Bir taşınmazı satın alan, satan veya finanse eden kişi er ya da geç arazi yükü (Grundschuld) kavramıyla karşılaşır. Bu yük, tapu kütüğünün III. Bölümünde (Abteilung III) yer alır ve genellikle bir bankanın bir krediyi teminat altına aldığı güvencedir. Malikler ve alıcılar için orada neyin kayıtlı olduğunu, ne anlama geldiğini ve satışta onunla ne olacağını anlamak önemlidir. Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'da 60 yılı aşkın deneyime sahip bir emlak ofisi olarak, satıcılara ve alıcılara tam da bu sorularda eşlik ediyor ve tapuyu yükleriyle birlikte inceliyoruz. Bu rehber, arazi yükünü sakin ve anlaşılır biçimde açıklar.
Arazi yükü nedir?
Arazi yükü (Grundschuld), sözde bir taşınmaz rehin hakkıdır. Bir araziyi, alacaklıya, çoğunlukla finanse eden bankaya, araziden belirli bir para tutarının ödenmesi gerekecek şekilde yükler. BGB'nin 1191 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Borçlu kredisini geri ödemezse, alacaklı arazi yükünden hareketle araziye karşı cebri icra yürütebilir, yani bir cebri ihale veya cebri yönetim başlatabilir.
Bir arazi yükü, malik ile alacaklı arasındaki anlaşma ve tapuya tescil yoluyla doğar. Ana tutarın yanı sıra faizler ve ek edimler de tescil edilebilir. Bu nedenle tescilde çoğu kez kredinin gerçekte maliyetinden daha yüksek bir faiz oranı yer alır: söz konusu olan, bankaya birikmiş faiz ve masraflar için ek alan tanıyan arazi yükünün ayni faizidir, kredinizin faizi değildir.
Uygulamada arazi yükü çoğunlukla sözde teminat arazi yükü olarak tesis edilir. Bu şu anlama gelir: ayrı bir teminat sözleşmesi, teminat mutabakatı, arazi yükünü içerik olarak somut krediye bağlar. Ayrıca malik, noter senedinde çoğunlukla derhal cebri icraya boyun eğer. Bu boyun eğme, ZPO'nun 794. maddesine göre icra edilebilir bir belge oluşturur; böylece banka ciddi durumda önceden bir mahkeme kararı olmaksızın icra yapabilirdi.
Arazi yükü mü ipotek mi: belirleyici fark
Arazi yükü ve ipotek, her ikisi de taşınmaz rehin haklarıdır ve tapunun aynı bölümüne tescil edilir. Asıl fark, teminat altına alınan alacağa olan hukuki bağlılıklarında yatar.
İpotek (Hypothek) (BGB 1113 ve devamı maddeleri) feri niteliktedir. Yani: belirli bir alacağa sıkıca bağlıdır. Krediyle eşgüdümlü olarak doğar, varlığını sürdürür ve sona erer. Kredi ödendiğinde ipotek hukuken onunla birlikte küçülür ve alacağın durumuna sürekli uyarlanması gerekir.
Arazi yükü (Grundschuld) ise soyuttur, yani feri değildir. Belirli bir alacağı öngerekmez ve kredi hiç ödenmemiş, geçersiz ya da tamamen geri ödenmiş olsa bile varlığını sürdürür. BGB'nin 1192. maddesi, ipoteğe ilişkin kuralların arazi yüküne ancak bir alacağın varlığını öngerektirmedikleri ölçüde uygulanacağını öngörür. Arazi yükünü bu kadar esnek kılan da tam olarak alacaktan bu kopuştur.
Bankalar inşaat finansmanında neden arazi yükünü tercih eder
Uygulamada arazi yükü, inşaat finansmanında ipoteği neredeyse tamamen geri plana itmiştir. Sebebi, feri niteliğin yokluğundan kaynaklanan esnekliğinde yatar.
- Yeniden kullanılabilir: Arazi yükü tek bir krediyle sona ermediğinden, ödemeden sonra örneğin bir modernizasyon veya devam finansmanında, yeni bir teminatın tescil edilmesi gerekmeksizin yeni bir kredi için kullanılabilir.
- Birden çok alacağı teminatlandırabilir: Bir arazi yükü aynı bankanın farklı alacaklarını ardışık ya da aynı anda teminat altına alabilir.
- Daha az idari yük: İpotekten farklı olarak tapu durumunun, o anki açık kredi tutarına sürekli uyarlanması gerekmez.
Önemli bir not: Biz emlak ofisiyiz, banka değiliz. Finanse etmiyor ve kredi vermiyoruz. Arazi yükünün tesisi, tutarı ve koşullarını bankanız ve noterle açıklığa kavuşturursunuz. Biz size tapuda neyin yazdığını açıklar ve satış ya da satın alma sürecinde size eşlik ederiz.
Bölüm III: arazi yükü tapuda nerede durur
Tapu kütüğü, kayıt cetveline ve üç bölüme ayrılır. Taşınmaz rehin hakları üçüncüsünde yer alır:
- Kayıt cetveli: konumu ve büyüklüğüyle arazinin kendisi.
- Bölüm I: malikler.
- Bölüm II: geçit hakları, oturma hakları, intifa veya şerhler gibi yükler ve kısıtlamalar.
- Bölüm III: taşınmaz rehin hakları, yani arazi yükleri, ipotekler ve irat yükleri.
III. Bölümden (Abteilung III), arazi yükünün ne kadar yüksek olduğunu, hangi faizle tescil edildiğini, alacaklının kim olduğunu, hangi sırada bulunduğunu ve senetli mi yoksa kayıtlı bir arazi yükü mü olduğunu okursunuz. Yükü ayni olarak geçerli ve dışarıya görünür kılan, ilk olarak III. Bölümdeki tescildir. Satın alırken bir taşınmaz üzerinde hangi borçların bulunduğunu bilmek isteyen tam da buraya bakar. Bir taşınmazı pazarlarken, noter randevusunda sürpriz olmaması için tescillere erkenden genel bir bakış ediniriz.
Senetli arazi yükü ve kayıtlı arazi yükü
Tescilde, arazi yükü üzerine bir senet düzenlenip düzenlenmediği ayırt edilir.
Senetli arazi yükü (Briefgrundschuld), kanuna göre kural durumudur. BGB'nin 1192. maddesinin BGB'nin 1116. maddesine yaptığı atıf yoluyla, kural olarak bir arazi yükü senedi düzenlenir. Bu senet, kıymetli evraka benzeyen bir belgedir. Arazi yükü böylece tapunun dışında, senedin temliki ve teslimi yoluyla devredilebilir; bu da bankalara hareket alanı sağlar. Sakıncası: senet kaybolursa, örneğin terkin yapılabilmeden önce zahmetli bir ilan usulü gerekir.
Kayıtlı arazi yükü (Buchgrundschuld) yalnızca, senedin düzenlenmesi açıkça hariç tutulduğunda ve bu hariç tutma tapuya tescil edildiğinde doğar. Burada senet yoktur; her işlem tapu üzerinden yürür. Bu, hiçbir şey kaybolamayacağı için organizasyonel açıdan daha güvenlidir. Bu nedenle bugün birçok banka kayıtlı arazi yükleriyle çalışır. Hangi türün tescil edildiğini III. Bölümde görürsünüz.
Sıra: neden sıralama önemlidir
III. Bölümde birden çok hak yer alıyorsa, arazi paraya çevrildiğinde, örneğin bir cebri ihalede, alacaklılara hangi sırayla ödeme yapılacağına sıra düzeni karar verir. Sıra, kural olarak tescil zamanına ve tescilli sıra şerhlerine göre belirlenir.
Birinci sıradaki bir arazi yükü, hasılattan ilk önce ödenir. Sonraki sıradaki bir arazi yükü, yalnızca öncelikli haklar tatmin edildikten sonra geriye kalanı alır. Finanse eden bir banka için mümkün olduğunca yüksek bir sıra, temerrüt riskini düşürdüğü için esaslı bir güvenlik ölçütüdür. Bu nedenle bir alıcının finansmanı için kural olarak birinci sırada bir taşınmaz rehin hakkı gerekir.
Sıralar sonradan, örneğin sıradan geri çekilme veya sıra saklı tutma yoluyla, her seferinde tapuya tescille değiştirilebilir. Bir taşınmaz satın alırken sıra önemli bir rol oynar: eski bir arazi yükü kalacaksa, yeni teminatın gerekli sırayı alıp almayacağı açıklığa kavuşturulmalıdır.
Terkin, devralma ve mevcut arazi yüküyle satın alma
Bir kredi tamamen geri ödendiğinde, arazi yükü kendiliğinden sona ermediği için başlangıçta tapuda kalır. Malikin bankasına karşı iade talep etme hakkı vardır. Terkin için BGB'nin 875. maddesine göre alacaklının bir muvafakati ve terkinin tescili gereklidir. Banka bunun için noterce onaylı bir terkin muvafakatnamesi (Löschungsbewilligung) düzenler; noter bununla tapu sicil müdürlüğünden terkini talep eder.
Terkin etmek yerine, ödenmiş bir arazi yükü bırakılabilir de. Bu, daha sonraki bir yeni tescilin masrafından tasarruf sağlar ve öngörülebilir bir süre içinde yeniden finansman yapılacaksa anlamlı olabilir. Tüketici merkezleri, terkinin özellikle gelecekteki bir kredinin olası olmadığı durumlarda değer taşıdığına dikkat çeker.
Satışta iki olağan yol vardır. Çoğu kez satıcının arazi yükü terkin edilir; böylece alıcı yükten ari mülkiyet alır. Noter bunu güven esasıyla yürütür ve satış bedelinin bir kısmının doğrudan borcu kapatan bankaya akmasını sağlar. Alternatif olarak arazi yükü kalabilir ve alıcının finansmanı için yeniden kullanılabilir veya onun bankasına temlik edilebilir. Bu, ilgili bankaların onayını gerektirir ve masraf tasarrufu sağlayabilir. Önemli olan şu: arazi yükünü devralan kişi, eski krediyi otomatik olarak devralmaz. Her pazarlamada III. Bölümdeki yükleri inceler ve satıcı ile alıcıyla hangi yolun uygun olduğunu görüşürüz.
