Jeśli pośrednik nie pobiera od sprzedającego prowizji lub tylko niewielką, a zamiast tego chce przerzucić koszty na kupującego, warto przyjrzeć się temu dokładnie. Od 23 grudnia 2020 r. ustawa chroni kupujących mieszkania i domy jednorodzinne: czysta prowizja kupującego (Käuferprovision) jest w tych przypadkach praktycznie wykluczona. My w Richter Immobilien-Transaktionen od ponad 60 lat towarzyszymy właścicielom i zainteresowanym kupnem w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii. Ten poradnik wyjaśnia Państwu rzeczowo, co brak prowizji sprzedającego oznacza dla Państwa jako kupującego, jakie obowiązują granice prawne i na co należy zwrócić uwagę.
Co oznacza "pośrednik bez prowizji sprzedającego"?
Zazwyczaj to strona sprzedająca zleca pośrednikowi sprzedaż nieruchomości. Gdy pośrednik mówi o braku prowizji sprzedającego, oznacza to: sprzedający ma nie płacić nic lub tylko niewiele, a koszty pośrednika ma ponieść w całości lub w przeważającej części strona kupująca.
Z perspektywy kupującego to ważny sygnał. Prowizja pośrednika jest przy zakupie nieruchomości znaczną pozycją, która dochodzi do ceny zakupu oraz kosztów notariusza, księgi wieczystej i podatku od nabycia nieruchomości. Kto ma pokryć prowizję samodzielnie, płaci odczuwalnie więcej.
Właśnie w tym miejscu ustawodawca interweniował w 2020 r. Przy sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych konsumentom prowizji od tego czasu nie wolno już przerzucać jednostronnie na kupującego. Czysta prowizja kupującego jest w tych przypadkach w znacznej mierze wykluczona.
Ograniczenie ustawowe od 23 grudnia 2020 r.
Na mocy "Ustawy o podziale kosztów pośrednika przy pośrednictwie w umowach kupna mieszkań i domów jednorodzinnych" od 23 grudnia 2020 r. obowiązują przepisy §§ 656a do 656d BGB. Chronią one prywatnych kupujących przed jednostronnym obciążeniem.
Dwa przepisy są tu kluczowe. § 656c BGB reguluje przypadek, w którym pośrednik działa dla obu stron: jeśli każe sobie przyrzec wynagrodzenie pośrednika zarówno przez sprzedającego, jak i kupującego, oboje mogą zobowiązać się tylko w tej samej wysokości. Jeśli pośrednik zrzeknie się wynagrodzenia wobec jednej strony, nie może żądać wynagrodzenia również od drugiej strony. Porozumienia odbiegające od tego są nieważne.
§ 656d BGB dotyczy częstego przypadku, w którym tylko jedna strona zawiera umowę pośrednictwa. Jeśli wówczas druga strona ma zostać zobowiązana do zapłaty, jest to skuteczne tylko wtedy, gdy strona zlecająca ponosi co najmniej taki sam udział. Dodatkowo obowiązuje: roszczenie wobec drugiej strony staje się wymagalne dopiero wtedy, gdy strona zlecająca zapłaciła swój udział, a ona lub pośrednik przedstawi na to dowód.
Dlaczego czysta prowizja kupującego jest praktycznie wykluczona
Zestawiając § 656c i § 656d BGB, dla mieszkań i domów jednorodzinnych sprzedawanych konsumentowi wyłania się jasny obraz: kupujący może ponieść najwyżej taki sam udział jak sprzedający.
Jeśli pośrednik zleca obu stronom, obie muszą zobowiązać się w tej samej wysokości. Jeśli zleca tylko sprzedający, musi zapłacić co najmniej tyle, co kupujący. W obu konfiguracjach sprzedający nie może zatem przerzucić swoich kosztów w całości na kupującego.
Do tego dochodzi reguła wymagalności z § 656d BGB: strona kupująca musi zapłacić swój udział dopiero wtedy, gdy zlecający dokonał swojej zapłaty i to udowodnił. Prawdziwej czystej prowizji kupującego, przy której płaci tylko kupujący, a sprzedający nic, nie da się więc skutecznie uzgodnić zgodnie z prawem przy mieszkaniach i domach jednorodzinnych sprzedawanych konsumentom.
Prowizja wewnętrzna i prowizja zewnętrzna: różnica
W branży pośrednictwa stosuje się dwa pojęcia, które ułatwiają zrozumienie. Żadne z nich nie jest zdefiniowane ustawowo, ale oba są w użyciu.
- Prowizja wewnętrzna (Innenprovision): prowizję ponosi strona sprzedająca. Jest uzgodniona w umowie pośrednictwa między sprzedającym a pośrednikiem. Dla strony kupującej obiekt często figuruje wtedy jako "bez prowizji".
- Prowizja zewnętrzna (Außenprovision): prowizję ponosi strona kupująca. W ofercie jest często wyraźnie wskazana jako prowizja kupującego (Käuferprovision) lub kurtaż.
Czysta prowizja zewnętrzna, która obciąża kupującego ponad połowę i całkowicie zwalnia sprzedającego, nie jest już dopuszczalna przy mieszkaniach i domach jednorodzinnych sprzedawanych konsumentom od 2020 r. Dziś w użyciu jest albo czysta prowizja wewnętrzna, albo podział po połowie między obie strony.
Kiedy czysta prowizja kupującego jest jeszcze dopuszczalna
Ograniczenie z §§ 656c i 656d BGB obowiązuje tylko przy sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych konsumentowi. Poza tym zakresem zastosowania reguły ochronne nie obowiązują.
W następujących przypadkach czysta prowizja kupującego jest prawnie nadal możliwa:
- Domy wielorodzinne i większe obiekty dochodowe, które nie uchodzą za dom jednorodzinny.
- Działki niezabudowane i grunty budowlane.
- Nieruchomości komercyjne, takie jak powierzchnie biurowe, handlowe czy logistyczne.
- Przypadki, w których strona kupująca nie jest konsumentem, na przykład spółka lub osoba działająca w celach gospodarczych.
W tych konfiguracjach podział kosztów pośrednika jest uzgadniany indywidualnie między stronami. Obowiązują ogólne reguły prawa pośrednictwa, ale nie szczególne ograniczenia z §§ 656c i 656d BGB.
Na co kupujący powinni zwrócić uwagę
Jeśli natrafią Państwo na ofertę ze wskazówką, że sprzedający nie płaci prowizji, proszę najpierw sprawdzić dwie kwestie: czy chodzi o mieszkanie lub dom jednorodzinny i czy są Państwo jako kupujący konsumentem? Jeśli oba warunki są spełnione, obowiązują ustawowe reguły ochronne.
- Proszę zażądać przedstawienia na piśmie i w sposób przejrzysty wysokości prowizji i jej podziału.
- Umowa pośrednictwa wymaga formy tekstowej, na przykład e-mailem. Bez ważnej umowy nie powstaje obowiązek prowizji.
- W obszarze chronionym Państwa udział nie może przekraczać udziału sprzedającego. Wyższe obciążenie byłoby nieważne.
- Swój udział muszą Państwo zapłacić dopiero wtedy, gdy sprzedający zapłacił swój udział i to udowodnił. Proszę zażądać tego dowodu.
- Jako konsumentowi przysługuje Państwu z reguły prawo odstąpienia w terminie 14 dni przy umowie pośrednictwa zawartej na odległość.
Jeśli prowizja jest żądana wyłącznie od Państwa, choć chodzi o dom jednorodzinny lub mieszkanie, powinni Państwo dopytać i starannie sprawdzić porozumienie.
Uczciwa i przejrzysta praktyka pośrednictwa
Rzetelną praktykę prowizyjną cechuje to, że podział kosztów jest ujawniany od początku i mieści się w ramach prawnych. Kupujący powinni móc zrozumieć, za co płacą i jaka usługa za tym stoi.
W Richter Immobilien-Transaktionen przywiązujemy wagę do uczciwego, przejrzystego i zgodnego z prawem traktowania prowizji. Dzięki sieci budowanej przez dziesięciolecia, liczącej ponad 20 000 kontaktów, łączymy właścicieli i odpowiednich zainteresowanych, w Düsseldorfie i całej Nadrenii Północnej-Westfalii.
Jeśli nie są Państwo pewni, jak podzielić prowizję w Państwa konkretnym przypadku, pomaga wyjaśniająca rozmowa. Tak unikają Państwo niespodzianek i podejmują decyzję o zakupie na rzetelnej podstawie.
