İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Tapu sicilinde Grundschuld bulunması, evin satılamayacağı anlamına gelmez. Önemli olan, alıcının üstlenmeyeceği yüklerin nasıl kaldırılacağı ve satış bedelinin ne kadarının bankaya ödeneceğidir. Bu rehber, Düsseldorf ve NRW'deki mülk sahipleri için belgeleri, görevleri ve ödeme sırasını açıklar.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Sicildeki tutar ile kalan kredi borcunu ayırın
Tapu sicilinde 250.000 avroluk bir Grundschuld görünürken kredi dökümünde yalnızca 92.000 avro borç bulunabilir. Bu fark tek başına bir hata değildir. Grundschuld, Almanya'da taşınmaz üzerinde kurulan bir teminat hakkıdır. Kalan kredi borcu ise kredi sözleşmesinden kaynaklanan ödeme yükümlülüğünü ifade eder. Düsseldorf'ta ya da NRW'nin başka bir yerinde ev satarken bu iki düzeyi birlikte incelemek gerekir. Sicildeki nominal tutar, bankanın satış gününde isteyeceği kapama tutarını doğrudan göstermez.
Bu rehberde Almanya'da bulunan taşınmazlar ve Alman hukukundaki işlemler ele alınmaktadır. Türkçe açıklama yapılması, Türkiye'deki ipotek fekki usulünün uygulanacağı anlamına gelmez. Banka ve noterle görüşürken belgelerin Almanca adlarını da kullanın. Böylece kredi borcunun bittiğini gösteren sıradan bir yazı ile sicil işlemi için gereken özel beyan birbirine karışmaz. Almanca bir terimin çevirisini görmek, ilgili belgenin hukuki etkisini tek başına belirlemeye yetmez.
Grundschuld, belirli bir alacağın varlığına bağlı olmadan devam edebilir. Krediye teminat olarak kullanıldığında bağlantıyı Sicherungsvereinbarung adı verilen teminat anlaşması kurar. Bu nedenle son taksit ödenince kayıt kendiliğinden silinmez. Temel ayrım BGB § 1192 hükmünde görülür. Sicilde yer alan Grundschuld faizini de doğrudan mevcut kredi faiziniz olarak değerlendirmeyin. Satış hesabı için bankanın belirli bir tarihe göre hazırladığı güncel döküm gerekir.
İlk adımda kredinin devam ettiğini, tamamen kapandığını veya durumun henüz belirsiz olduğunu belirleyin. Devam eden kredi için satışla uyumlu kapama hazırlığı gerekir. Bitmiş kredide ise terkin belgeleri öne çıkar. Belirsizlik varsa beklenen satış parasını kullanılabilir kabul etmeden önce bankadan açıklama alın. Finansman kararının genel çerçevesini kredi devam ederken ev satma rehberimizde bulabilirsiniz.
Her sicil kaydı için ayrı bir belge dosyası hazırlayın
Yalnızca evi satın aldığınız dönemin evrakına dayanmayın; güncel bir Grundbuch dökümüyle çalışın. Grundbuch, Alman taşınmaz sicilidir. Üçüncü bölümdeki her teminat için sıra numarasını, alacaklıyı, nominal tutarı ve senet bulunup bulunmadığına ilişkin ifadeleri not edin. İlgili kredi numarasını, bankanın sorumlu birimini ve belgelerin mevcut durumunu ekleyin. İki ayrı banka adına hak varsa, birinin onayı diğerinin kaydını ortadan kaldırmaz. Her kaldırılacak hak için uygulanabilir bir çözüm bulunmalıdır.
Grundschuld kuruluş belgesini, teminat anlaşmasını, güncel kredi bilgilerini ve daha önce verilmiş terkin muvafakatlerini bir araya getirin. Asılları taranmış kopyalardan açıkça ayırın. Hangi aslın kimin elinde bulunduğunu ve bunun gerçekten kontrol edilip edilmediğini yazın. Miras kalan bir evde belgeler banka, aile arşivi ve miras evrakı arasında dağılmış olabilir. Alıcı finansmanını tamamlamadan önce yapılacak somut bir belge kontrolü, sonraki aşamada acil arama yapılmasını önleyebilir.
Sicilin diğer bölümlerini de gözden geçirin. Oturma hakkı veya geçiş hakkı, banka lehine kurulmuş Grundschuld ile aynı şey değildir. Kredinin ödenmesi bu hakları kendiliğinden kaldırmaz. Satış sözleşmesinde hangi hakların kalacağı ve hangilerinin kaldırılacağı açık olmalıdır. Bu yüzden görüşmelerde kullanılan “yüklerden arınmış” ifadesi, alıcının kabul edeceği başka bir hakkı görünmez hale getirmemelidir.
Banka adının değişmesi, eski bir devir, eksik asıl belge veya birden fazla taşınmazı kapsayan teminat gibi noktaları notere bildirin. Bunları kendi listenizde varsayımla çözüme kavuşmuş göstermeyin. Genel ev satışı kontrol listesi, bu finansman dosyasını bina evrakı ve diğer satış hazırlıklarıyla tamamlamanıza yardımcı olur. Her ilgilenen alıcıya özel banka arşivinizin tamamını vermeniz gerekmez. Paylaşılan bilgi, görüşmenin aşamasına ve gerçek ihtiyaca uygun olmalıdır.
Terkin muvafakatinin neyi sağladığını öğrenin
Löschungsbewilligung, hakkın sahibi olan alacaklının sicilden terkin işlemine ilişkin usulüne uygun muvafakatidir. Son taksitin ödendiğini bildiren yazıyla aynı değildir. Belgenin elinize ulaşması da kaydın silindiği anlamına gelmez. Gerekli malik onayı ve ilgili başvuru da işlemin parçalarıdır. Şartlar sağlanıp kanıtlandığında kaydı Grundbuchamt kaldırır. Banka, gereken beyanı verir; sicildeki satırı kendi başına silmez.
Hakkın kaldırılmasına ilişkin temel düzenleme BGB § 875, malik onayına ilişkin kural ise GBO § 27 içinde bulunur. Belgelerin ispat biçimi bakımından GBO § 29 önem taşır. Elinizdeki belgelerin yeterliliğini notere kontrol ettirin. Bir tarama dosyası, sıradan e-posta veya imzasız hesap özeti, gerekli resmi belgenin yerine otomatik olarak geçmez. Dosya adında “terkin” yazması da hukuki uygunluk kanıtı değildir.
Kredi henüz bitmemişse banka belgeleri kullanım koşullarıyla verebilir. Örneğin belirlenmiş kapama tutarı bankaya ulaşmadan muvafakatin kullanılmamasını isteyebilir. Noter bu koşullara bağlı olarak hareket eder. Böylece satıcının bütün krediyi önceden kendi birikiminden ödemesi gerekmeksizin, satış bedeliyle kapama ve kaydın kaldırılması birlikte düzenlenebilir. Ancak koşullu belge, bankanın teminatından şimdiden ve hiçbir şart aramadan vazgeçtiğini göstermez.
Kapanmış bir kredide özellikle Löschungsbewilligung ve varsa asıl Grundschuldbrief hakkında bilgi isteyin. Eski muvafakat bulunamıyorsa hak sahibiyle hangi yeni belgenin gerektiği açıklığa kavuşturulur. Sicildeki alacaklı adı ile bugünkü kurumun farklı olması, devir veya hukuki halefiyetin belgelenmesini gerektirebilir. Bildiğiniz finansman geçmişini notere iletin. Taksitleri bugün tahsil eden kurumun adını bilmek, geçmişteki bütün hak ilişkilerinin çözüldüğü anlamına gelmez.
Senetli Grundschuld için belgenin aslını bulun
Buchgrundschuld, ayrı bir Grundschuldbrief düzenlenmeden mevcut olan türdür. Briefgrundschuld için ise hukuki önemi bulunan ek bir senet vardır. Bu belge normal sicil dökümü değildir; Grundschuld kurulurken düzenlenen noter belgesiyle de karıştırılmamalıdır. Elinizde kalın bir kredi dosyası bulunması, aranan aslın o dosyada olduğunu kanıtlamaz. Özellikle yıllar önce kapatılmış kredilerde belgenin gerçekten görülmesi, hatırlamaya dayalı tahminden daha değerlidir.
Sicildeki “ohne Brief” gibi ifadeler türün belirlenmesine yardımcı olabilir, ancak bütün kayıtla birlikte değerlendirilmelidir. Senetli Grundschuld terkininde kural olarak asıl belgenin ibrazı gerekir. İlgili çerçeve GBO §§ 41 ve 42 hükümlerindedir. Senedin bankada mı olduğunu, kredi bitince size mi gönderildiğini, başka orijinallerle mi saklandığını araştırın. Kredinin hâlâ devam etmesi, belgenin saklandığı yerin kontrol edildiğini tek başına göstermez.
Belge yoksa kredi kapama yazışmalarını, önceki noter evrakını ve kişisel belge arşivini inceleyin. Miras durumunda önceki malikten teslim alınan asılları da aramaya dahil edin. Arama sürerken notere bilgi verin. Bir kopya hakkın tanımlanmasını kolaylaştırabilir, fakat aslın yerine geçmez. Gerçek kayıp veya imha durumunda Aufgebotsverfahren denilen mahkeme süreci gerekebilir. Senedin hükümsüz kılınmasına ilişkin temel hüküm, Grundschuld bakımından da uygulanan BGB § 1162 düzenlemesidir.
Bu sürecin her olayda kısa süreceği varsayılamaz. Satış ve taşınma takvimi ciddi biçimde etkilenebilir. Örneğin alıcısını bulmuş bir aile, beklenen parayla hemen başka konut almayı taahhüt etmeden önce kayıp senet meselesini açıklığa kavuşturmalıdır. Mahkeme için gereken kanıtları ve sözleşme, ödeme koşulları ile finansmana etkisini öğrenin. Sorunu sıradan bir eksik imza gibi ele almak, gerçekte bulunmayan bir zaman güvencesi yaratabilir.
Bankaya ödemeyi satış bedeliyle birlikte düzenleyin
Lastenfreistellung, alıcının üstlenmeyeceği yüklerin kaldırılmasının organize edilmesidir. Her olayda satış sözleşmesinden önce terkinin sicile işlenmiş olması gerekmez. Sözleşme, ödemenin ancak kaldırılma işlemi yeterince güvence altına alındığında yapılmasını öngörebilir. Noterlerin satış bedelinin ödenme koşullarına ilişkin açıklaması, alıcıyı koruyan ön kayıt ve gerekli izinler gibi diğer şartları da belirtir. Bankanın kapama hesabı, bu şartların tamamının gerçekleştiği anlamına gelmez.
Yaygın doğrudan ödeme modelinde bedelin bir kısmı satıcının bankasına, kalanı satıcıya gider. Ödemenin yapılacağı kişi veya kurumlar, tutarlar, tarihler ve kullanım şartları işlemin koordineli belgelerine göre belirlenir. Bankaya giden para, kararlaştırılan fiyatın bir parçasıdır; alıcıdan satış fiyatına ek olarak istenen yeni bir tutar değildir. Bu işleyiş, noter odalarının yükten kurtarmaya ilişkin bilgisinde de açıklanır. Tarafların kendi aralarında oluşturduğu farklı bir ödeme listesi resmi düzenlemenin yerine geçmemelidir.
Basitleştirilmiş bir örnekte fiyat 420.000 avrodur. Banka, belirlenen tarihte teminatı serbest bırakmak için toplam 92.000 avro ister. Başka bir yere ayrılacak bedel yoksa 92.000 avro bankaya, 328.000 avro satıcıya ödenir. Satıcının aldığı tutar henüz nihai net kazanç değildir. Diğer satış masrafları ve varsa kişiye özgü vergi sonuçları ayrıca değerlendirilir. Örnek, paranın dağılımını gösterir; değerleme veya banka teklifi niteliği taşımaz.
Güncel ve doğrulanmış ödeme bilgilerini kullanın. Tarih değişirse kapama tutarı ve koşullar yeniden düzenlenmek zorunda kalabilir. Notaranderkonto, yani noterin para saklama hesabı, her satışta otomatik olarak kullanılmaz. Noterin para kabul etmesi için BeurkG § 57 uyarınca haklı bir güvence ihtiyacı dahil belirli koşullar gerekir. Somut sözleşmeye uygun ödeme yolunu noter belirler; hesabın kullanılması tek başına eksik belgeleri gidermez.
Para açığını ve özel teminat durumlarını erken fark edin
Satış bedeli bütün serbest bırakma koşullarını karşılamıyorsa basit ödeme örneği yeterli olmaz. Evin elde edilebilir fiyatının 300.000 avro, bankanın istediği tutarın ise 315.000 avro olduğunu düşünün. Diğer masraflardan önce bile 15.000 avro açık vardır. Kendi kaynaklarınız, başka bir teminat veya bankayla açıkça yapılmış bir anlaşmanın bu açığı kapatıp kapatamayacağı belirlenmelidir. Evin satılması, karşılanmayan borcu kendiliğinden sona erdirmez ve bankayı kaydı kaldırmaya zorlamaz.
Bir Grundschuld birden fazla krediyi ya da birden fazla taşınmazı güvence altına alabilir. Sadece bir ev satıldığında o taşınmazın ortak teminat ilişkisinden ayrıca çıkarılması gerekebilir. Bankanın isteyeceği tutar, evin toplam değer içindeki payıyla otomatik olarak hesaplanmaz. Hangi taşınmazın serbest kalacağı, hangi borçların devam edeceği ve kalan teminatın durumu banka ile noter arasında somut biçimde açıklığa kavuşturulmalıdır. Tek bir kredi hesap numarasına bakmak bu resmi her zaman göstermez.
Alıcının mevcut krediyi devralmak istemesi de farklı bir konudur. Satıcı ile alıcının kendi aralarında anlaşması, satıcıyı bankaya karşı borçtan otomatik olarak kurtarmaz. Borçluyla yapılan borç üstlenme anlaşmasının etkisi, BGB § 415 uyarınca alacaklının onayına bağlıdır. Grundschuld hakkının devri veya yeniden kullanılması ise ayrı bir işlemdir. Bunlar, kişisel kredi sorumluluğunun sona erdiğini tek başına kanıtlamaz.
Bazen alıcının bankası için yeni bir Grundschuld kurulurken satıcının eski kaydı henüz durur. Bu, koordineli finansmanın bir parçası olabilir. Hangi hakkın hangi borca hizmet ettiğini ve finansman yetkisinin sınırlarını noterden öğrenin. Ek banka sözleşmesini yalnızca teknik bir terkin belgesi sanarak imzalamayın. Serbest bırakma, istenen miktar veya kişisel sorumluluk konusunda uyuşmazlık varsa bireysel hukuki inceleme gerekir. Böyle bir uyuşmazlık, emlak satış planıyla tek başına çözülemez.
Masrafları ve tarihleri doğrulanabilir aşamalara bağlayın
Kredi kapama ödemesini, varsa erken ödeme tazminatını ve sicil kaydının kaldırılmasına ilişkin masrafları ayrı kalemler olarak ele alın. Amaçları ve hesaplama dayanakları farklıdır. Vorfälligkeitsentschädigung talebinin doğup doğmadığı ve tutarı, kredi sözleşmesine ve geçerli sona erdirme kurallarına bağlıdır. Bankadan planlanan tarih için hesabını açıklamasını isteyin. Satış fiyatının rastgele bir yüzdesini kullanmak, elinizde kalacak parayı olduğundan fazla veya az gösterebilir.
Terkin giderleri de yalnızca kalan kredi borcuna göre hesaplanmaz. GNotKG § 53, Grundschuld değerinin belirlenmesinde nominal tutarı esas alır. Somut haklar için hangi ücretlerin, giderlerin ve ek işlemlerin söz konusu olacağını noterden öğrenin. Mevcut yükleri kaldırma giderlerini hangi tarafın karşılayacağı da sözleşmede açıklığa kavuşturulmalıdır. İnternette görülen genel bir oran, ne taraflar arasındaki masraf paylaşımını ne de dosyanızdaki gerçek tutarı belirler.
Takvimi gözlenebilir aşamalarla kurun: belgelerin tamamlanması, banka koşullarının açıklığa kavuşması, noter sözleşmesi, bedelin ödenmesine ilişkin bildirim, ödeme ve kararlaştırılan teslim. Banka dökümü, noterin ödeme bildirimine eşit değildir. Paranın hesaba gelmesi de alıcının malik olarak sicile kaydedilmesiyle aynı olay değildir. Zilyetliğin, gelirlerin ve giderlerin hangi tarihte geçeceği sözleşmeye bağlıdır ve mülkiyet kaydının değiştiği günden farklı olabilir.
Sonraki konutunuzu satış parasına dayanarak alacaksanız, paranın gerçekten kullanılabilir olacağı zaman önemlidir. Temel asıllar eksikken çok yakın bir sonraki ödeme tarihini taahhüt etmeyin. Plan değiştiğinde bankaya ve notere aynı güncel bilgiyi verin. Zaman payı, bilinen bağımlılıklara göre oluşturulmalıdır. Her satışın aynı sayıda haftada tamamlandığını söylemek, eksik bir belgeyi veya henüz belirlenmemiş banka koşulunu çözmez. Gerçekçi hazırlık, belirsizliğin hangi adımda giderileceğini açık hale getirir.
Hazırlığı uygulanabilir bir satış planına dönüştürün
Hazırlığın sonunda üç soruya cevap verebilmelisiniz: Hangi haklar kaldırılacak, hangi belgeler eksik ve serbest bırakma için ne kadar para gerekiyor? Her açık görev için sorumlu kişi veya kurumu ve sıradaki işlemi yazın. “Banka ilgileniyor” demek yerine “planlanan ödeme tarihine göre hesap istendi, asıl senedin yeri kontrol ediliyor” demek daha kullanışlıdır. Bu açıklık, ciddi alıcıyla yapılan görüşmelerde de aynı bilgilerin tutarlı biçimde aktarılmasını sağlar.
Gelir hesabının diğer tarafı gerçekçi piyasa fiyatıdır. Gayrimenkul değerleme rehberimiz, evin değerini finansman rakamlarından ayırmanıza yardımcı olur. Yüksek nominal Grundschuld, binayı daha değerli yapmaz. Kredinin neredeyse bitmiş olması da daha yüksek satış fiyatı talebini tek başına haklı çıkarmaz. Değerleme ve banka hesabı farklı sorulara cevap verir; satış sonrası bütçe hazırlanırken bir araya getirilir. Böylece kendi finansman ihtiyacınızla alıcının piyasa değerlendirmesi birbirine karışmaz.
Satış hazırlığını görüşmek için RICHTER Immobilien-Transaktionen satış başvurusunda taşınmazı, yerini, hedeflediğiniz dönemi ve bilinen kredi durumunu kısaca anlatabilirsiniz. Terkin muvafakatlerinin hazır olup olmadığını veya Grundschuldbrief aramasının sürdüğünü belirtmeniz de yararlıdır. İlk genel değerlendirme için bütün kredi sözleşmelerini veya internet bankacılığı erişim bilgilerini göndermeniz gerekmez. Başlangıç durumunun anlaşılması, pazarlama hazırlığını doğru sıraya koymak için daha yararlıdır.
Satış planı böylece gerçek koşullara göre düzenlenebilir. Banka kendi kapama hesabı ve serbest bırakma şartlarından, noter ise sözleşmenin hukuki uygulanmasından sorumludur. Özel uyuşmazlıklar ve vergi konuları ilgili uzmanlarla ele alınır. Hazırlığın somut yararı; anlaşılır bilgiler, zamanında bulunan asıllar ve sözleşmeye uygun bir ödeme yoludur. Bu unsurlar birlikte hazır olduğunda, sicildeki Grundschuld satışın son anında ortaya çıkan belirsiz bir sorun yerine yönetilebilir bir iş haline gelir.
