Wenn ein Makler keine oder nur eine geringe Provision vom Verkäufer nimmt und die Kosten stattdessen auf den Käufer abwälzen möchte, lohnt ein genauer Blick. Seit dem 23. Dezember 2020 schützt das Gesetz Käuferinnen und Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Eine reine Käuferprovision ist in diesen Fällen praktisch ausgeschlossen. Wir bei Richter Immobilien-Transaktionen begleiten seit über 60 Jahren Eigentümer und Kaufinteressenten in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen sachlich, was eine fehlende Verkäuferprovision für Sie als Käufer bedeutet, welche gesetzlichen Grenzen gelten und worauf Sie achten sollten.
Was bedeutet "Makler ohne Verkäuferprovision"?
Üblicherweise beauftragt die Verkäuferseite einen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie. Spricht ein Makler von keiner Verkäuferprovision, heißt das: Der Verkäufer soll nichts oder nur wenig zahlen, und die Maklerkosten sollen ganz oder überwiegend von der Käuferseite getragen werden.
Aus Käufersicht ist das ein wichtiges Signal. Denn die Maklerprovision ist beim Immobilienkauf ein erheblicher Posten, der zusätzlich zum Kaufpreis und zu Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten anfällt. Wer allein für die Provision aufkommen soll, zahlt spürbar mehr.
Genau an dieser Stelle hat der Gesetzgeber 2020 eingegriffen. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher darf die Provision seitdem nicht mehr einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Eine reine Käuferprovision ist in diesen Fällen weitgehend ausgeschlossen.
Die gesetzliche Begrenzung seit 23. Dezember 2020
Mit dem "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" gelten seit dem 23. Dezember 2020 die Regelungen der §§ 656a bis 656d BGB. Sie schützen private Käufer vor einer einseitigen Belastung.
Zwei Vorschriften sind dabei zentral. § 656c BGB regelt den Fall, dass der Makler für beide Parteien tätig wird: Lässt er sich von Verkäufer und Käufer einen Maklerlohn versprechen, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten. Verzichtet der Makler gegenüber einer Partei auf seinen Lohn, kann er auch von der anderen Partei keinen Lohn verlangen. Vereinbarungen, die davon abweichen, sind unwirksam.
§ 656d BGB betrifft den häufigen Fall, dass nur eine Partei den Maklervertrag schließt. Soll dann die andere Partei zur Zahlung verpflichtet werden, ist das nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens denselben Anteil trägt. Zusätzlich gilt: Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil gezahlt hat und sie oder der Makler einen Nachweis darüber erbringt.
Warum eine reine Käuferprovision praktisch ausgeschlossen ist
Setzt man § 656c und § 656d BGB zusammen, ergibt sich für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an einen Verbraucher verkauft werden, ein klares Bild: Der Käufer darf höchstens den gleichen Anteil tragen wie der Verkäufer.
Beauftragt der Makler beide Seiten, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Beauftragt nur der Verkäufer, muss er mindestens so viel zahlen wie der Käufer. In beiden Konstellationen kann der Verkäufer seine Kosten also nicht vollständig auf den Käufer abwälzen.
Hinzu kommt die Fälligkeitsregel des § 656d BGB: Die Käuferseite muss ihren Anteil erst zahlen, wenn der Auftraggeber seine Zahlung geleistet und dies nachgewiesen hat. Eine echte reine Käuferprovision, bei der nur der Käufer zahlt und der Verkäufer nichts, ist bei Wohnung und Einfamilienhaus an Verbraucher damit gesetzlich nicht wirksam vereinbar.
Innenprovision und Außenprovision: der Unterschied
Im Maklerwesen werden zwei Begriffe verwendet, die das Verständnis erleichtern. Beide sind nicht gesetzlich definiert, aber gebräuchlich.
- Innenprovision: Die Provision trägt die Verkäuferseite. Sie ist im Maklervertrag zwischen Verkäufer und Makler vereinbart. Für die Käuferseite erscheint das Objekt dann häufig als "provisionsfrei".
- Außenprovision: Die Provision trägt die Käuferseite. Im Exposé wird sie oft ausdrücklich als Käuferprovision oder Courtage ausgewiesen.
Eine reine Außenprovision, die den Käufer über die Hälfte hinaus belastet und den Verkäufer ganz entlastet, ist bei Wohnung und Einfamilienhaus an Verbraucher seit 2020 nicht mehr zulässig. Üblich ist heute entweder eine reine Innenprovision oder eine hälftige Teilung zwischen beiden Seiten.
Wann eine reine Käuferprovision noch zulässig ist
Die Begrenzung der §§ 656c und 656d BGB gilt nur für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an einen Verbraucher. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs greifen die Schutzregeln nicht.
In folgenden Fällen ist eine reine Käuferprovision rechtlich weiterhin möglich:
- Mehrfamilienhäuser und größere Renditeobjekte, die nicht als Einfamilienhaus gelten.
- Unbebaute Grundstücke und Bauland.
- Gewerbeimmobilien wie Büro-, Handels- oder Logistikflächen.
- Fälle, in denen die Käuferseite kein Verbraucher ist, etwa eine Gesellschaft oder eine gewerblich handelnde Person.
In diesen Konstellationen wird die Verteilung der Maklerkosten individuell zwischen den Parteien vereinbart. Es gelten die allgemeinen Regeln des Maklerrechts, nicht aber die besonderen Beschränkungen der §§ 656c und 656d BGB.
Worauf Käufer achten sollten
Begegnet Ihnen ein Angebot mit dem Hinweis, der Verkäufer zahle keine Provision, prüfen Sie zunächst zwei Punkte: Handelt es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, und sind Sie als Käufer Verbraucher? Trifft beides zu, greifen die gesetzlichen Schutzregeln.
- Lassen Sie sich die Höhe der Provision und ihre Verteilung schriftlich und transparent darstellen.
- Der Maklervertrag bedarf der Textform, etwa per E-Mail. Ohne wirksamen Vertrag entsteht keine Provisionspflicht.
- Im geschützten Bereich darf Ihr Anteil den des Verkäufers nicht übersteigen. Eine höhere Belastung wäre unwirksam.
- Sie müssen Ihren Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat. Verlangen Sie diesen Nachweis.
- Als Verbraucher steht Ihnen bei einem im Fernabsatz geschlossenen Maklervertrag in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu.
Wird die Provision allein bei Ihnen verlangt, obwohl es um ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung geht, sollten Sie nachfragen und die Vereinbarung sorgfältig prüfen.
Faire und transparente Maklerpraxis
Eine seriöse Provisionspraxis zeichnet sich dadurch aus, dass die Verteilung der Kosten von Anfang an offengelegt wird und sich im gesetzlichen Rahmen bewegt. Käuferinnen und Käufer sollen nachvollziehen können, wofür sie zahlen und welche Leistung dahintersteht.
Bei Richter Immobilien-Transaktionen legen wir Wert auf eine faire, transparente und gesetzeskonforme Handhabung der Provision. Über ein über Jahrzehnte gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten bringen wir Eigentümer und passende Interessenten zusammen, in Düsseldorf und ganz Nordrhein-Westfalen.
Wenn Sie unsicher sind, wie die Provision in Ihrem konkreten Fall zu verteilen ist, hilft ein klärendes Gespräch. So vermeiden Sie Überraschungen und treffen Ihre Kaufentscheidung auf einer verlässlichen Grundlage.
