Ev satarken emlakçıyı değiştirmek: sözleşme ve önceki alıcı adayları

Değişikliğin hangi sorunu çözmesini istediğinizi belirleyin

Eviniz haftalardır ilanda duruyor, yapılan geziler bir teklife dönüşmüyor ve satışın durumu hakkında ancak siz sorunca bilgi alıyorsunuz. Böyle bir durumda başka bir emlakçı aramak anlaşılır bir karardır. Yine de önce hangi sonucun değişmesini istediğinizi belirleyin. Aynı fotoğrafların, eksik belgelerin ve yeterince açıklanmayan fiyatın altına başka bir firma adı yazılması, alıcıların kararını tek başına değiştirmeyebilir. Yeni bir başlangıç için önce mevcut engellerin görünür olması gerekir.

Şimdiye kadarki faaliyetlerin somut bir dökümünü isteyin. İlan ne zaman yayımlandı, kaç kişi gerçekten bilgi istedi, hangi geziler yapıldı, hangi teklifler geldi ve görüşmeler neden durdu? Hiç talep gelmemesiyle çok sayıda uygunsuz talep gelmesi aynı sorun değildir. Evi gördükten sonra vazgeçen kişilerin soruları da ayrıca değerlendirilmelidir. Bu bilgiler fiyat, binanın durumu veya teslim zamanı konusunda ipucu verebilir; ancak tek bir sayı kesin nedeni göstermez.

Yapılan işi sözleşmede gerçekten üstlenilen görevlerle karşılaştırın. Örneğin düzenli bilgilendirme sözü tutulmamış mı, bildirdiğiniz yanlış alan bilgisi ilanda bırakılmış mı, görüşülmeden ziyaret saati belirlenmiş mi? Tarihleri, ilgili anlaşmayı ve gerçekleşen durumu kaydedin. Henüz satış olmaması nedeniyle duyulan memnuniyetsizlik ile belirli bir yükümlülüğün ihlal edildiğini gösteren belge farklı şeylerdir. Bu ayrım daha sonraki görüşmelerde de işinizi kolaylaştırır.

Sonrasında iki yol arasında daha bilinçli karar verebilirsiniz: mevcut iş birliğini somut önlemlerle düzeltmek veya düzenli bir geçiş hazırlamak. Devam edecekseniz yapılacak işi, sorumluyu ve değerlendirme zamanını belirleyin. Güven kalmadıysa bu tespitler yeni emlakçıya vereceğiniz görevin temelini oluşturur. Böylece eksik planlar, belirsiz taşınma tarihi veya dayanağı olmayan fiyat beklentisi çözülmeden bir sonraki satış dönemine taşınmaz; yeni kişi neyi iyileştirmesi gerektiğini baştan bilir.

Ana sözleşmeyi, eklerini ve yetkili kişileri birlikte inceleyin

Ana belgeyi, ek anlaşmaları, genel işlem koşullarını, kabul yazışmalarını ve sonraki değişiklikleri bir araya getirin. Sözleşmenin tarafının kim olduğunu ve maliklerin adına kimin hareket edebildiğini kontrol edin. Eşlerden birinin şimdiye kadar emlakçıyla konuşmuş olması, bütün ortak malikleri bağlama yetkisine sahip olduğunu kendiliğinden göstermez. Fesih bildiriminin de doğru taraf veya uygun temsil yetkisi bulunan kişi tarafından yapılması gerekir. Günlük iletişim ile hukuki temsil aynı konu değildir.

Almanya’da sıradan bir emlakçılık görevlendirmesi başka emlakçılara da iş verilmesine genel olarak izin verebilir. Alleinauftrag denilen münhasır görevlendirme ise çoğunlukla bunu sınırlar. Ek hükümler, sizin bulduğunuz alıcı adaylarını da görevlendirilen emlakçıya yönlendirmenizi isteyebilir. Belirleyici olan sözleşmenin başlığı değil, geçerli içeriğidir. Yönlendirme veya ücret hükümleri anlaşılmıyorsa ikinci bir görevlendirmeden önce avukat değerlendirmesi alın. Temel ayrımları ev satışı için emlakçılık sözleşmesi rehberi açıklar.

Bir dairenin veya tek ailelik evin satın alınmasına yönelik fırsatın gösterilmesi ya da aracılık için yapılan sözleşmelerde Alman Medeni Kanunu BGB § 656a Textform şartını öngörür. Bu, okunabilir beyanın kalıcı bir ortamda bulunması anlamına gelir; uygun bir e-posta anlaşması da bu koşulu karşılayabilir. Her durumda elle atılmış imza demek değildir. Özel düzenlemeyi her arsaya veya çok daireli binaya incelemeden uygulamayın.

Başlangıç tarihini, süreyi, uzama hükmünü, fesih süresini, komisyonu ve kararlaştırılmış masrafları işaretleyin. Bir ek eksikse veya iki sürüm çelişiyorsa yeni başlangıç tarihi vermeden önce farkı çözün. Sözleşmenin kurulma biçimi, fesih bildiriminin nasıl yapılacağı sorusunu da otomatik olarak yanıtlamaz. Takvime yazacağınız bitiş tarihi bütün ilgili belgeler üzerinden belirlenmelidir; yalnızca ilk sayfada gördüğünüz ay sayısına dayanmak geçişte gereksiz belirsizlik yaratabilir.

Sözleşmeyi uygun yoldan ve belgelenebilir biçimde bitirin

Belirli süreli bir görevlendirme, her zaman ek işlem olmadan sona ermez. Zamanında fesih bildirilmezse uzamayı öngören bir hüküm bulunup bulunmadığını okuyun. Almanya’daki bütün emlakçılık sözleşmeleri için geçerli tek bir standart bildirim süresi yoktur. Sık kullanılan bir hüküm de her olayda geçerli kabul edilemez. Uzama tartışmalıysa sözleşmedeki gerçek metni ve bu metnin anlaşmaya nasıl dahil edildiğini hukuken değerlendirmek gerekir.

Olağan fesih bildirimi sözleşmeyi, taşınmazı ve amaçlanan bitiş tarihini açıkça göstermelidir. Bildirimin doğru muhataba ulaştığını kanıtlayabilecek bir yöntem seçin. BGB § 130 bakımından genel olarak yalnız gönderim değil, bildirimin muhataba ulaşması önem taşır. Metni ve ulaşma kanıtını saklayın. Teyit istemek planlamayı kolaylaştırır; ancak geçerli bir feshi etkili kılan unsur her durumda karşı tarafın teyidi değildir. Şekil veya tarih şüpheliyse bağlayıcı sonraki adımlardan önce açıklığa kavuşturun.

Daha erken ayrılmak için karşılıklı sona erdirme anlaşması yapılabilir. Bitiş tarihi, ilanların kaldırılması, anahtarlar, belgeler, açık masraflar ve önceki alıcı adayları bu anlaşmada ele alınmalıdır. Yalnızca görevlendirmenin sona erdiğini yazmak, daha sonra gerçekleşecek satıştan kaynaklanabilecek bütün komisyonları çözmez. Bir haktan vazgeçme amaçlanıyorsa hangi taleplerin ve hangi durumların kapsandığı belirli olmalıdır. Tarafların aynı cümleden farklı sonuçlar çıkarmasını önlemek gerekir.

Sürekli sözleşme ilişkilerinde BGB § 314 kapsamındaki olağanüstü fesih önemli bir neden gerektirir. Dayanak bir yükümlülük ihlaliyse çoğunlukla önce düzeltme için süre tanınması veya ihtar gerekir; istisnalar somut olaya bağlıdır. Evin henüz satılmamış olması hemen feshi kendiliğinden haklı kılmaz. Avukat, ihlalin ağırlığını, önceki adımları ve uygun zamanı değerlendirmelidir. Olası tüketici cayma hakkı ise ayrı bir hukuki konudur; olağan fesih süresinin başka bir adı değildir.

Önceki alıcı adaylarının gerçek geçmişini ortaya çıkarın

Eski emlakçıdan bu eve özgü bir faaliyet ve ilgili kişiler dökümü isteyin. Kişinin belirlenebilmesi, ilk temas tarihi, somut taşınmaz bilgilerinin iletilmesi, ziyaretler, teklifler ve son görüşme durumu önemlidir. Geleceğe yönelik kararlaştırılmış randevuları da sorun. Sadece isimlerden oluşan bir liste, emlakçının hangi çalışmasını olası ücret talebine dayanak saydığını açıklamaz. Kişi ile belirli ev ve yapılan faaliyet arasındaki bağlantı görülebilmelidir.

Kendi elinizdeki bilgileri ekleyin. Bir komşu emlakçı görevlendirilmeden önce satın alma niyetini bildirmiş olabilir. Başka biri evi önce emlakçı üzerinden tanımış, sonra size doğrudan yazmış olabilir. Mevcut mesajları ve randevu teyitlerini koruyun. Bir kişiyi sosyal olarak önceden tanımak, onunla somut satış fırsatını zaten bildiğiniz anlamına gelmez. Ne bildiğinizin içeriği ve bunu ne zaman öğrendiğiniz, değerlendirme açısından ayrı ayrı önem taşır.

Pratik olarak yeni kişiler, önceki pazarlama döneminden belgelenmiş kişiler ve durumu belirsiz ortak kişiler şeklinde gruplandırabilirsiniz. Bu ayrım komisyon hakkını kendiliğinden karara bağlamaz. Yeni çalışma başlamadan hangi kişi hakkında uzlaşma gerektiğini gösterir. Eski emlakçının hazırladığı listeyi imzalarken yalnızca teslim aldığınızı mı, yoksa ücret taleplerini de kabul ettiğinizi mi kontrol edin. Belgeyi almak ile içindeki bütün hukuki sonuçları kabul etmek farklı işlemlerdir; şüpheli ifadeleri incelemeden onaylamayın.

Kişisel veriler de gelişigüzel aktarılmamalıdır. Avrupa Birliği Genel Veri Koruma Tüzüğü’nün 5 ve 6. maddeleri amaç, hukuki dayanak ve veri miktarının gerekli olanla sınırlanması gibi koşullar getirir. Gerekli eşleştirme yöntemini emlakçılarla kararlaştırın. Finansman belgeleri, kimlik kopyaları ve özel aile bilgileri otomatik olarak yeni dosyaya taşınmamalıdır. Tek bir ev için çakışan kişilerin kontrolü, eski firmanın bütün müşteri veri tabanını devretmesiyle aynı şey değildir; aktarımın kapsamı buna göre dar tutulmalıdır.

Komisyon ihtimalini sözleşmenin bitişinden ayrı değerlendirin

BGB § 652 uyarınca temel ilke, ana sözleşmenin kararlaştırılan fırsat gösterme veya aracılık faaliyeti sonucunda kurulmasıdır. Bu nedenle daha sonra gerçekleşen bir satış, önceki çalışmaya bağlı olabilir. Emlakçının son pazarlığa ya da noter randevusuna katılmış olması her durumda zorunlu değildir. Buna karşılık herhangi bir reklam çalışması yapılmış olması da tek başına komisyonun hak edildiğini göstermez. Ücret taahhüdü ve faaliyetle sonuç arasındaki bağlantı birlikte incelenmelidir.

Önceki teması otomatik olarak etkisizleştiren genel bir altı aylık yasal süre bulunmaz. Alman Federal Yüksek Mahkemesi, nedensellik bağını I ZR 69/19 sayılı kararında açıklamıştır. Geçen zaman delillerin değerlendirilmesinde önemli olabilir; fakat mülk sahibinin seçtiği ve sonunda ücretsiz satış sağlayan bir bekleme dönemi değildir. Görüşmelere ara verilmesi veya yeni tanıtım dosyası hazırlanması önceki katkıyı zorunlu olarak ortadan kaldırmaz.

Şu örneği düşünün: Weber ailesi mayıs ayında Düsseldorf’taki evi A emlakçısıyla gezer. A’nın görevlendirmesi ağustosta biter. Aile eylül ayında B emlakçısı üzerinden yeniden iletişime geçer ve daha sonra satın alır. Burada iki sözleşme ve iki kişinin çalışmaları incelenmelidir. İlk teması kurmuş olmak veya son görüşmeyi yürütmüş olmak, kimin kimden hangi tutarı isteyebileceğini tek başına belirlemez. Örneğin sonucu yalnız bu kısa zaman çizelgesinden çıkarmak doğru olmaz.

Varsayımsal satış fiyatı 480.000 avro ve kararlaştırılmış komisyon KDV dahil yüzde 3 olursa tutar 14.400 avrodur. Aynı tutarda iki geçerli talep bulunması halinde toplam 28.800 avro olurdu. Bu, piyasa için ücret önerisi veya Weber örneğinde iki talebin kesinlikle mevcut olduğu iddiası değildir. Yalnızca yeni ücret yükümlülüğünden önce ortak kişilerin durumunu açıklamanın ekonomik önemini gösteren bir hesaptır. Kendi durumunuzda sözleşmedeki oran, vergi dahil tutar ve talebin gerçek dayanağı ayrıca kontrol edilmelidir.

Komisyondan ayrı olarak kararlaştırılmış masrafları da kontrol edin. BGB § 652 ikinci fıkra uyarınca masraf iadesi anlaşma gerektirir ve satın alma sözleşmesi kurulmasa bile gündeme gelebilir. Sözleşmedeki dayanağı ve gider dökümünü isteyin. Standart koşullara yazılmış bir tutar, yalnızca orada yer aldığı için otomatik olarak geçerli olmaz.

Bilinen kişiler için yeni görevlendirmede açık kurallar koyun

Yeni emlakçı çalışmaya başlamadan önce mevcut sözleşmenin durumunu açıklayın ve gerekli kişi karşılaştırmasını yapın. Eski ziyaretçilerin sorun çıkarmayacağına ilişkin genel bir söz, yazılı ve belirli bir düzenlemenin yerini tutmaz. Hangi kişilerin yeni görevlendirmenin dışında kalacağını ve onlar için hangi ek işlerin yapılmasını istediğinizi konuşun. Bu kişilerin yalnızca isimlerini bildirmekle ücret koşullarını kararlaştırmak farklı adımlardır; ikincisi de sözleşme belgelerinde açıkça yer almalıdır.

Bir seçenek, belirlenen kişileri yeni başarı komisyonunun dışında bırakmaktır. Başka bir seçenek, iki emlakçının açıkça kararlaştırılmış iş birliğidir. Uygun çözüm eski çalışmaya ve bundan sonra gereken hizmete bağlıdır. Emlakçılar komisyonu aralarında paylaşacaksa sizin ödeme yükümlülüğünüzün de bu düzenlemeyle uyumlu olduğundan emin olun. Yalnızca firmalar arası bir anlaşma yapılmış olması, size iki tam tutarlı talep yöneltilmesi ihtimalini belirsiz bırakmamalıdır.

Yeni emlakçı eski emlakçının haklarını tek taraflı olarak silemez. Gerekli bir feragat, hak sahibi olabilecek taraftan gelmelidir. Aynı şekilde satıcı, yetkisi olmadan alıcının ayrı bir emlakçılık sözleşmesini sona erdiremez. Bu yüzden ortak bir alıcı adayı bulunduğunda satıcı tarafındaki ve alıcı tarafındaki sözleşmeleri birbirinden ayırın. Kimin hangi anlaşma nedeniyle borçlu olabileceği tek tek değerlendirilmelidir; sonraki ziyaret için yapılan organizasyon konuşması bu soruları çözmez.

Tüketicinin satın aldığı daire veya tek ailelik evlerde BGB §§ 656b–656d kapsamındaki özel kurallar da önemlidir. Bunlar, emlakçının iki satış tarafı için çalışması halinde ücret ve belirli masraf aktarımı düzenlemeleriyle ilgilidir. Art arda görevlendirilmiş iki emlakçı arasındaki anlaşmazlığı otomatik olarak çözmezler. Geçişin hukuken düzenlenmesi ile yeni ilanın, fiyatın ve gezilerin hazırlanması farklı uzmanlık işleridir. Tartışmalı haklar için uygun kapsamda görevlendirilmiş avukat desteği alınmalı, satış hizmetinden kendiliğinden hukuki güvence beklenmemelidir.

Belgeleri, anahtarları ve yeni ilanı düzenli biçimde devredin

Anahtarlar, özgün belgeler, teslim edilen dosyalar ve açık randevular için bir devir kaydı hazırlayın. Önceki ilanların ne zaman kaldırılacağını ve geçiş sırasında gelen talepleri kimin yanıtlayacağını belirleyin. Aynı ev için farklı fiyatlar, alanlar veya irtibat kişileri görünmesi uygun alıcılarda da karışıklık yaratabilir. Belirlenen değişim tarihinden sonra gerçekten yayında kalan ilanları kontrol edin. Yapılması gereken düzeltmelerin sorumlusunu kayda geçirin; yalnızca kaldırılacağına ilişkin eski bir söze dayanmayın.

Fotoğraflar, açıklama metinleri, hazırlanmış plan görselleri ve diğer materyallerin kullanım haklarını netleştirin. Evin sahibi olmanız veya çalışmayı ücret karşılığında yaptırmanız, başka bir firmanın her dosyayı istediği gibi yayımlayabileceği anlamına gelmez. Mevcut izinlerin kapsamını ve devredilebilirliğini kontrol edin ya da uygun haklarla yeni materyal hazırlatın. Her iki durumda da yapıya ilişkin nesnel bilgileri belgelerle karşılaştırın. Önceki ilanın kopyalanması, içindeki olası hataların da yeniden yayımlanmasına yol açabilir.

Yeniden başlangıcı gerekçeli bir fiyat kararı için kullanın. Taşınmaz değerlemesi konum, durum, alan ve ilgili karşılaştırma verilerini birlikte ele almalıdır. Eski fiyatı yalnızca alışkanlık nedeniyle korumayın. Daha yüksek öneriyi de sadece kulağa daha iyi geldiği için seçmeyin. Önceki talep tepkisinin hangi değişikliği desteklediğini, yeni varsayımların neye dayandığını ve hangi belirsizliklerin devam ettiğini sorun. Böylece fiyat değişikliği rastgele bir deneme olmaktan çıkar.

Eksik her belge için sorumlu kişi ve sonraki adım belli olsun. Ev satışı kontrol listesi hazırlığı düzenlemenize yardımcı olur. Yeni fotoğraflar bilinen kusurları veya çözülmemiş alan sorularını gizlememelidir. Yeni sunum, evin daha önce hiç satışa çıkarılmadığını iddia etmek zorunda değildir. İhtiyaç duyulan şey doğru bilgi ve ciddi adayların satın alma öncesi önemli sorularını yanıtlayabilecek bir süreçtir. Görsel yenilik, eksik teknik açıklamanın yerine geçirilmemelidir.

Yeni iş birliğine belirli görevlerle ve açık bir takvimle başlayın

Yeni satış döneminden önce dört konu net olmalıdır: eski yükümlülüğün bitişi, özel düzenleme gereken kişiler, açıklanmış veya tartışmalı masraflar ve kalan hazırlıklar. Bir ücret anlaşmazlığı bütün hazırlık işlerini durdurmak zorunda değildir. Ancak belirsizlik göz ardı edilerek yeni münhasır sözleşme veya ilave komisyon sözü verilmesi durumu ağırlaştırabilir. Hangi hazırlığın yapılabileceğini ve hangi bağlayıcı adımın önce açıklama gerektirdiğini ayırmak, geçişi hem daha anlaşılır hem daha yönetilebilir kılar.

Yeni emlakçıyla somut hizmetleri ve bilgilendirme düzenini kararlaştırın. İlan metninin onayı, ziyaretlerin koordinasyonu, anlamlı alıcı geri bildirimlerinin kaydı ve satış yaklaşımının birlikte gözden geçirileceği tarih bunlara örnektir. Yalnız gelen talep sayısına bakmayın. Açık soruların çözüldüğünü ve gerçek satın alma kararlarına hazırlık yapıldığını da değerlendirin. Bu düzen, belirli bir satış fiyatını veya kesin satış süresini garanti etmez; yapılan işin takip edilebilir olmasını sağlar.

Düsseldorf veya Kuzey Ren-Vestfalya’nın başka bir yerindeki eviniz için emlakçı değişimini hazırlıyorsanız, ev satışı başvuru formunda taşınmazı, bugüne kadarki satış çalışmalarını ve istediğiniz zaman aralığını anlatabilirsiniz. Mevcut görevlendirmenin sürüp sürmediğini ve daha önceki alıcı adaylarının bulunup bulunmadığını belirtin. İlk değerlendirme için bu kişilerin bütün kimlik veya finansman dosyalarını göndermeniz gerekmez. Durumun kısa ve somut anlatılması, sonraki görüşmenin hangi konulara odaklanacağını belirlemeye yardımcı olur.

Tartışmalı fesihler ve birbiriyle örtüşen komisyon talepleri ilgili konuda görevlendirilmiş avukatın değerlendirmesine girer. Taşınmaz satış sözleşmesinin hazırlanması ve resmî düzenlenmesi Alman noterinin alanıdır. Emlakçı değişimi ise bu görevleri uygulanabilir satış planıyla birleştirmelidir: belgelenmiş bir bitiş, eski kişiler için bilinçli bir düzenleme ve sonraki dönemin neyi iyileştireceğine dair somut açıklama. Böylece yalnız ilandaki adı değiştirmek yerine mali yükümlülüklerinizi, karar noktalarınızı ve sıradaki işleri görebildiğiniz bir geçiş yaparsınız.