Quien desea vender una casa celebra con el agente inmobiliario un contrato de corretaje (Maklervertrag). Este establece qué servicios se prestan, cuánto dura la colaboración y bajo qué condiciones surge una comisión. Existen distintos tipos de contrato, cada uno con sus propios derechos y obligaciones. Le explicamos de forma neutral qué modalidades existen, qué figura en el contrato y qué disposiciones legales de protección se aplican a usted como vendedor.
¿Qué es un contrato de corretaje y por qué requiere la forma textual?
Con el contrato de corretaje (Maklervertrag) usted, como propietario, encarga a un agente inmobiliario que le acredite un comprador para su casa o que medie en el contrato de compraventa. La base legal es el artículo 652 del Código Civil alemán (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). El agente actúa sin que para usted surjan costes de inmediato: su derecho a la remuneración depende del éxito.
Para la venta de un piso o de una vivienda unifamiliar, el artículo 656a BGB exige la forma textual (Textform). El contrato debe constar, por tanto, en forma legible en un soporte duradero: basta tanto un escrito firmado como un correo electrónico. Un acuerdo meramente verbal es ineficaz y no fundamenta ningún derecho a comisión. Esta exigencia protege a ambas partes y garantiza condiciones claras desde el principio: usted sabe exactamente qué se ha acordado antes de que comience la colaboración.
Los tres tipos de contrato de corretaje de un vistazo
En la ley solo se regula el contrato de corretaje en términos generales. En la práctica se han ido formando tres modalidades que se diferencian sobre todo en si usted puede encargar a más agentes y en si usted mismo puede buscar un comprador:
- Encargo de corretaje simple (Allgemeinauftrag): usted puede encargar a varios agentes en paralelo y también encontrar un comprador por sí mismo. La comisión solo se devenga si el contrato de compraventa se concluye efectivamente gracias a la actividad de este agente.
- Encargo exclusivo (Alleinauftrag): solo se encomienda la comercialización a un agente; quedan excluidos otros agentes. El derecho a encontrar usted mismo un comprador se mantiene por regla general. A cambio, el agente se compromete a esforzarse de forma seria y demostrable por la venta.
- Encargo exclusivo cualificado (qualifizierter Alleinauftrag): igual que el encargo exclusivo, pero con una cláusula de remisión. Usted se compromete a conducir también a través del agente a los interesados que encuentre por sí mismo. Así, todas las consultas confluyen de forma agrupada en el profesional.
Qué figura en el contrato de corretaje: servicios, duración, resolución
Un contrato de corretaje claramente redactado crea transparencia. Asegúrese de que los siguientes puntos estén regulados expresamente:
- Tipo de contrato y objeto: la designación como encargo simple o encargo exclusivo (cualificado), así como la indicación exacta del inmueble.
- Servicios del agente: por ejemplo, la determinación de un precio de oferta acorde al mercado, la elaboración de un dosier (Exposé) con fotos profesionales, la comercialización a través de portales y de la red propia, la organización de visitas, la revisión de documentos y justificantes de financiación, así como el acompañamiento hasta la cita notarial.
- Duración: el inicio y la duración de la colaboración, en el encargo exclusivo con frecuencia limitada a unos meses, a menudo con la posibilidad de una prórroga.
- Comisión: su importe, así como la indicación expresa de que solo se devenga en caso de éxito.
- Resolución: regulaciones sobre la terminación ordinaria, así como sobre la resolución extraordinaria por causa justificada.
Comisión en la venta: principio del éxito y reparto por mitades
La comisión sigue el principio del éxito (Erfolgsprinzip) conforme al artículo 652 BGB: solo surge si el contrato de compraventa se concluye efectivamente a consecuencia de la actividad del agente, y suele devengarse con la formalización notarial. Si no se concluye ningún contrato, tampoco se devenga comisión alguna: el riesgo de la prestación anticipada lo soporta el agente.
En la venta de un piso o de una vivienda unifamiliar a un consumidor rigen, desde finales de 2020, reglas especiales de reparto. Si el agente actúa para ambas partes, conforme al artículo 656c BGB solo puede exigir la comisión a ambas por igual importe. Si solo una parte encarga al agente, conforme al artículo 656d BGB una participación de la otra parte solo es eficaz si el propio comitente paga al menos el mismo importe. Con ello queda excluido un traslado completo de los costes a una sola parte.
Su derecho de desistimiento como consumidor: 14 días
Si usted celebra el contrato de corretaje como consumidor fuera de los locales comerciales del agente —por ejemplo, en su domicilio o durante una visita— o a distancia, es decir, exclusivamente por teléfono, correo electrónico o a través de internet, le asiste un derecho de desistimiento. Se deriva del artículo 312g BGB en relación con el artículo 355 BGB.
El plazo de desistimiento es de 14 días desde la celebración del contrato. Usted declara el desistimiento de forma informal y sin indicar motivos, por ejemplo por correo electrónico o carta. Requisito para el inicio del plazo es que se le haya informado debidamente sobre su derecho de desistimiento. Si falta esa información, el plazo se prolonga considerablemente: hasta doce meses y 14 días. Si usted desea que el agente actúe ya antes de que expire el plazo, este debe recabar para ello su consentimiento expreso e informarle de las consecuencias.
En qué debe fijarse usted como vendedor en el contrato de corretaje
Antes de firmar, conviene examinar con detenimiento algunos puntos:
- Servicios concretamente designados: las fórmulas genéricas dicen poco. Pídale que le detalle qué asume realmente el agente por usted.
- Duración adecuada: una limitación temporal da al agente tiempo para la comercialización sin vincularle a usted de forma desproporcionadamente larga. Revise las cláusulas de prórroga automática.
- Comisión dependiente del éxito: la remuneración debería devengarse exclusivamente en caso de éxito. Las cantidades a tanto alzado pagaderas por adelantado son inhabituales.
- Reglas de resolución: la resolución por causa justificada siempre es posible, por ejemplo ante la inactividad permanente del agente.
- Forma textual e información sobre el desistimiento: ambas deben estar presentes. Tómese el tiempo de leer el contrato con calma.
Ventajas de un encargo exclusivo cualificado, con Richter a su lado
Un encargo exclusivo cualificado (qualifizierter Alleinauftrag) concentra la responsabilidad en un único interlocutor que se centra por completo en su venta. Como todas las consultas pasan por el agente, usted mantiene la visión de conjunto, evita anuncios competidores con precios distintos y protege el valor de su inmueble en el mercado. El agente, a su vez, puede invertir con toda su fuerza en la comercialización, porque sabe que su trabajo se remunerará en caso de éxito.
Richter Immobilien-Transaktionen, con sede en Königsallee 61 en Düsseldorf, representa contratos de corretaje justos y transparentes sobre la base del éxito. Con más de 60 años en el mercado de Düsseldorf y una red crecida a lo largo de las décadas con más de 20.000 contactos, acompañamos su venta en Renania del Norte-Westfalia (NRW) de forma personal y fiable, con acuerdos claros y sin condiciones ocultas.
