodę i pouczyć Państwa o następstwach.
Na co powinni Państwo jako sprzedający zwrócić uwagę w umowie pośrednictwa
Zanim Państwo podpiszą, warto przyjrzeć się kilku punktom:
- Konkretnie nazwane usługi: ogólnikowe frazy mówią niewiele. Proszę poprosić o wyliczenie, co pośrednik rzeczywiście przejmuje dla Państwa.
- Odpowiedni czas trwania: ograniczenie czasowe daje pośrednikowi czas na sprzedaż, nie wiążąc Państwa nieproporcjonalnie długo. Proszę sprawdzić klauzule automatycznego przedłużenia.
- Prowizja zależna od sukcesu: wynagrodzenie powinno być należne wyłącznie w przypadku sukcesu. Ryczałty płatne z góry są nietypowe.
- Zasady wypowiedzenia: wypowiedzenie z ważnego powodu jest zawsze możliwe, na przykład przy trwałej bezczynności pośrednika.
- Forma tekstowa i pouczenie o odstąpieniu: oba muszą być obecne. Proszę znaleźć czas, by spokojnie przeczytać umowę.
Zalety kwalifikowanego zlecenia na wyłączność – z Richter u Państwa boku
Kwalifikowane zlecenie na wyłączność (qualifizierter Alleinauftrag) skupia odpowiedzialność u jednej osoby kontaktowej, która w pełni koncentruje się na Państwa sprzedaży. Ponieważ wszystkie zapytania przechodzą przez pośrednika, zachowują Państwo orientację, unikają konkurujących ogłoszeń z różnymi cenami i chronią wartość swojej nieruchomości na rynku. Pośrednik z kolei może z pełną siłą inwestować w sprzedaż, ponieważ wie, że jego praca zostanie wynagrodzona w przypadku sukcesu.
Richter Immobilien-Transaktionen z siedzibą przy Königsallee 61 w Düsseldorfie to uczciwe, przejrzyste umowy pośrednictwa na zasadzie sukcesu. Z ponad 60 latami na rynku w Düsseldorfie i rozrosłą przez dziesięciolecia siecią ponad 20.000 kontaktów towarzyszymy Państwa sprzedaży w Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW) osobiście i niezawodnie – z jasnymi ustaleniami i bez ukrytych warunków.
