Kuzey Ren-Vestfalya'da bir gayrimenkul alırken satın alma bedelinin yanı sıra önemli ek masraflar doğar: yalnızca tapu devir vergisi (Grunderwerbsteuer) NRW'de yüzde 6,5 tutarındadır, buna yaklaşık yüzde 1,5 ila 2 ile noter ve tapu sicili ile gerektiğinde bir emlakçı komisyonu eklenir. Birçok alıcı, bu ek satın alma masraflarının (Kaufnebenkosten) konut finansmanı (Baufinanzierung) üzerinden basitçe birlikte finanse edilip edilemeyeceğini merak eder. Esasen bu mümkündür, ancak bir bedeli vardır: bankalar öncelikle gayrimenkulün ipotek teminat değerini finanse eder, oysa ek masraflar teminat değerini artırmadan krediyi yükseltir. Bu rehber, tam ya da yüzde 110 finansmanın nasıl işlediğini, neden daha pahalı ve daha riskli olduğunu, tapu devir vergisinin vergisel olarak nasıl ele alındığını ve öz sermayenizi planlarken nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklar. Düsseldorf'taki Königsallee'de gayrimenkul uzmanları olarak, iyi düşünülmüş bir masraf planlamasının bir satın almanın başarısını ne denli belirlediğini her gün yaşıyoruz. Bu yazı genel bilgiler sunar ve bireysel mali ya da vergisel danışmanlığın yerini tutmaz.
NRW'de gayrimenkul alırken hangi ek satın alma masrafları doğar?
Satın alma bedeli, gayrimenkul ediniminde hesabın yalnızca bir parçasıdır. Buna, duruma göre kayda değer bir pay oluşturan sözde ek satın alma masrafları eklenir. Kuzey Ren-Vestfalya'da bunlar tipik olarak şöyle oluşur:
- Tapu devir vergisi (Grunderwerbsteuer): satın alma bedelinin yüzde 6,5'i. NRW böylece en yüksek orana sahip eyaletler arasında yer alır; ülke genelinde aralık yüzde 3,5 ile 6,5 arasındadır.
- Noter ve tapu sicili: birlikte, kabaca bir kural olarak, satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2'si. Noter satış sözleşmesini ve mülkiyet devrini tasdik eder, tapu dairesi de mülkiyet değişikliğini tescil eder.
- Emlakçı komisyonu: yalnızca bir emlakçı dahilse doğar. Kendi kullanımına yönelik konut alımında, 2020 reformundan bu yana alıcı ile satıcı komisyonu kural olarak paylaşır.
Toplamda NRW'de, bir emlakçının dahil olup olmamasına göre satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 8 ila 15'i büyüklüğünde ek satın alma masraflarıyla hesap etmelisiniz. 500.000 euroluk bir satın alma bedelinde bu, ek olarak temin edilmesi gereken kabaca 40.000 ila 75.000 euroya karşılık gelir.
Banka neyi finanse eder ve ek masraflar neden çoğu zaman dışarıda kalır?
Bir banka, gayrimenkul kredisini yalnızca satın alma bedeline göre değil, ipotek teminat değerine göre verir. Bu, gayrimenkulün uzun vadeli ve kalıcı olarak elde edilebilir değerini yansıtması amaçlanan, ihtiyatla belirlenmiş bir değerdir. Banka çoğu kez yaklaşık yüzde on tutarında bir güvenlik indirimi uyguladığı için, bu değer kural olarak güncel piyasa ya da satın alma bedelinin altında kalır.
Koşullarınız için belirleyici olan kredi-değer oranıdır (Beleihungsauslauf): kredi tutarının ipotek teminat değerine oranı. Bu oran ne kadar düşükse, bankanın riski o kadar az ve kural olarak faiz o kadar uygundur.
Asıl nokta: ek satın alma masrafları gayrimenkulün ipotek teminat değerini artırmaz. Tapu devir vergisi, noter ve tapu sicili masrafları ya da bir emlakçı komisyonu devletin, noterin ya da emlakçının varlığına akar – bankanın kötü durumda paraya çevirebileceği ek bir değer yaratmazlar. Buna rağmen birlikte finanse edilirlerse, teminat onunla birlikte büyümeden kredi tutarı yükselir. İşte tam bu nedenle bankalar öncelikle satın alma bedelini ya da ipotek teminat değerini finanse eder ve ek masrafların öz sermayeden karşılanmasını yeğler.
Yüzde 110 finansman ya da tam finansman ne anlama gelir?
Ek masrafların birlikte finanse edilmesi sorusunda karşınıza özellikle iki kavram çıkar:
- Yüzde 100 finansman: Banka satın alma bedelinin tamamını finanse eder, ek satın alma masraflarını ise öz sermayeden temin edersiniz.
- Yüzde 110 finansman (tam finansman): Banka, satın alma bedelinin ötesinde ek satın alma masraflarını da finanse eder. Yaklaşık 110 rakamı, yüzde 100 satın alma bedelini artı yaklaşık yüzde 10 ek masrafı yansıtır.
Yüzde 110 finansmanda kredi tutarı dolayısıyla gayrimenkulün değerini aşar. Kredi-değer oranı böylece hesaben yüzde 100'ün üzerinde kalır – banka, gayrimenkulün teminat olarak sunduğundan daha çok para ödünç verir. Bu tür finansmanlar esasen sunulur, ancak kural olarak çok iyi bir kredibilite, istikrarlı, iyi belgelenebilir bir gelir ve güvenli bir iş gerektirir. Serbest çalışanlarda ya da hane bütçesinin kıt olduğu durumlarda bankalar tam finansmanı çoğu kez reddeder.
Ek masrafların tam finansmanı neden daha pahalı ve daha risklidir
Ek satın alma masraflarını birlikte finanse etmek rahattır, çünkü daha az öz sermaye gerekir. Ancak bu rahatlığın, tüketici savunucularının düzenli olarak uyardığı belirgin dezavantajları vardır:
- Daha yüksek faiz: Kredi-değer oranı yükseldikçe faiz oranı da yükselir. Uygun koşullar tipik olarak yüzde 60 ila 80 arasında bir oranda mevcuttur; yüzde 100 ve üzerinde bankalar kayda değer faiz ek ücretleri talep eder. Tüm vade boyunca bundan binlerce euro tutarında ek masraf doğabilir.
- Daha yüksek kalan borç ve taksit: Daha büyük bir kredi tutarı, daha yüksek bir aylık yük ve sabit faiz döneminin sonunda yeniden finanse edilmesi gereken daha yüksek bir kalan borç anlamına gelir.
- Daha yavaş varlık birikimi: Yüzde 110 ile başlayan, fiilen negatif bir öz sermayeyle başlar. Ödenmiş borcun gayrimenkul değerinin altına düşmesi ve gerçek bir varlığın oluşması belirgin biçimde daha uzun sürer.
- Satış halinde daha büyük risk: Gayrimenkul ilk yıllarda satılmak zorunda kalırsa – örneğin iş değişikliği, ayrılık ya da hastalık nedeniyle – elde edilen gelir krediyi tümüyle kapatmaya çoğu zaman yetmez. Satışa rağmen bir kalan borç kalır.
Tam finansmanlar bu nedenle tabu değildir, ancak ortalamanın üzerinde bir kredibiliteyle, açıkça tanımlanmış durumlar için bir çözümdür – sağlam bir finansmanın olağan hali değil.
Ne kadar öz sermaye mantıklıdır – yaygın temel kurallar
Geniş ölçüde kabul gören bir temel kural şöyledir: En azından eksiksiz ek satın alma masraflarını öz sermayeden temin edin. Böylece kredinin gayrimenkul değerini aşmasını önlersiniz ve esasen daha iyi koşulları güvence altına alırsınız.
Ek olarak satın alma bedelinin bir kısmını da karşılayan bir öz sermaye oranı daha konforlu sayılır. Çoğu kez, ek masrafların yanı sıra satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 10 ila 20'sini kendiniz finanse etmeniz önerilir – yani toplamda kabaca yüzde 20 ila 30. Bu, kredi-değer oranını uygun bir aralığa düşürür ve bakım ile öngörülemeyen harcamalar için bir tampon yaratır.
Öz sermaye olarak yalnızca banka mevduatları değil, örneğin konut tasarrufu birikimleri, menkul kıymetler, mevcut bir arsa ya da inşaattaki kendi emeğiniz de sayılır. Aynı zamanda, tüm varlığı kullanmamak önemlidir: birkaç aylık giderlik bir rezerv her zaman likit kalmalıdır. Tek tek durumda ne kadar öz sermayenin en uygun olduğu, gelire, yaşam durumuna ve faiz düzeyine bağlıdır – bu, finanse eden bankanızla yapılacak bir görüşmeye aittir.
Vergisel açıdan tapu devir vergisi: ek edinim masrafları ve amortisman
Tapu devir vergisi, vergisel açıdan § 255 HGB anlamında ek edinim masraflarının (Anschaffungsnebenkosten) bir parçasıdır. Aynısı, mülkiyetin yeniden tescilindeki noter ve tapu sicili masrafları ile bir emlakçı komisyonu için de geçerlidir. Bu masrafları vergisel olarak kullanıp kullanamayacağınız, belirleyici biçimde gayrimenkulün kullanımına bağlıdır:
- Kiraya verilen gayrimenkul: Burada ek edinim masrafları – ve böylece tapu devir vergisi de – § 7 EStG uyarınca yıpranma payı (AfA) için matrahı artırır. Yapım yılına göre genellikle yüzde 2 ya da 3 olan yıllık bina amortismanı aracılığıyla bu masrafları yıllar boyunca orantılı olarak vergisel açıdan ileri sürersiniz. Yalnızca binaya düşen payın amortismana tabi tutulduğunu, arsa ve zemine düşen payın tutulmadığını dikkate almak gerekir.
- Kendi kullanımındaki gayrimenkul: Kendisi taşınan kişi, tapu devir vergisini ve diğer ek edinim masraflarını vergisel olarak ileri süremez. Özel varlıktaki kendi kullanımındaki konut mülkiyeti üzerinde amortisman yoktur.
Vergisel açıdan kabaca şu geçerlidir: kiraya vermede ek masraflar zamanla amortisman yoluyla vergi azaltıcı etki gösterir, kendi kullanımında göstermez. Bunun sizin durumunuzda tam olarak nasıl etki ettiğini ve satın alma bedeli ile ek masrafların arsa ve binaya nasıl bölüştürüleceğini bağlayıcı olarak vergi danışmanınızla açıklığa kavuşturursunuz.
Ek masrafları akıllıca planlamak – alırken nelere dikkat etmelisiniz
Ek satın alma masraflarının iyi düşünülmüş bir planlaması, noter randevusundan çok önce başlar. Şu noktalar, kötü sürprizlerden kaçınmanıza yardımcı olur:
- Ek masrafları en baştan hesaba katın: Bütçenizi her zaman tapu devir vergisi, noter, tapu sicili ve gerektiğinde emlakçı dahil hesaplayın – yalnızca satın alma bedelini değil.
- Öz sermayeyi gerçekçi belirleyin: En azından ek masrafları ve ideal olarak satın alma bedelinin bir kısmını kendiniz finanse etmeyi hedefleyin ve bir likidite rezervini elde tutun.
- Koşulları karşılaştırın: Birden çok finansman teklifi alın ve yalnızca nominal faize değil, efektif yıllık faize, geri ödeme tutarına ve ek ödeme seçeneklerine dikkat edin.
- Matrahı kontrol edin: Ankastre mutfak gibi gayrimenkulle birlikte satılan taşınır demirbaşlar, satış sözleşmesinde ayrı ve gerçekçi biçimde gösterilirse tapu devir vergisine tabi değildir. Bu, vergi yükünü yasal olarak düşürebilir.
- Piyasa değerini bilin: Gerçekçi bir rayiç değer, ipotek teminat değerini, öz sermaye ihtiyacını ve koşulları değerlendirmenin temelidir.
İşte tam burada çalışmamız devreye girer: Richter Immobilien-Transaktionen, Düsseldorf ve NRW'deki alıcılara sağlam bir piyasa değerlendirmesi ve onlarca yılda büyümüş, 20.000'den fazla irtibatlı bir ağ ile eşlik eder. Finansmanın kendisini bankanızla, vergi sorularını ise vergi danışmanınızla görüşürsünüz – biz gayrimenkulün ve fiyatın doğru olmasını sağlarız.
