Si un agente no cobra comisión al vendedor, o solo una pequeña, y en su lugar quiere trasladar los costes al comprador, conviene mirarlo de cerca. Desde el 23 de diciembre de 2020, la ley protege a los compradores de viviendas y casas unifamiliares: una comisión del comprador (Käuferprovision) pura queda prácticamente excluida en estos casos. En Richter Immobilien-Transaktionen acompañamos desde hace más de 60 años a propietarios e interesados en comprar en Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia. Esta guía le explica de forma objetiva qué significa para usted como comprador la ausencia de comisión del vendedor, qué límites legales rigen y a qué debe prestar atención.
¿Qué significa "agente sin comisión del vendedor"?
Por lo general, la parte vendedora encarga a un agente la venta de un inmueble. Cuando un agente habla de ninguna comisión del vendedor, significa: el vendedor no debe pagar nada o solo poco, y los costes del agente deben recaer entera o mayoritariamente sobre la parte compradora.
Desde la óptica del comprador es una señal importante. La comisión del agente es una partida considerable en la compra de un inmueble, que se suma al precio de compra y a los costes de notaría, registro de la propiedad e impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Quien deba asumir la comisión en solitario paga notablemente más.
Justo en este punto intervino el legislador en 2020. En la venta de viviendas y casas unifamiliares a consumidores, desde entonces la comisión ya no puede trasladarse de forma unilateral al comprador. Una comisión del comprador pura queda en gran medida excluida en estos casos.
El límite legal desde el 23 de diciembre de 2020
Con la "Ley sobre la distribución de los costes del agente en la intermediación de contratos de compraventa de viviendas y casas unifamiliares" rigen desde el 23 de diciembre de 2020 las disposiciones de los §§ 656a a 656d BGB. Protegen a los compradores particulares frente a una carga unilateral.
Dos preceptos son centrales aquí. El § 656c BGB regula el caso de que el agente actúe para ambas partes: si se hace prometer un honorario por el vendedor y por el comprador, ambos solo pueden obligarse por el mismo importe. Si el agente renuncia a su honorario frente a una parte, tampoco puede exigir honorario a la otra parte. Los acuerdos que se aparten de esto son nulos.
El § 656d BGB afecta al caso frecuente de que solo una parte celebre el contrato de agencia. Si entonces se quiere obligar a pagar a la otra parte, ello solo es eficaz si la parte que encarga asume al menos la misma cuota. Además rige: la pretensión frente a la otra parte solo vence cuando la parte que encarga ha pagado su cuota y ella o el agente aporta una prueba de ello.
Por qué una comisión del comprador pura queda prácticamente excluida
Al combinar el § 656c y el § 656d BGB, para viviendas y casas unifamiliares vendidas a un consumidor resulta un cuadro claro: el comprador puede asumir como mucho la misma cuota que el vendedor.
Si el agente encarga a ambas partes, ambas deben obligarse por el mismo importe. Si encarga solo el vendedor, este debe pagar al menos tanto como el comprador. En ambas constelaciones el vendedor, por tanto, no puede trasladar íntegramente sus costes al comprador.
A ello se suma la regla de vencimiento del § 656d BGB: la parte compradora solo debe pagar su cuota cuando quien encarga ha efectuado su pago y lo ha acreditado. Una verdadera comisión del comprador pura, en la que solo paga el comprador y el vendedor nada, no puede así pactarse válidamente por ley en viviendas y casas unifamiliares vendidas a consumidores.
Comisión interna y comisión externa: la diferencia
En el sector de la intermediación se emplean dos términos que facilitan la comprensión. Ninguno está definido legalmente, pero ambos son habituales.
- Comisión interna (Innenprovision): la comisión la asume la parte vendedora. Se pacta en el contrato de agencia entre vendedor y agente. Para la parte compradora el objeto aparece entonces a menudo como "libre de comisión".
- Comisión externa (Außenprovision): la comisión la asume la parte compradora. En el anuncio se indica a menudo expresamente como comisión del comprador (Käuferprovision) o corretaje.
Una comisión externa pura que grave al comprador más allá de la mitad y libere por completo al vendedor ya no es admisible en viviendas y casas unifamiliares vendidas a consumidores desde 2020. Hoy es habitual o bien una comisión interna pura o bien un reparto por mitades entre ambas partes.
Cuándo sigue siendo admisible una comisión del comprador pura
El límite de los §§ 656c y 656d BGB rige solo para la venta de viviendas y casas unifamiliares a un consumidor. Fuera de este ámbito de aplicación, las reglas de protección no operan.
En los siguientes casos sigue siendo jurídicamente posible una comisión del comprador pura:
- Edificios plurifamiliares y inmuebles de renta mayores que no se consideran casa unifamiliar.
- Terrenos sin edificar y suelo edificable.
- Inmuebles comerciales como superficies de oficinas, comercio o logística.
- Casos en los que la parte compradora no es un consumidor, por ejemplo una sociedad o una persona que actúa con fines comerciales.
En estas constelaciones la distribución de los costes del agente se acuerda individualmente entre las partes. Rigen las reglas generales del derecho de la intermediación, pero no las restricciones especiales de los §§ 656c y 656d BGB.
A qué debe prestar atención el comprador
Si se encuentra con una oferta que indica que el vendedor no paga comisión, compruebe primero dos puntos: ¿se trata de una vivienda o una casa unifamiliar, y es usted como comprador un consumidor? Si concurren ambos, operan las reglas legales de protección.
- Hágase exponer por escrito y de forma transparente el importe de la comisión y su distribución.
- El contrato de agencia requiere forma de texto, por ejemplo por correo electrónico. Sin un contrato válido no nace obligación de comisión.
- En el ámbito protegido su cuota no puede superar la del vendedor. Una carga mayor sería nula.
- Solo debe pagar su cuota cuando el vendedor ha pagado la suya y lo ha acreditado. Exija esa prueba.
- Como consumidor le asiste, por regla general, un derecho de desistimiento de 14 días en un contrato de agencia celebrado a distancia.
Si la comisión se le exige solo a usted, aunque se trate de una casa unifamiliar o una vivienda, debería preguntar y examinar el acuerdo con cuidado.
Práctica de intermediación justa y transparente
Una práctica de comisión seria se caracteriza por que la distribución de los costes se revela desde el principio y se mueve dentro del marco legal. Los compradores deben poder entender por qué pagan y qué prestación hay detrás.
En Richter Immobilien-Transaktionen damos valor a un manejo justo, transparente y conforme a la ley de la comisión. A través de una red crecida a lo largo de décadas con más de 20.000 contactos, reunimos a propietarios e interesados adecuados, en Düsseldorf y en toda Renania del Norte-Westfalia.
Si no está seguro de cómo debe distribuirse la comisión en su caso concreto, ayuda una conversación aclaratoria. Así evita sorpresas y toma su decisión de compra sobre una base fiable.
