İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Devam eden taşınmaz kredisi satışı otomatik olarak engellemez. Önemli olan finansmanın nasıl kapatılacağı veya yeniden düzenleneceği ve satış bedelinin buna yetip yetmeyeceğidir. Fiyatı kabul ettikten sonra borcu araştırmak yerine bankayı, satış sürecini ve noteri erkenden koordine edin.
Bu taşınmazı satmayı mı düşünüyorsunuz? Satışınızı birlikte görüşelim
Fiyat kararından önce hangi tutarlar gerekli?
Bankadan belirli bir tarih için tahmini kapama bilgisi isteyin. Güncel hesap bakiyesi her zaman bağlayıcı kapama tutarı değildir. Kalan anapara, işlemiş faiz, olası erken ödeme tazminatı ve gerçekten uygulanacak diğer giderler önemlidir.
Satış giderlerini ve olası vergileri ayrı gösterin. Birden fazla kredi varsa her birini inceleyin. Ek teminatlar veya birden çok taşınmaza bağlı finansman da süreci etkileyebilir. Yüksek satış fiyatı, aynı ölçüde yüksek serbest kullanılabilir gelir anlamına gelmez.
Erken ödeme tazminatı ne zaman doğabilir?
Sabit faiz döneminde erken ödeme, kanuni ve sözleşmesel koşullara göre tazminat doğurabilir. BGB’nin 490. maddesi haklı menfaat durumunda fesih gibi konuları düzenler. Talebin bulunup bulunmadığı ve tutarı somut sözleşme ile ödeme koşullarına göre incelenmelidir.
BGB’nin 502. maddesinde sık anılan yüzde 1 ve yüzde 0,5 sınırları, tüketici taşınmaz kredilerine doğrudan genellenemez. Anlaşılmayan hesaplamayı inceletin. Fiyat kararınızı genel internet hesaplayıcısı yerine bankanın yazılı bilgisine dayandırın.
On yıllık fesih hakkını doğru değerlendirin
Sabit borçlanma faizinde BGB’nin 489. maddesi kural olarak kredinin tamamının alınmasından on yıl sonra, altı aylık bildirim süresiyle feshe izin verir. Esas tarih otomatik olarak evin alındığı veya sözleşmenin imzalandığı gün değildir.
Faiz veya geri ödeme süresine ilişkin sonraki anlaşmalar başlangıç tarihini değiştirebilir. Belirli kapama tarihine güvenmeden önce kullandırım tarihlerini, ekleri ve süreleri inceleyin. Bu düzenleme, her satışın on takvim yılı sonra masrafsız olacağı vaadi değildir.
Tapudaki Grundschuld ile kredi aynı şey değildir
Alman hukukundaki Grundschuld tapuya kayıtlı bir teminattır. Kayıtlı tutarı kalan kredi borcuna eşit olmak zorunda değildir ve kredi ödenince otomatik olarak silinmez. Tapu sicili ve Grundschuld rehberi bu ayrımı açıklar.
Satışta noter, kararlaştırılan yüklerden arındırma işlemini bankalarla koordine eder. Bedelin bir bölümü ilgili ödeme talimatına göre doğrudan bankaya gidebilir. Alıcının kredinizi devralacağını varsaymayın: kredi devri veya teminat değişikliği ayrı inceleme ve onay gerektirir.
Örnek: Satış bedelinden ne kalır?
Satış fiyatının 420.000 avro, kapatılacak anaparanın 250.000 avro ve örnekte varsayılan tazminatın 8.000 avro olduğunu düşünelim. İlk aritmetik fark 162.000 avrodur. Diğer satış giderleri, ödeme gününe kadarki faiz ve varsa vergiler henüz düşülmemiştir. Bunlar hesap örneğidir; sözleşmeniz için maliyet tahmini değildir.
Gelir borcu kapatmaya yetmiyorsa bağlayıcı satış işlemi öncesinde açığın nasıl karşılanacağı bankayla netleştirilmelidir. EStG’nin 23. maddesindeki vergi değerlendirmesinin kendi koşul ve istisnaları vardır. Kredinin sürmesi bu sonucu belirlemez.
Noter öncesi pratik sıra
- Kredi sözleşmelerini, ekleri, kullandırım tarihlerini ve tapu belgelerini toplayın.
- Gerçekçi ödeme tarihi için bankadan kapama bilgisi isteyin.
- Piyasa değeri, satış giderleri ve kullanılabilir tutarı ayrı hesaplayın.
- Açık finansman sorularını ve olası para açığını çözün.
- Noter için gerekli belgeleri hazırlayın.
Düsseldorf veya NRW’de ilk satış başvurusu için taşınmaz türü, posta kodu ve zaman planı yeterlidir. Özel kredi belgelerini açık form alanına yapıştırmayın; gerekli bilgiler sonraki adımda belirlenebilir.
Banka belgeleri ve satış bedelinin paylaşımı için ev satışında Grundschuld kaydının kaldırılması rehberimizi okuyabilirsiniz.
